[N°633] - Entretien avec le président du GRECCO

par YS
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 «Faire des propositions utiles de nature à susciter le débat»

Hugues PÉRINET-MARQUET, professeur de droit à l’université Panthéon-Assas et président du GRECCO* a répondu à quelques questions de la rédaction.
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Le chapitre II de l’avant-projet est relatif au lot de copropriété. Il en ressort une volonté de clarification, notamment par des définitions qui, en grande partie, reprennent les solutions dégagées par la jurisprudence. Dans quel état d’esprit s’est effectuée l’approche des membres du GRECCO ?

Comme vous l’avez remarqué, les textes relatifs aux lots de copropriété sont nettement plus développés dans le projet que dans l’actuelle loi de 1965, mais ne modifient en rien les solutions du droit positif. Le groupe de travail s’est, en effet, contenté d’intégrer dans la loi les solutions jurisprudentielles claires et reconnues. Les textes actuels ignorent la notion de partie commune à usage privatif alors que celles-ci ont fait l’objet d’importants développements pratiques et, depuis une quinzaine d’années, de sérieuses contraintes jurisprudentielles, notamment l’interdiction de lots composés de parties communes et d’un droit de jouissance privatif. De même, a été reprise et clarifiée la notion de partie commune spéciale en indiquant, notamment, conformément à un fort courant jurisprudentiel, que les parties communes spéciales devaient être obligatoirement corrélées à des charges spéciales et vice-versa. A l’inverse, l’avant projet réaffirme le principe fondamental selon lequel les parties communes sont des parties indivises à l’ensemble des copropriétaires. Le GRECCO n’a pas voulu remettre en cause cet aspect du lot à la française alors que, pourtant, certains voudraient permettre l’appropriation de parties communes par d’autres que les copropriétaires eux-mêmes.

 

L’article 22 de l’avant-projet relatif à l’administration de la copropriété distingue selon la taille du syndicat afin de lui appliquer certaines dispositions légales. Comment expliquez-vous cette distinction ?

Toute réforme du droit de la copropriété se heurte à la question de l’unité du régime ou de sa diversification en fonction de la sociologie des copropriétaires rencontrés. La loi de 1965 avait fait le choix d’une unité absolue à une époque où, il est vrai, les syndicats étaient, dans leur très grande majorité, de petites copropriétés d’habitation. Les choses ont, depuis, bien changé. Les centres commerciaux ont conduit à un développement de copropriétés sans aucun lot d’habitation et, à une certaine époque, la création de grands ensembles immobiliers, gérés par une copropriété unique, a abouti à des syndicats de plusieurs milliers de lots. Il est apparu au législateur, dès la loi ALUR, que cette diversité sociologique devait se traduire juridiquement. Ainsi, certaines dispositions ont été appliquées aux copropriétés composées de personnes morales ou de moins de 10 lots, etc. Le groupe de réflexion n’a donc fait que reprendre l’esprit de cette diversification en distinguant  d’une part ce que l’on pourrait appeler les copropriétés classiques, celles d’habitation de moins de 100 lots principaux, et les autres. Pour les premières, rien ne change. Pour les secondes, des modes de gestion particuliers sont offerts. De même, le groupe de travail a pensé que lorsque la copropriété n’était composée que de personnes morales, une grande souplesse devait être offerte dans le contenu du contrat de syndic.

 

La prévision selon laquelle l’assemblée générale ne peut modifier la destination des parties privatives d’un lot sans le consentement du copropriétaire concerné, a été supprimée. Pour quelle raison ?

Le GRECCO n’a en rien modifié l’impossibilité actuelle pour une assemblée générale de modifier la destination des parties privatives. L’article 28 du projet précise d’ailleurs : «l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété».

 

L’une des principales innovations concerne le conseil d’administration pour les copropriétés de plus de 100 lots à usage de d’habitation, de bureau ou de commerce. Quelle a été la genèse de cette prévision ?

L’une des grandes questions que pose, aujourd’hui, le droit de la copropriété est celui de la rapidité et de l’efficacité de la prise de décision dans un certain nombre de domaines. Le choix, qui n’est pas nouveau, est toujours celui qui consiste à mettre en balance, d’une part, les droits des copropriétaires de participer à chacune des décisions, et de les prendre à une majorité plus ou moins forte, et, d’autre part, celui de se passer d’une décision collective lorsque celle-ci, au regard de ses avantages, peut apparaître comme une procédure trop lourde. Jusqu’alors, le législateur est resté très en retrait en ne permettant au conseil syndical de ne recevoir délégation que pour prendre une décision bien précise, ce qui est évidemment très limité. Parallèlement, les unions de syndicats, AFUL ou ASL peuvent être gérés de manière beaucoup plus souple, sans l’accord systématique de tous les copropriétaires. Ce mode de gestion ne semble pas avoir posé de difficultés majeures. Il est donc apparu possible au GRECCO d’avancer prudemment en la matière. Il a donc fait le choix, pour les plus grandes copropriétés, c’est-à-dire celles comportant plus de 100 lots à usage d’habitation principaux, ou pour celles ne comportant aucun lot à usage d’habitation, de permettre à un conseil d’administration, de prendre les seules décisions relevant actuellement de l’article 24. Le terme de Conseil d’Administration a été choisi à dessein pour éviter toute ambiguïté et susciter le débat. Il aurait parfaitement été possible de confier les mêmes pouvoirs à un conseil syndical, mais celui-ci serait alors devenu une sorte de conseil syndical d’administration. L’hypocrisie l’aurait emporté sur la clarté. La portée de cette innovation s’avère relativement modeste. D’après les statistiques fournies par le registre d’immatriculation des copropriétés, celles de plus de 200 lots ne représentent que 3 % de l’ensemble. On peut donc penser que le nombre de copropriétés n’ayant aucun lot d’habitation ou en ayant plus de 100 ne doit pas excéder 10 % de l’ensemble. Dès lors, pour 90 % des copropriétés, rien ne changera. Si révolution il y a, elle est donc plutôt de l’ordre du symbole. Elle procède de la volonté du groupe de travail d’offrir une alternative au système actuel avec d’évidentes garanties telles que la présence d’un expert-comptable obligatoire et d’une possibilité de révoquer, à tout moment, les membres du conseil d’administration, ce qui ne peut que les pousser à une certaine prudence.

 

Vous n’avez pas souhaité inclure dans la loi nouvelle les dispositions du Code de la construction et de l’habitation ? Cela a-t-il fait l’objet de discussions ?

La question de la création d’un code est parfaitement légitime même si son impact réel est plutôt de l’ordre de l’affichage. Le groupe de travail est parti de la volonté de réformer la loi de 1965, et elle seule. Faire un code de la copropriété est une démarche un peu différente dans la mesure où il est alors nécessaire d’intégrer un certain nombre de dispositions qui ne figurent pas dans la loi de 1965 comme, notamment, celles relatives à la vente d’un lot de copropriété, abritées par le Code de la construction, ainsi que d’autres dispositions éparses dans différents codes. Créer un code conduirait, de plus, à déterminer sous l’égide de quel ministère il serait ensuite géré. Le choix devrait donc être fait entre le ministère de la Justice et celui chargé du logement.

Le projet du GRECCO pourrait parfaitement s’insérer dans un code. Cependant, il faut remarquer qu’il ne procède pas d’une commande gouvernementale et que rien ne dit que ses conclusions seront reprises par l’un ou l’autre des ministères concernés. Le but des membres du GRECCO n’était d’ailleurs pas de se substituer aux pouvoirs publics, mais de faire des propositions utiles de nature à susciter le débat. Ce but a été parfaitement atteint.


* Ce groupe est composé de spécialistes reconnus :
Denis Brachet, géomètre-expert ;
Véronique Bacot-Reaume, expert judiciaire et administrateur de biens ;
Patrick Baudouin, avocat ;
Eliane Frémeaux, membre du Conseil supérieur du notariat ;
Laurence Guegan avocate ;
Florence Bayard-Jammes, maître de conférences [Auteur de la revue] ;
Jacques Laporte, conseiller du Président de Foncia ;
Patrice Lebatteux avocat ;
Agnès Lebatteux avocate ;
Stéphane Lelièvre notaire ;
Agnès, Médioni, gestionnaire de copropriété, expert ;
Bernard Pérouzel expert ;
Olivier Safar, gestionnaire de copropriété.