Blog de Jean-Marc Roux

par Jean-Marc ROUX
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Roux Jean-Marc

[N°631] - À quand le décret sur l'état daté ?

Outre la question des honoraires relatifs à l'établissement de l'état daté (voire du "pré-état daté) qui alimente régulièrement les débats auxquels participent les associations de consommateurs et les réponses ministérielles, la réforme ALUR a modifié considérablement les modalités de l'information donnée au candidat acquéreur (cf. CCH, art L. 721-2 et s.). L'harmonisation entre les dispositions figurant dans le Code de la construction et de l'habitation et le décret du 17 mars 1967 n'est pas encore intervenue.

Or, il paraît indispensable de mettre en adéquation le décret de 1967 avec les nouvelles dispositions légales, de telle manière que l'articulation entre les textes s'effectue naturellement. Cela permettrait de faciliter le travail des praticiens, qu'il s'agisse des syndics comme des notaires. Mais l'acquéreur pourrait également y voir plus clair.

Dans les précédents numéros des Informations Rapides de la Copropriété

[N°630] - Les dessous chics

Nous avons le plaisir de vous convier à un petit voyage dans les sous-sols de la copropriété afin de découvrir les dessous d’un phénomène qui prend de l’ampleur : le «souplex».
Si vous pensiez que la qualité de vie en copropriété passait nécessairement par une belle vue plein sud, vous changerez peut-être d’avis à la lecture du dossier spécial que nos spécialistes ont rédigé pour vous.
Mais si le projet d’habiter dans les tréfonds de l’immeuble peut paraître parfois séduisant, il n’en comporte pas moins des risques ou, tout au moins, suppose des précautions que nous vous invitons à découvrir.
Qui sait, dans quelques années, l’expression «descendre prendre un dernier verre» sera-t-elle passée dans les mœurs.

[N°629] - Consulté pour la forme

Le décret n° 2017-1012 du 10 mai 2017 relatif au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (JO 11 mai) est venu, officiellement, «préciser l’organisation, le fonctionnement, le régime budgétaire et comptable et le statut des membres et du personnel du [CNTGI] afin de lui donner les moyens humains et financiers d’accomplir ses missions et veille, en matière disciplinaire, à l’impartialité du Conseil national et au respect du principe du contradictoire.» Ce CNTGI fait des propositions et émet, notamment, des avis sur les textes législatifs ou règlementaires relatifs aux conditions d’exercice des activités des syndics de copropriété. Si l’instance avait effectivement été consultée par les pouvoirs publics, elle avait rejeté le projet de décret à l’unanimité de ses membres. Les modifications envisagées sont intervenues en dépit de cet avis négatif, à l’instar de ce qui s’était produit pour le projet de décret sur le contrat-type de syndic. Certes, on objectera qu’il s’agit d’un simple avis consultatif, qui ne lie pas. Il n’en demeure pas moins vrai que les membres du CNTGI se demandent à quoi ils peuvent bien servir…

[N°628] - A deux, c'est pas mieux !

Les praticiens savent pertinemment quels sont les maux d’une copropriété à deux. Interrogé sur une possible évolution de la loi du 10 juillet 1965 lorsque l’immeuble ne comprend que deux copropriétaires, le ministère du logement et du développement durable a eu une réponse édifiante.
Il s’est contenté de passer en revue les possibilités offertes à un copropriétaire qui s’estimerait lésé du fait du refus de l’autre de prendre certaines décisions (recours à la conciliation ou à la médiation, saisine du juge fondée sur un abus de majorité ou de minorité, demande au maire, au président de l’EPCI ou au préfet de saisir le juge afin de constater la carence du syndicat aboutissant à l’expropriation de l’immeuble !), pour conclure qu’il n’était pas envisagé de réformer la loi de 1965 afin de prévoir un régime spécifique.
Alors que les pouvoirs publics nous gratifient de certains textes dont l’utilité pratique est parfois à démontrer, il aurait été judicieux de mettre à l’étude un aménagement du régime de la copropriété à deux personnes…

 [N° 627] - Une belle journée !

Le colloque organisé le 24 mars dernier à la Maison de la chimie à Paris a été un franc succès. Il avait pour ambition non seulement de faire l’état des lieux du régime de la copropriété après trois années d’application de la loi ALUR, mais également d’envisager les perspectives d’évolution d’une matière au cœur des préoccupations de beaucoup d’entre nous.
La richesse des échanges, la diversité des thèmes abordés, la présence de nombreux praticiens de différentes disciplines (notaires, syndics, administrateurs judiciaires, géomètres,...) ont contribué à un partage d’expériences, dans une atmosphère à la fois studieuse et conviviale.
Au nom des Editions Edilaix, je souhaite remercier chaleureusement toutes celles et ceux qui ont, par leur présence, leur participation et leur implication, fait de cette journée un moment mémorable.

[N° 626] - L'heure du bilan.

Les lecteurs des Informations Rapides de la Copropriété le savent depuis quelques mois. Les Editions Edilaix organisent le 24 mars prochain à la Maison de la Chimie à Paris un colloque consacré à trois années d’application de la loi ALUR en matière de copropriété.
Les objectifs sont multiples.
Tout d’abord, appréhender la portée des dispositions de la réforme, qu’il s’agisse de ses données purement législatives mais également règlementaires (les derniers décrets et arrêtés importants étant d’ores et déjà parus).
Ensuite, identifier les points du statut qui restent à améliorer en dépit des nouveautés dont la loi du 24 mars 2014 a été l’origine, dans une approche critique mais qui se veut résolument constructive.
Enfin, favoriser l’échange entre les intervenants et les participants à l’évènement, chacun pouvant ainsi faire part de ses réflexions, de ses interrogations et de ses propositions.
Nous espérons vous voir nombreux lors de cette manifestation qui accueillera de nombreux praticiens et professionnels de la copropriété.

[N° 625] - Enfin ! ... presque.

Il était temps. Eu égard au calendrier fixé par la loi ALUR, un certain nombre de dispositions légales devait entrer en vigueur au 1er janvier 2017. D’où la fébrilité des professionnels qui attendaient avec impatience ce que le pouvoir règlementaire devait leur préciser. Noël a tenu (en partie) ses promesses. Le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 (JO 23 déc.) fixe désormais le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévu par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le décret n° 2016-1914 du 27 décembre 2016 (JO 29 déc.) réforme les comptes du syndicat afin d’y intégrer le fonds de travaux de l’article 14-2 de la loi de 1965. Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 (JO 30 déc.) détermine les modalités de réalisation du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du CCH. Néanmoins, il ne concerne que les personnes qui peuvent réaliser ledit diagnostic et non son contenu précis. Il nous faudra sans doute attendre un peu pour cela, comme d’ailleurs pour le contenu de la notice d’information à remettre à tout candidat acquéreur d’un lot.

[N° 624] - Retour aux sources

À l’heure où d’aucuns envisagent de faire table rase du passé en vue de mettre en place une copropriété aux antipodes de notre régime actuel, le Groupe de RECherche en COpropriété (GRECCO) a eu pour ambition, sinon de repenser le statut, du moins l’adapter aux contingences actuelles (Voir l’entretien en pages 4 et 5).
Il faut dire que si la loi de 1965 constituait un modèle de pureté et de concision, elle a été fortement malmenée ces quinze dernières années. Son esprit a été trahi et son contenu encombré de dispositions à portée règlementaire, sans compter une réforme récente ignorant les réalités les plus élémentaires.
Il est temps de remettre de l’ordre dans la maison copropriété. Il me parait nécessaire de faire preuve de bon sens, de pragmatisme et de sens pratique, et non d’idéologie, d’innovation stérile ou de construction bureaucratique.

[N°623] - Légendes d'automne

Malgré l’automne, le mois de novembre voir fleurir plusieurs grands salons de la copropriété. L’occasion pour les acteurs de la copropriété de confronter leurs idées, de se tenir au courant des innovations techniques et de commenter les fluctuations de la législation en la matière. Et l’on sait que l’année a été particulièrement riche, en particulier sur le plan règlementaire.
Deux nouveaux diagnostics dans le domaine locatif (sur l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité), l’obligation des travaux d’isolation à l’occasion de travaux sur des locaux en vue de les rendre habitables, l’individualisation des frais de chauffage collectif, la liberté d’installation pour les professionnels de la transaction et de la gestion immobilière en Europe, sans compter le décret et l’arrêté (enfin !) sur l’immatriculation des syndicats de copropriétaires.
Et pourtant, nous ne sommes pas au bout du processus qui a été initié par la loi ALUR. D’importants textes sont en attente (fonds de travaux, diagnostics technique global, fiche synthétique, notice d’information,...), dont plusieurs seraient censés intervenir pour une entrée en vigueur des dispositions légales au 1er janvier 2017. Mythe ou réalité ?

[N° 622] - Immatriculation : on y est ! Enfin presque.

Dans le numéro précédent des IRC, nous appelions de nos vœux les décrets d’application de deux mesures emblématiques de la loi ALUR en copropriété, à savoir l’instauration d’un fonds de travaux et l’immatriculation des syndicats. C’est chose faite pour cette dernière formalité avec le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 (voir en page 6 de ce numéro).
Au demeurant, si de nombreux points sont désormais connus, il ne faut pas croire que le dispositif soit clairement défini. En effet, en dépit de ce que nous dit le texte réglementaire (il entre en vigueur «au lendemain de sa publication»), de (trop) nombreux articles restent assujettis à la parution d’un arrêté, laissant ainsi les praticiens dans l’expectative, voire dans l’incertitude puisqu’il reste deux mois avant l’application des nouvelles règles aux syndicats comportant plus de deux cents lots. De surcroît, on ne sait toujours pas qui sera le «teneur» de registre. Il faudra donc patienter... encore !

A lire : l'arrété toujours en attente

[N° 621] - Accès libre ?

Dans le calendrier mis en place par la loi ALUR, deux mesures d’importance majeure sont appelées à s’appliquer à compter du 1er janvier 2017 dans la plupart des copropriétés françaises. Il s’agit, d’une part, de l’instauration d’un fonds de travaux et, d’autre part, de l’immatriculation des syndicats au registre national des copropriétés.
S’il est parvenu à nos oreilles que les décrets qui doivent en définir les modalités sont en préparation, il serait souhaitable qu’ils paraissent assez rapidement dans la mesure où il incombera aux professionnels concernés, principalement les syndics mais aussi les notaires, de les mettre en œuvre. Encore faut-il pouvoir s’approprier les nouvelles règles afin d’en saisir toutes les subtilités et définir les process qu’elles impliquent.

S’il faut laisser du temps au temps, point trop n’en faut. Il est temps !

[N° 620] - Accès libre ?

 Juillet - Août 2016

Un parcours semé d’embuches ? Pour certaines copropriétés, il s’agit d’une réalité que les personnes handicapées ou à mobilité réduite vivent au quotidien.
Et pourtant, nombreuses sont les initiatives qui ont été prises par les pouvoirs publics afin d’améliorer les conditions d’accès et d’utilisation des immeubles soumis au statut de 1965 (voir les articles dans ce numéro).
Est-ce suffisant ? Apparemment non. Ce n’est pas faute de moyens techniques, toujours plus innovants. La règle majoritaire est-elle toujours justifiée en l’occurrence ? Alors, faut-il aller jusqu’à imposer les travaux, en mettant de côté les règles habituelles de prise de décision par la collectivité des copropriétaires ? Certaines propositions semblent aller en ce sens.
Si le débat est lancé, le chemin est encore long (et escarpé!)

[N° 619] - La copropriété : Une affaire de spécialistes ?

Juin 2016

Il n’aura échappé à personne que l’inflation législative et règlementaire n’est pas prête à arrêter sa course folle. Notre droit de la copropriété n’est malheureusement pas épargné. D’autant que le phénomène se double d’une jurisprudence spécifique, toujours sujette à évolution.
Non contente de constituer un domaine à part entière, la copropriété est en passe de comporter, en son sein, une spécialité : le droit de la copropriété en difficulté, en particulier au lendemain de la loi du 24 mars 2014.
A ce titre, les administrateurs judiciaires entendent développer cette compétence dans le cadre de leurs missions civiles. D’autres acteurs militent en faveur de «syndics de redressement».
Verrons-nous fleurir demain des formations ou des diplômes spécialisés dans le droit des copropriétés en difficulté ?

[N° 618] - Évitons les “usines à gaz” !

Mai 2016

La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a créé un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement qui devra mentionner l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété (CCH, art. L. 111-10-5).

Certains diront «un de plus !» après le carnet d’entretien, et en attente du diagnostic technique global et de la fiche synthétique. Il est vrai que cela commence à faire beaucoup.

Au demeurant, ce carnet numérique est au confluent de plusieurs tendances fortes privilégiées par les pouvoirs publics (environnement, essor du numérique, rénovation énergétique,…). L’attention de nos gouvernants s’est traduite par un rapport de 133 pages sur la mise en oeuvre du carnet numérique (voir en p. 6 de ce numéro 618), préalable à l’élaboration d’un dispositif règlementaire.

Quel que soit le bien-fondé des recommandations qui en découlent, qu’il nous soit permis de formuler deux souhaits : évitons les “usines à gaz” et écoutons les professionnels concernés. L’avancée sera déjà énorme.

[N° 617] - Condominium, commonhold and so on.

Avril 2016

Il est parfois intéressant d’aller voir ailleurs… Cette remarque trouve également à s’appliquer en matière de copropriété, encore très empreinte de l’héritage du droit romain de la propriété privé. Il y a quelques années, les travaux du Sénat nous apportaient un intéressant éclairage de droit comparé sur la gestion des copropriétés en Europe (Etude de législation comparée mai 2007). A l’heure où l’on s’interroge sur l’opportunité de repenser radicalement notre conception de la copropriété des immeubles bâtis (IRC janvier-février 2016, p. 6 et 7), les IRC vous proposent de vous immerger au sein de l’habitat collectif dans les systèmes de common law. Nous tenons à remercier Guilhem Gil pour son remarquable travail nous permettant de découvrir les autres manières d’aborder l’immeuble “commun”.
Une source d’inspiration pour nos gouvernants ?

[N° 616] - Finalement, peu de litiges !

Mars 2016

Une étude récente relative au contentieux de la copropriété est venue apporter de nombreux éclairages sur l’importance, la typologie et la répartition des actions en justice exercées entre 2004 et 2014 [cf. p. 8]. Ce qui est frappant, mais que l’on avait déjà appris d’une étude de 2010 dont les résultats sont ainsi confi rmés, c’est que le contentieux, qui se compose pour une part non négligeable d’impayés de charges, est relativement peu important si on le compare au nombre de lots et de copropriétés en France.

Seules 42 500 actions ont été intentées en 2014 devant les juges du fond, bien loin derrière la matière locative qui en compte plus de 200 000 ! Avec plus de 8 millions de lots si l’on en croit l’étude d’impact de la loi ALUR, le parc de la copropriété est loin d’être le nid à contentieux que l’on décrit habituellement.
De quoi nous rassurer quelque peu, même si notre revue n’est pas prête à renoncer à sa revue de jurisprudence tenue par Maître Marie-Françoise Ritschy que nous tenons à remercier à cette occasion pour sa fi délité et la qualité de sa plume.

 [N° 615] - « Vous saurez tout !»

Janvier- Février 2016

Le Journal Officiel continue d’égrainer les textes s’inscrivant dans le processus d’application de la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR. Après le décret sur les notifications électroniques (voir IRC n° 614), nous voilà en présence de deux nouveaux décrets, l’un relatif à l’information des occupants des immeubles en copropriété des décisions prises en assemblée générale (D. n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 - JO 17 déc. - Voir en page 27), l’autre concernant la mise à disposition des pièces justificatives des charges (D. n°
2015-1907 du 30 décembre 2015 - JO 31 déc.).

Voilà qui participe à la diffusion de l’information tout azimut souhaitée par les auteurs de la réforme. Le maître mot est plus que jamais la transparence, et ce à tous les niveaux. Ce qui porte à six le chiffre des textes règlementaires en matière de copropriété depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR.