[N° 611] - Veille législative : transition énergétique et copropriété

La loi n° 2015-992 relative à la transition énergétique pour la croissance verts est promulguée (JO du 18 août). Parmi les objectifs de la politique énergétique nationale fixés par l’article 1er de la loi, figure celui de disposer d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments sont rénovés en fonction des normes “ bâtiment basse consommation ” ou assimilées, à l’horizon 2050.
Les dispositions de l’article 1er ont été déclarées conformes à la Constitution par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2015-718 DC du 13 août 2015 (considérants 10 à 13). L’essentiel des mesures intéressant le droit immobilier figure dans le titre II de la loi, intitulé « mieux rénover les bâtiments pour économiser l’énergie, faire baisser les factures et créer des emplois. »
La loi fixe l’objectif de rénover énergétiquement 500 000 logements par an à compter de 2017, dont au moins la moitié est occupée par des ménages aux revenus modestes, visant ainsi une baisse de 15 % de la précarité énergétique d’ici 2020 (art. 3). Afin d’atteindre cet objectif, la loi prévoit qu’avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique (art. 5).

L’obligation de rénovation lors d’une mutation a été retoquée
En revanche, l’article 6, qui prévoyait qu’à partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devaient faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquat, a été déclaré non conforme à la Constitution. Le Conseil a en effet estimé, d’une part, que cet article n’avait pas le caractère de dispositions relevant d’une loi de programmation (considérant n° 18) et, d’autre part, qu’en s’attachant à réduire la consommation énergétique des bâtiments résidentiels, le législateur avait certes poursuivi un objectif d’intérêt général mais que, toutefois, en ne définissant ni la portée de l’obligation qu’il avait posée, ni les conditions financières de sa mise en œuvre, ni celles de son application dans le temps, le législateur n’avait pas suffisamment défini les conditions et les modalités de cette atteinte au droit de disposer de son bien (considérant n° 19).

Un carnet numérique de l’immeuble
La loi crée un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement. Il mentionne l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.

Les obligations du bailleur
En matière de baux d’habitation, la loi nouvelle donne au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs une nouvelle rédaction. Le bailleur, au titre de son obligation de remise d’un logement décent, est désormais tenu de remettre au locataire un logement répondant à un critère de performance énergétique minimale. Un décret en Conseil d’État définira le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’amélioration de l’efficacité énergétique
En matière d’habitat collectif, la loi insère dans le Code de l’énergie un nouveau chapitre consacré aux contrôles et sanctions de l’obligation de mettre en place, en application de l’article L. 241-9 de ce code, un dispositif d’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. On relèvera également plusieurs modifications du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elles concernent tout d’abord la majorité requise pour l’adoption de décisions de rénovation énergétique. L’article 24-II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est complété par un h relatif aux « opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes ».

L’emprunt du syndicat des copropriétaires
La réforme touche également la souscription d’un emprunt par le syndicat. A ce titre, la loi nouvelle prévoit que l’organisme de caution mentionné à l’article 26-7 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 peut consulter le fichier national des incidents de paiement caractérisés liés aux crédits accordés aux personnes physiques pour des besoins non professionnels, pour les copropriétaires participant à l’emprunt mentionné à l’article 26-4 de cette même loi (art. L. 333-4 du Code de la consommation).
L’individualisations des frais de chauffage
Il est inséré, dans la loi de 1965, un article 24-9 prévoyant que, lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L. 241-9 du Code de l’énergie, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. Cette dernière disposition entrera en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi.

Le sort des colonnes montantes
La loi mentionne le sort des colonnes montantes dans les immeubles en copropriété sans apporter de réponses. La loi prévoit la remise au Parlement dans les douze mois de la promulgation de loi, d’un rapport consacré au statut des colonnes montantes. Ce rapport devra estimer notamment le nombre de telles colonnes nécessitant, au regard des normes en vigueur et des besoins des immeubles concernés, des travaux de rénovation, de renouvellement ou de renforcement, et le coût des travaux y afférents. Il proposera des solutions pour en assurer le financement ainsi que toutes modifications législatives et réglementaires pertinentes pour préciser le régime juridique de ces colonnes (art. 33). [Pour comprendre les enjeux économiques et de sécurité de ces colonnes montantes, le lecteur se reportera à la réponse ministérielle.