Forte hétérogénéité du marché, primo-accédants en difficulté et image dégradée. Les acheteurs de la grande ville du sud, sous le feu des projecteurs, font preuve d’attentisme. Exception faite de plusieurs quartiers qui restent dynamiques.
La Canebière - Crédit : ©Charliemoon
La cité phocéenne se cherche. D’un côté, la douceur du climat méditerranéen, une riche histoire avec plus de 111 quartiers. De l’autre, la crise économique qui grippe le marché, en particulier dans les zones les plus modestes, et des problèmes de délinquance récurrents. De fait, force est de constater que le volume des transactions immobilières a chuté de 7 % en un an, depuis le premier trimestre 2011. Quant aux prix, après avoir augmenté de 6 % en 2011, ils ont baissé en moyenne de 10 % dans l’ensemble de la ville. Une moyenne qui cache de fortes disparités.
A commencer par le centre-ville. Si les appartements en bordure du Vieux-Port demeurent très attractifs avec des prix qui s’envolent, les Ie et IIe arrondissements souffrent de manière générale de la vétusté des logements. Qui plus est, la petite délinquance et de fréquentes incivilités ont eu tendance, ces derniers temps, à décourager les classes moyennes supérieures, en particulier sur les secteurs du Panier et de Belsunce. Tous ces quartiers typiques du centre-ville possèdent néanmoins un charme certain. Le stationnement difficile ne les rendant pas très pratiques pour les familles, les places de parking sont très recherchées et peuvent doper la valeur d’un appartement. A surveiller, la piétonnisation du Vieux-Port qui devrait, là aussi, avoir un impact positif.
Attrait du métro
Le IIIe arrondissement, qui comporte de nombreuses friches industrielles, figure parmi les moins chers de la ville. En dépit de quelques aménagements comme la friche de Belle-de-Mai, ancienne manufacture de tabac qui abrite désormais un complexe culturel reconnu, le coin reste encore sinistré, faute de réel projet structurant.
Dans le IVe, le quartier des Cinq-Avenues, qui comporte de belles façades du XIXe siècle et des années 30, ainsi que de larges avenues, offre de nombreuses opportunités. De manière générale, les IVe et Ve arrondissements, autrefois vieillissants, attirent désormais une clientèle de jeunes cadres qui apprécient la bonne desserte par le tram et le métro. Le tout à des prix encore raisonnables, comme dans le quartier du Camas qui tire son épingle du jeu.
Le cours Julien et le secteur de la Plaine attirent, quant à eux, de nombreux “bobos” amateurs d’animations en tous genres. En particulier depuis la modernisation de l’espace culturel Saint Julien et la création du café-musique, alors que Marseille s’apprête à devenir l’année prochaine, capitale européenne de la culture. Rien d’étonnant, dès lors, à ce que le prix du mètre carré continue de prendre de la valeur. A signaler également, la très longue rue Paradis, très hétérogène et manquant d’espaces verts, mais aux très nombreux commerces.
Quartiers chics
Sans surprise, les chics VIIe et VIIIe arrondissements, au sud de Marseille, ne connaissent pas la crise, que ce soit au niveau de la Corniche, des Catalans, ou d’Endoume. Dans le VIIIe, les belles avenues bénéficient de la présence d’espaces verts, en particulier le parc Borely, non loin des plages du Prado. Les prix au mètre carré ne faiblissent donc pas, bien au contraire.
Dans le IXe, le secteur de Mazargues attire les familles, du fait de son habitat moins dense et de ses espaces verts. Les petits immeubles y foisonnent, mais les prétentions des vendeurs trop gourmands freinent le marché et creusent l’écart avec la demande, composée de primo-accédants et de ménages à revenus modestes. D’autant plus que le neuf tend à déprécier des copropriétés parfois un peu vieillissantes.
Dans le XIIe, le quartier de Saint-Barnabé est dans une bonne dynamique. Proximité du Vieux-Port avec le métro et le tram, écoles et lycées, commerces… L’habitat très composite, comme à Saint Julien et Montolivet, regroupe des habitants à la recherche d’une vie de village et attachés à leur quartier. Le marché n’en reste pas moins dynamique pour autant.
Autre quartier affichant des traits villageois et verdoyants, Château-Gombert, dans le XIIIe. Certes, un peu excentré, il est toutefois desservi par le métro et comporte un technopôle notamment dédié à l’enseignement scientifique. De fait, ce quartier a plus que jamais la cote et se révèle un excellent investissement. Les biens de prestige y montent même désormais jusqu’à 3 500 E le m2.Un tarif inimaginable il y a encore dix ans.
Quartiers Nord en difficulté
Enfin, les quartiers Nord restent “complexes”. Problème principal : le manque de financement des acheteurs et la difficulté des bailleurs à trouver des locataires solvables. Le quartier de l’Estaque, à part, reste assez attractif du fait de la proximité du port de plaisance. A moyen terme, les dix hectares de Grand Littoral dans le XVIe devraient enfin cesser d’être une friche. Plusieurs projets n’avaient, en effet, pas pu voir le jour à la suite à des glissements de terrain, mais le projet “Terrasses du Littoral”, initié par le groupe Résiliance, devrait mixer logements, bureaux, commerces et équipements de loisirs. Un pari sur l’avenir.
