Forte baisse des prix, diminution du nombre de mutations et resserrement des conditions d’octroi de crédit : le marché de l’immobilier n’est pas à la fête à Orléans. Seuls les biens les plus qualitatifs s’en sortent mieux.
Crédit : ©Olivier Parcolle
Nul doute n’est permis : l’immobilier orléanais souffre, que ce soit en termes de volume ou de valeur. Ces derniers mois, le nombre des biens mis en vente a ainsi enregistré une baisse de plus de 25 % entraînant ainsi un manque dans certains segments, dont les appartements en centre-ville et les petites surfaces, traditionnellement prisés. Quant aux prix, ils ont diminué en moyenne de 4 % avec un prix moyen autour de 1 950 euros du mètre carré. Une moyenne qui cache bien sûr, de grandes disparités. Ainsi, dans les quartiers les plus recherchés comme l’hypercentre, Dunois, Saint-Marc ou Saint-Marceau, le mètre carré s’échelonne de 2 500 à 3 000 euros. Tandis que les prix restent mathématiquement plus bas dans la première couronne. Déjà en 2012, les actes de vente sur Orléans avaient baissé de plus de 20 % sur l’ensemble de l’année. Une situation à mettre directement en relation avec la situation économique que traverse la France. Sans compter la fin du prêt à taux zéro dans l’ancien et la frilosité des banques peu enclines à valider les demandes de prêt immobilier, d’où une forte chute de la proportion de primo- accédants. Pas étonnant, dès lors, que le marché soit essentiellement porté par les mutations forcées pour cause de divorce, de cas de force majeure ou de successions.
Fortes disparités
Sans surprise, les produits de moyenne qualité souffrent le plus, notamment les appartements des années 70 situés dans les grands ensembles qui doivent faire face à des charges élevées. Avec à la clé des décotes importantes, les acheteurs prêtant de plus en plus attention au diagnostic énergétique, ce qui n’était pas le cas il y a encore quelques années. Les quartiers les plus accessibles restent le secteur sud de Saint-Marceau et d’Olivet, Blossières ou bien encore Fleury gare.
L’actuelle fragilité du marché peut être l’occasion de réaliser de bonnes affaires, les marges de négociation avec les vendeurs pouvant aller jusqu’à 10 %.
D’autant que les taux immobiliers restent bas, sous réserve d’un apport suffisant. L’arrière des Carmes, entre la place du Martroi et le boulevard Jaurès mérite en tout cas qu’on s’y attarde, cette zone étant amenée à se développer.
De manière générale, les prix des biens de bonne qualité situés dans l’hypercentre resteront toujours relativement stables, tout comme ceux proches des voies d’accès et des commodités. Avec, dans l’idéal, un parking et un balcon. Les petites surfaces sont égale- ment toujours très recher- chées, en particulier les appartements du cœur de ville à moins de 200 000 euros. Dunois, Saint-Marceau, Saint-Marc et, plus largement, tous les biens proches du tram, comme Madeleine, le quartier du Faubourg-Madeleine et celui du Vauquois, ne baissent pas.
Atonie dans le neuf
Les données de la Fédération des promo- teurs immobiliers ne laissent guère de doute sur l’état du marché immobilier orléanais dans le neuf. Sur un an, les achats ont ainsi reculé de 18 %, les ventes à des investisseurs chutant de
Tram devant la cathédrale d’Orléans 21 % dans le même temps ! De fait, si les loyers dans la région Centre ont augmenté de 5,6 % début 2013, à 11,50 €/m2 en moyenne, ils n’en restent pas moins en dessous de la moyenne nationale de 12,60 €/m2, selon l’observatoire Clameur.
La cité johannique ne se laisse cependant pas abattre et continue de mettre en œuvre des opérations de réaménagement urbain, à l’image de la ZAC du Clos de la Fontaine, projet immobilier de 122 logements neufs dont la construc- tion a débuté fin janvier.
Paul TURENNE
