«Entre respect du droit de la propriété et intérêt général»
La rénovation énergétique occupe tous les esprits, y compris ceux du législateur français au moment de l’examen à l’Assemblée nationale du projet de loi “Climat et résilience”. Dès lors, le financement de ces travaux est devenu une question majeure pour les syndicats de copropriétaires.
Comment favoriser l’épargne collective nécessaire au financement de ces travaux ? À quoi sert le fonds de travaux ? Quelles sont les aides financières ? Quelle est la proportion des aides, de l’emprunt, de l’épargne dans les chantiers actuels ? Combien coûte une rénovation ? Peut-on valoriser un fonds travaux lors de la cession d’un lot ?
Pour toutes ces questions, nous avons interrogé le député Mickaël Nogal, la présidente de l’UNIS, un notaire, un assistant maître d’ouvrage et un avocat québécois, spécialiste du droit de la copropriété et homme influent d’une législation précurseur.
Ce “Regards croisés” est suivi d’un dossier de synthèse des moyens financiers disponibles pour les copropriétaires considérant qu’il est préférable d’anticiper que de subir.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 667 d'avril 2021
Nous remercions Mickaël NOGAL,député de la Haute-Garonne, vice-président de la commission des affaires économiques ; Laurent DEMAS, directeur de VertDurable ; Danielle DUBRAC, présidente de l'UNIS ; Pierre BAZAILLE, ancien président de l'Institut notarial de droit immobilier et Yves Joli-Cœur, avocat émérite du barreau du Québec.
Qu’ils soient remerciés du temps qu’ils nous ont consacré.
Instaurer un plan pluriannuel de travaux obligatoire
Mickaël Nogal, député de la Haute-Garonne, vice-président de la commission des affaires économiques, est le rapporteur pour le logement du projet de loi portant “Lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets”. Après avoir participé à l’élaboration de la loi ELAN, le député fut, au printemps 2020, l’auteur de la proposition de loi visant à améliorer les relations entre propriétaires et locataires.
Quels seraient les contours de l’obligation d’un plan pluriannuel des travaux selon le projet “Climat et résilience” ?
Le sujet des copropriétés est au cœur des enjeux de la rénovation. On compte dans le parc immobilier français, 460 000 immeubles soumis au statut de la copropriété correspondant à 10,6 millions de logements selon le Registre national des copropriétés au 1er novembre 2020. La loi ÉLAN et l’ordonnance qui en résulte, ont contribué à moderniser le statut de la copropriété, en améliorant la gestion des immeubles marquant une étape importante pour leur rénovation.
L’article 44 du projet de loi luttant contre le dérèglement climatique et renforçant la résilience face à ses effets, s’inscrit dans cette continuité. Il procède à plusieurs modifications pour instaurer l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). Ce dispositif issu de multiples discussions pendant de nombreux mois, est salué par tous les acteurs du logement. Il devra être élaboré dans un délai de quinze ans à compter de la date de réception de l’immeuble et comprendre une analyse de ses équipements et du bâti en se basant sur le DPE collectif prévu à l’article 40 du projet de loi.»
«Ce plan informera les copropriétaires sur les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, la préservation de la santé et sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie. Une estimation du coût des travaux, leur hiérarchisation et la proposition d’échéancier pour les dix prochaines années, permettront une information claire et précise sur la situation actuelle et future de l’immeuble. Le vote sur les modalités d’élaboration du PPT se fera à majorité simple ; alors que l’adoption du projet de PPT nécessitera une majorité absolue. Ce plan s’inscrit dans une volonté de lisibilité quant aux enjeux de performance énergétique et d’incitation pour les copropriétaires à entreprendre une rénovation. Il assure également un équilibre constitutionnel entre le respect du droit de la propriété et l’objectif d’intérêt général consistant à favoriser la rénovation énergétique.»
Parmi les propositions du rapport parlementaire sur la rénovation thermique (AN, n° 3871), la proposition visant pour l’État à abonder les fonds de travaux des copropriétés avec obligation de dépenser ces fonds pour des rénovations énergétiques, est-elle selon vous, susceptible de retenir l’attention du législateur ?
«L’article 44 du projet de loi met en place l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. Ce n’est pas la seule avancée de cet article qui modifie le fonds travaux. La création de ce fonds devra intervenir dans une période de dix ans suivant la date de réception des travaux de l’immeuble contre cinq ans dans le droit actuel.»
«Le fonds concourra à financer l’élaboration du projet de PPT et, le cas échéant, du diagnostic technique global ; la réalisation des travaux prévus dans le PPT lorsque ce dernier est adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ; les travaux décidés en cas d’urgence par le syndic, et, enfin les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et sécurité des occupants et à la réalisation d’économie d’énergie non prévus dans le PPT.
Cette proposition a donc été reprise dans ce projet de loi. À juste titre, le gouvernement engage des sommes importantes pour les rénovations énergétiques avec des programmes ambitieux comme MaPrimeRénov’ et le Plan France Relance jusqu’à 2022. Il faut donc s’assurer que ces aides et le fonds travaux financent bien la rénovation des copropriétés.»
Que pensez-vous de la proposition, issue du même rapport, de proposer des prêts hypothécaires rechargeables, pour la rénovation des immeubles, aux ménages ayant remboursé partiellement leur prêt immobilier ?
«Il existe déjà des outils, notamment mis en avant par le rapport d’Olivier Sichel, pour aider les ménages à financer leur rénovation énergétique. Contrairement aux prêts hypothécaires rechargeables, je suis plutôt favorable à faire évoluer les outils existants que sont le prêt avance mutation et le prêt viager hypothécaire. À titre d’information, 62 % des propriétaires de passoires thermiques ont plus de 60 ans ; ce qui complexifie l’accès aux prêts bancaires classiques. Ces dispositifs s’adressent aux ménages les plus modestes, et permettront de répondre aux enjeux de solvabilité des seniors majoritairement propriétaires des passoires thermiques. De plus, le gouvernement et la majorité ont abondé à hauteur de deux milliards d’euros le dispositif MaPrimeRénov’, ce qui est sans précédent en matière d’aides aux particuliers. On doit poursuivre ce rythme dans les années à venir, en plus des autres aides comme les CEE [certificat d’économie d’énergie], les aides des collectivités ou encore les subventions accordées par Action logement. C’est par l’engagement de tous que nous parviendrons à atteindre les objectifs ambitieux fixés par la loi climat et résilience.»
Exiger une amélioration de performance d’au moins 35 %
Depuis près de dix ans, Laurent Demas dirige VertDurable, bureau d’assistance à la maîtrise d’ouvrage (AMO) et à l’ingénierie financière dédié à la rénovation énergétique des immeubles en copropriété. Il intervient soit auprès des syndicats, soit auprès des copropriétaires.
Pouvez-vous définir dans les grandes proportions, la répartition des financements mobilisés par les copropriétaires dans leurs projets de rénovation entre épargne, emprunt et aides de toute sorte ?
«Entre un copropriétaire très modeste aidé à 60 % et un copropriétaire aux revenus élevés aidé à 15/20 %, il y a une grande variation de situations.»
«Disons que l’emprunt collectif, prêt à taux zéro et prêt payant, représentent entre 40 à 60 % du budget global. Individuellement, c’est variable en fonction des aides reçues.» L’emprunt est «la clé du financement des projets de rénovation, plus que les subventions qui restent malheureusement imprévisibles.»
Quelle est la fourchette de coûts par lot des travaux d’une rénovation énergétique globale ?
«La moyenne de nos dossiers est de 14 000 € par logement mais ce chiffre est en augmentation. Sur nos derniers dossiers la moyenne remonte au-delà de 20 000 €. Ce chiffre est en fait très variable suivant le type des bâtiments. Les bâtiments des années 60 avec peu de balcons et de portes fenêtres sont beaucoup moins chers à rénover de façon performante que ceux des années 70 composés de balcons filants et grandes baies. Les bâtiments de centre-ville d’avant-guerre (1850-1900) peuvent être très couteux à rénover en raison des techniques plus complexes.»
«Enfin, les nouvelles règles, exigeant une amélioration de performance d’au moins 35 % contre 25 % précédemment, vont mécaniquement entraîner une hausse du budget que l’on peut estimer entre 5 000 et 10 000 € par logement suivant les bâtiments.»
Lors du montage financier d’actions de rénovation, vous avez relevé un effet pervers de MaPrimRénov’, en vigueur depuis le début de l’année, pouvez-vous nous préciser ces effets à l’aide d’exemples ?
«En effet, c’est une décision technique qui est passée inaperçue mais le dispositif Habiter Mieux Sérénité a été supprimé pour les copropriétés. Ce dispositif destiné aux plus modestes apportait jusqu’à 12 000 € d’aides pour 25 % d’amélioration de la performance exigé. Dans nos dossiers, c’était fréquemment entre 8 000 et 10 000 €. A la place, MaPrimeRénov Copropriété va apporter 5 250 € au maximum… Si l’on combine la baisse des aides à la hausse mécanique du budget travaux, pour atteindre + 35 % d’amélioration, on obtient un dispositif beaucoup moins favorable pour les personnes les moins aisées.»
«De l’autre côté, pour les revenus intermédiaires et supérieurs, le dispositif apportant jusqu’à 3 750 €, nous constatons qu’il est plus favorable en moyenne que l’ancien crédit d’impôt transition énergétique. Mais là encore, c’est un bénéfice moindre compte tenu de la hausse du budget travaux.»
«Par ailleurs, la nouvelle règle s’applique sans délai, y compris aux copropriétés qui ont étudié leur projet depuis parfois deux ans, lorsqu’un an est perdu à cause du Covid. Elles sont condamnées à recommencer le travail et les professionnels qui les accompagnent également.»
Fort de votre expérience, avez-vous des suggestions à soumettre aux pouvoirs publics pour aider à la prise de décisions d’engager les chantiers ?
«Il y a des points positifs. L’affirmation du rôle clé de l’AMO et de son ingénierie financière avec une subvention de 30 % du montant de sa mission est une bonne chose. L’aide proportionnelle selon les revenus de MaPrimeRénov individuelle est bienvenue. Le mode de calcul d’une subvention proportionnelle à la surface isolée est préférable à un pourcentage d’aide ; il réduit la tentation chez les professionnels d’augmenter les prix. C’est aussi le cas de MaPrimeRénov individuelle. Enfin, la confirmation et la validation de l’aide, en début de travaux, rassure les copropriétaires. C’est aussi, le cas de MaPrimeRénov individuelle ou copropriété.»
«Je constate que pour chaque type de dispositifs, secteur diffus, opération ANRU, quartier «Politique de la ville», Copropriété dégradés, … il existe une proximité de points de vue entre les professionnels et les équipes opérationnelles des acteurs publics. Mais, sous l’effet du confinement, la suppression des réunions physiques des associations professionnelles, la suppression des salons professionnels ont probablement participé à ce que les dernières évolutions soient peu consensuelles et prises avec moins de concertation.»
«Définir un cadre simple de mise en œuvre pour les copropriétés en une procédure unique alors que les propriétaires ont des profils sociaux-économiques différents, est forcément compliqué. Il est compliqué de faire simple et le diable est justement dans les détails.»
Rendre le fonds de travaux “portable”
L’UNIS, principale organisation des professionnels de l’immobilier, a proposé plusieurs amendements à la loi en cours d’examen à l’Assemblée nationale, pour encourager la rénovation énergétique. Danielle Dubrac, présidente de ce syndicat et membre du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI), ainsi que le président-adjoint en charge de la copropriété, Olivier Safar, insistent sur la nécessité de travailler sur le long terme.
Sur quels niveaux d’épargne les assemblées générales s’engagent-elles habituellement pour la constitution du fonds
de travaux ?
«De manière générale, les assemblées générales votent l’épargne minimale telle qu’elle résulte de la loi, à savoir 5 % du budget prévisionnel.»
En effet, nombre de copropriétaires appréhendent de constituer une épargne patrimoniale telle que celle du fonds de travaux dès lors que la récupération de cette épargne ne leur est pas garantie si elle n’est pas investie et utilisée avant une cession éventuelle.»
«Attachée au lot, l’épargne , qui ne serait pas investie, n’est pas spécifiée comme récupérable pour l’épargnant. Or, pour accepter d’épargner, il convient de pouvoir être certain de retrouver son épargne.»
«Une proposition de l’UNIS vise à ouvrir la possibilité aux copropriétaires de trouver un accord pour rendre ce fonds de travaux “portable”, c’est-à-dire remboursable par convention entre les parties devant notaire, hors droits de mutation, par l’acquéreur qui doit aussi, si nécessaire, pouvoir le faire financer par son banquier.»
«Il sera dès lors plus aisé de mobiliser l’adhésion des copropriétaires dans une épargne de préparation du financement d’un plan de travaux. Et ce, d’autant plus que le montant de cette épargne pourrait être fortement augmenté dès lors qu’un plan de travaux sera adopté.»
Quels sont généralement les usages auxquels sont affectés ce fonds ?
«En pratique, dans les copropriétés, à défaut de pouvoir récupérer l’épargne consentie mais non investie, cela incite aujourd’hui le copropriétaire à orienter l’utilisation de ce fonds vers des travaux d’entretien faciles à mettre en œuvre et de court-terme, qui lui apparaissent “rentables”.»
«Notre proposition est de faire évoluer ce financement pour aller jusqu’au bout de la vision “long-termiste” du PPT. Il conviendrait de préserver le caractère d’épargne durable du fonds travaux pour la copropriété, tout en ouvrant une voie légale et cadrée pour que les copropriétaires puissent récupérer leur mise, en cas de cession sans réalisation de travaux.»
Quelles sont, selon leur importance, les solutions de financement utilisées par les copropriétaires ?
«Ce n’est guère l’épargne collective qui permet la rénovation et nous avons demandé une évolution permettant d’y remédier. Mais cela ne sera pas suffisant. C’est surtout l’emprunt qui est la clé de la rénovation. L’autre source provient des différentes aides publiques ; plusieurs formules ont été envisagées, que ce soient des aides directes, telles que les aides de l’ANAH ou des collectivités, ou des encouragements fiscaux tels que le crédit d’impôt. Aujourd’hui et pour la première fois, une aide est proposée à la copropriété, globalement. C’est nouveau et mérite d’être salué : MaPrimRénov, distribuée par l’ANAH, s’adresse aux copropriétés en tant que tel, sans condition de ressources.»
Pas de valorisation du fonds de travaux
Ancien président de l’Institut notarial de droit immobilier, Pierre Bazaille a été membre fondateur de la base immobilière PERVAL. Il est membre du comité de pilotage des Rencontres nationales de l’expertise immobilière, organisées par Edilaix, éditeur de la revue.
Observe-t-on dans les transactions immobilières une plus-value pour les appartements sobres en énergie ?
«Dans les années qui ont suivi la création du Diagnostic de performance énergétique (DPE) intervenue le 1er juillet 2002, on n’a pas observé d’influence sur la valorisation d’un bien immobilier dans une vente, d’autant plus que certains DPE étaient fantaisistes. Ce n’est plus vrai à l’heure actuelle et cela est mesuré par le notariat.»
«Que peut-on notamment constater ? En Occitanie, l’impact des étiquettes les plus économes est en moyenne de 20 % sur le prix des appartements mais moitié moins sur celui des maisons. A Paris Intramuros ou encore en région Auvergne-Rhône-Alpes, la moins-value pour les logements énergivores n’est que de 2 à 3 %. Il faut donc en conclure que si le marché immobilier observé est un marché tendu dominé par une pénurie d’offres, l’acquéreur ne prend pas en compte la sobriété du logement en matière d’énergie. Le notariat fait la même observation quant à l’incidence d’un appartement vendu libre ou occupé dans ces mêmes régions.»
La présence et le montant d’un fonds de travaux deviennent-ils un élément de négociation dans la vente d’un lot de copropriété ?
«La présence et le montant d’un fonds de travaux n’est pas un élément de négociation lors d’une vente, car en général, il est d’un montant assez faible, l’institution de ce fonds de travaux étant récente. Pour ordre, il faut rappeler que la loi indique que ce fonds de travaux est conservé par le syndicat des copropriétaires. Cependant conventionnellement, il peut en être autrement et dans la majorité des ventes, le vendeur en demande le remboursement à l’acquéreur ; cela est obtenu généralement sans difficulté… Il est vrai que ce remboursement n’est pas à fonds perdus.»
«Une analyse des besoins du bâti»
L’épargne collective associée à l’immeuble s’appelle fonds de prévoyance au Québec. Ce fonds a été mis en place outre-Atlantique bien avant le vote de la loi ALUR qui impose le fonds de travaux en France.
Actuellement, le législateur québécois réfléchit à nouveau à l’adaptation de ce fonds de prévoyance aux impératifs grandissant de la rénovation énergétique. Considérant que ces orientations impulsées dans un pays d’Amérique du Nord, attaché au pragmatisme, pourrait inspirer les parlementaires français, nous avons interrogé Yves Joli-Cœur, avocat émérite du barreau du Québec, qui a l’avantage de bien connaître les enjeux français.
L’emprunt, clé de la rénovation
Pour l’UNIS, «ce n’est guère l’épargne collective qui permet la rénovation et notre syndicat demande une évolution permettant d’y remédier. Cependant, cela ne sera pas suffisant. C’est surtout l’emprunt qui est la clé de la rénovation. Sur ce point, le marché a vu progressivement se réduire les produits d’emprunts collectifs à la copropriété. L’idée générale est de négocier un emprunt en élargissant la base des copropriétaires qui y auraient recours. Toutefois, le cadre juridique n’est guère malléable et, dans la pratique, on constate davantage un recours aux prêts individuels qu’un recours aux prêts collectifs.»
Assistant à la maîtrise d’ouvrage, Laurent Demas déclare qu’«aujourd’hui le prêt collectif c’est une possibilité d’emprunt jusqu’à 25 000 € sans UNE question ! Pas de limite d’âge, pas de questionnaire de santé, pas de contrôle de l’endettement, pas de question sur l’emploi, en dessous de 25 000 euros. Il faut, bien sûr, être à jour de ses charges et ne pas être fiché banque de France.» «Il est bon de rappeler qu’un crédit collectif se signe du fond de son canapé avec deux photocopies, identité et RIB. En dessous de 25 000 €, il suffira de signer la demande de prêt et l’autorisation de prélèvement avec un simple stylo avant de la poster ou de la scanner.»
«La durée d’un ECOPTZ est, par défaut, de quinze ans et il vous en coûtera aux environs de 55 € chaque mois (par tranche de) 10 000 € !»
Pour Mickaël Nogal, parlementaire, il conviendrait de favoriser une offre bancaire d’emprunt collectif pour les syndicats des copropriétaires. «Pour réaliser une rénovation, je crois indispensable de réunir un triptyque qui est : information, accompagnement et financement. La question des financements et les lacunes en matière d’accessibilité aux offres bancaires pour les copropriétés constituent un véritable frein à la rénovation de ce parc de 10,6 millions de logement. À ce jour, très peu de banques proposent des offres d’emprunt collectif.»
«Les pouvoirs publics pourraient, en travaillant avec les acteurs bancaires, notamment la Fédération bancaire française, et les professionnels du secteur, développer de nouvelles offres. En dernier recours si aucune solution de financement n’est trouvée pour un ménage, la Caisse des dépôts doit pouvoir assumer ce rôle de financeur comme le propose le rapport parlementaire d’Olivier Sichel.»
Le député conclut le propos par un engagement : «je suis volontaire pour participer à ces travaux et développer les outils de financement qui seront indispensables à la rénovation des copropriétés.»
