«Les rapports de voisinage en copropriété sont plus affinés qu’en droit commun.»
Entretien avec Caroline Jaffuel, Président de chambre à la Cour d’appel de Douai.
C. Jaffuel était membre de la Commission relative à la copropriété, dissoute en 2014.
©jerome chion / Clics eirl
Sur quel fondement juridique repose la théorie des troubles anormaux de voisinage ?
Cette théorie repose, non pas sur un texte, mais sur le principe de droit selon lequel «nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage». Ce principe revêt une réelle autonomie. Ainsi, une action en justice, fondée sur ce principe, peut prospérer même s’il n’y a pas d’infraction à la réglementation et, s’il y a infraction, il ne s’en déduit pas nécessairement l’existence de troubles anormaux.
Il ressort de ce principe autonome deux règles qui se déclinent comme suit : le voisinage peut occasionner des troubles (bruits, odeurs, perte d’ensoleillement, poussières, fumées, vibrations, etc) qui peuvent perturber notre tranquillité, mais qui doivent être supportés parce qu’ils sont inhérents à la vie quotidienne, et donc normaux. La première règle est ainsi l’obligation de supporter les inconvénients normaux de la communauté de voisinage. La seconde règle est l’obligation de réparer les troubles lorsqu’ils sont anormaux, c’est-à-dire lorsqu’ils dépassent les inconvénients que l’on peut attendre normalement du voisinage.
Pour apprécier le caractère normal ou anormal du trouble, le juge prendra en compte les circonstances de lieu et de temps ainsi que les caractéristiques objectives du trouble invoqué.
Pour ce qui concerne les circonstances de lieu, on peut penser, par exemple, au retraité qui viendrait s’installer dans une rue d’usines pour y vivre tranquillement. Celui-ci ne serait pas fondé à se plaindre des inconvénients occasionnés par les chargements ou déchargements de camions dans la journée. On estime, en effet, que la préoccupation collective détermine l’usage du quartier, la mesure coutumière de ce que doivent supporter les habitants du lieu. Toutefois, en cas d’accroissement des nuisances, par exemple par une activité plus intensive des usines avec chargements et déchargements nocturnes, un droit à réparation pourra être retenu au titre de l’anormalité du trouble occasionné par cet accroissement des nuisances.
S’agissant des circonstances de temps, particulièrement pour les troubles sonores, les bruits qui seraient considérés comme normaux dans la journée peuvent revêtir un caractère anormal s’ils se produisent la nuit, de manière répétée.
Pour le trouble lui-même, il doit objectivement excéder les inconvénients normaux, sans qu’il y ait lieu de s’attacher seulement au ressenti, par nature subjectif, de la personne qui l’invoque. Cela peut être une notion délicate à manier lorsqu’il s’agit de bruits ou d’odeurs de la vie domestique, tels qu’aboiements de chien ou odeurs de cuisine dans les étages d’un immeuble, l’exaspération de l’un entrant alors en contact avec la liberté de l’autre.
Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal d’en rapporter la preuve par tous moyens, notamment par témoignages, constat d’huissier, rapport d’expertise amiable mesurant, par exemple, la durée, la répétition et l’intensité des bruits et/ou des vibrations.
Lorsqu’il est saisi, le juge pourra, s’il y a lieu, ordonner une expertise judiciaire pour vérifier contradictoirement les mesurages produits, rechercher les solutions propres à remédier au trouble anormal et fournir les éléments destinés à réparer le préjudice subi.
Quelles sont les raisons les plus fréquemment invoquées sur la base des troubles de voisinages ?
Il n’existe pas de liste énumérant les inconvénients pouvant dégénérer en troubles anormaux de voisinage. En milieu urbain, les nuisances les plus souvent invoquées ont trait aux bruits, aux odeurs et aux vibrations. Les bruits et vibrations peuvent avoir une source extérieure au bâtiment (par exemple, livraisons de petites surfaces commerciales tôt le matin) ou intérieures à celui-ci (par exemple, soirées musicales dans le restaurant du rez-de-chaussée, chocs sur le plancher ou bruit de talons de la voisine du dessus, etc). Les odeurs de friture ou de cuisine d’un restaurant peuvent être incommodantes dans les parties communes ou certains appartements d’un immeuble collectif.
L’origine du trouble anormal en lien avec les bruits et les odeurs peut souvent être recherchée soit dans l’absence de respect de la réglementation (gaine ou cheminée d’évacuation du restaurant insuffisante), soit dans une modification des lieux (remplacement d’une moquette par un parquet flottant mal installé, suppression de l’isolation initiale d’un plafond pour avoir des poutres apparentes), soit encore dans l’incivilité de certains voisins.
Dans les immeubles soumis au statut de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété prévoit souvent l’interdiction d’activités qui génèrent du bruit ou des odeurs et ces clauses peuvent être utilement invoquées pour assurer la tranquillité de l’immeuble, sans toutefois porter atteinte à l’autonomie du principe récemment rappelé par la Cour de cassation au profit du syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ. 11 mai 2017, pourvoi n° 16-14.339), étant observé que les rapports de voisinage en copropriété sont plus affinés qu’en droit commun.
Dans bon nombre de cas, comment sont réparés les troubles anormaux de voisinages ?
La cessation des troubles anormaux peut résulter d’une prise de conscience de l’intéressé. Elle nécessite souvent la réalisation de travaux à l’initiative de l’auteur du trouble, propriétaire ou locataire, le cas échéant sous astreinte (par exemple, réalisation d’une cheminée adaptée pour l’évacuation des odeurs et fumées, isolation des locaux contre le bruit et les odeurs) et si le trouble anormal ne peut être supprimé autrement, seront ordonnés, selon les cas d’espèce, la suspension de l’activité, la démolition ou le démontage de l’installation. Le préjudice subi sera réparé par l’allocation de dommages et intérêts.
