[N°633] - Réforme du statut de la copropriété ? L’essentiel des propositions de la CLCV

par YS
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Un article du projet de loi intitulée “Droit à l’erreur et à la simplification” agite depuis un mois, les acteurs de la copropriété. Dans ce projet, qui n’a pas été présenté au Conseil des ministres, le gouvernement serait, selon cet article 30, autorisé à «procéder par ordonnance, dans un délai de vingt-quatre mois (...) à l’adoption de la partie législative d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété». Il s’agirait, notamment, de corriger «certaines rigidités (qui) retardent la nécessaire rénovation énergétique des bâtiments». L’idée serait finalement de renforcer le rôle du conseil syndical.

L’association de consommateurs CLCV aura été la première à préciser ses propositions avec la publication d’un rapport intitulé “Copropriété : les réformes à entreprendre”. Ce rapport dont la synthèse figure ci-dessous, est téléchargeable sur notre site Internet.
L’Association des Responsables de Copropriété (ARC) a fait part, dans un communiqué, de son intention d’organiser prochainement un colloque en vue «de contribuer à l’écriture de la nouvelle loi pour dynamiser le secteur de la copropriété, notamment en matière de rénovation».  À suivre dans ces colonnes.
En revanche, le lecteur trouvera sur le site les propositions de réécriture de la loi de 1965 faites par un groupe professionnels de droit et de la copropriété appelé le GRECCO, ainsi qu’un entretien de son président, Hugues Périnet-Marquet, professeur de droit.


Vote en assemblée générale

• Prendre uniquement en compte les seules voix des copropriétaires présents ou représentés, sans référence pour une quelconque majorité, au nombre de copropriétaires ;
• Instaurer un vote par correspondance pour les résolutions soumises à l’assemblée générale ;
• Simplifier les règles de modification de la grille de répartition des charges grâce à la majorité de l’article 25, sans recours possible à la passerelle de l’article 25-1.

 

Les petites copropriétés

• Copropriétés de moins de dix lots.
Dérogation à l’obligation d’instituer un conseil syndical, avec possibilité de désigner un copropriétaire référent, interlocuteur du syndic ; dérogation à l’obligation de respecter les règles comptables spécifiques à la copropriété et fixation d’une grille adaptée ; sans remettre en cause le principe d’une assemblée générale annuelle obligatoire et la possibilité pour les copropriétaires de contester les décisions qui y sont prises, validation des résolutions adoptées à l’occasion de réunions “spontanées” dès lors que chaque copropriétaire était présent ou dument informé de sa tenue, pour tout ce qui concerne les travaux urgents (…) ;
• Copropriétés «à deux».
Déroger au formalisme de l’assemblée générale annuelle obligatoire et prévoir, à la place, un droit de réunion pouvant être demandé, à tout moment et par tout moyen, par un copropriétaire en vue de statuer sur des points concernant la gestion de l’immeuble ; déroger à la règle de réduction des voix prévue à l’article 22, de la loi du 10 juillet 1965 sauf pour les décisions relatives à des travaux d’amélioration ; permettre à l’un des copropriétaires d’agir directement en paiement contre l’autre copropriétaire à concurrence de sa quote-part dans les parties communes, comme le ferait un créancier du syndicat ;
• Copropriétés composées au plus de quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
Prévoir l’option d’appliquer le régime concernant les copropriétés de moins de 10 lots à un vote à la majorité de l’article 25, sans recours possible à la passerelle de l’article 25-1 ; ajuster le taux de cotisation du fonds de travaux et fixer un taux minimum de 20 % du montant du budget prévisionnel.

 

La place du locataire en copropriété

Possibilité pour toute personne ayant sa résidence principale dans l’immeuble de demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, qu’elle soit copropriétaire ou non ;
affichage dans les parties communes de l’ordre du jour avant la tenue de l’assemblée générale ;
faciliter l’accès des occupants aux pièces justificatives des charges, notamment possibilité pour le propriétaire de mandater son locataire ;
permettre la présence des occupants de l’immeuble dans le conseil syndical ;
faciliter la présence des occupants aux assemblées générales (…) ;
permettre à tout occupant ayant dans l’immeuble sa résidence principale, d’exercer la fonction de syndic bénévole, non professionnel ou coopératif, après autorisation de l’assemblée générale (…).

 

Un droit de la copropriété plus accessible

Mettre en place une réflexion en vue de la codification, à droit constant, et du regroupement des textes relatifs à la copropriété  et réfléchir à une simplification de la terminologie employée.

 

Le contrat de syndic type

• Déclarer non-écrite de plein droit toute clause du contrat de syndic contraire au contrat-type ;
• Exonérer les syndics bénévoles du formalisme du contrat-type ;
• Introduire dans la gestion courante une réunion obligatoire avec le conseil syndical.

 

Le conseil syndical

• Renforcer le droit à communication des documents concernant la copropriété ;
• Sanctionner le défaut de consultation du conseil syndical lorsqu’elle est obligatoire.

 

L’exécution des résolutions d’assemblée général

Pour la validité de sa désignation, obligation pour le syndic de joindre à la convocation de l’assemblée générale, un compte rendu de son activité et notamment un suivi de l’exécution des résolutions de la précédente assemblée.

 

Responsabilité du syndic et prescription

• Étendre la prescription de dix ans aux actions opposant le syndic au syndicat ou à un copropriétaire ;
• Possibilité pour l’assemblée générale de mandater tout copropriétaire en vue d’exercer, aux nom et frais du syndicat, une action en responsabilité du syndic. Le suivi de la procédure se fait en collaboration avec le conseil syndical.

 

Gestion et prévention des impayés

• Obliger les syndics à réaliser une action contentieuse en cas de dette de plus de 3 mois ;
• Permettre la mise en place, à tout moment, d’une avance de trésorerie.

 


Réaction de la FNAIM


Ce projet de réforme a pris les professionnels de court : «nous avons appris par hasard, à l’occasion d’un rendez-vous au ministère qu’il y aurait une réforme de la copropriété, mais par ordonnance, donc sans discussion parlementaire» déplore Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Le Monde daté du 13 octobre). La FNAIM craint qu’«après une période d’incitation par tous moyens, notamment financiers ou fiscaux, on passerait à l’ère de l’obligation d’engager des travaux dans les logements trop énergivores». Il conviendrait selon lui, d’associer les «corps intermédiaires, qu’ils soient représentatifs des acteurs privés, qu’il s’agisse des HLM ou encore des associations de collectivités locales» et de tirer en premier lieu, le bilan des mesures issues de la loi ALUR telles que les fonds travaux, l’abaissement des majorités pour le vote des travaux, le plan pluri-annuel de travaux, …» Et le président d’appeler à «un véritable Grenelle du logement ».