[N°632] - Fiscalité immobilière : les seuils d'éxonération de la taxe d'habitation dévoilés

par YS
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Dans un entretien au Club de l’économie du Monde en date du 13 septembre 2017, le ministre des comptes publics a indiqué que l’exonération de la taxe d’habitation pour 80 % des foyers sera valable jusqu’à 30 000 euros de revenus annuels (soit 27 000 euros de revenu fiscal de référence, RFR, c’est-à-dire en prenant en compte l’abattement fiscal de 10 %) pour un célibataire, et 48 000 euros de revenus (43 000 euros de revenu fiscal de référence) pour un couple sans enfant. Pour un couple avec un enfant, ce seuil sera de 54 000 euros (49 000 euros de RFR). Cette réforme devrait être lancée dès 2018 en trois étapes successives. Les personnes concernées devraient bénéficier d’une baisse annuelle du tiers de leur taxe jusqu’à extinction complète en 2020.

[N°630] - Décrets ALUR : l’état daté toujours en attente

par YS
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Interrogée sur la publication des décrets d’application de la loi ALUR, la ministre du logement a indiqué qu’au 24 mars 2017, soit trois ans après la publication de la loi, le taux d’application s’établit à 84 % avec 28 mesures (sur 179) en attente d’application dans 8 décrets à paraître.
S’agissant des mesures relatives aux relations entre bailleurs et locataires, les principaux décrets déjà publiés sont (liste non exhaustive) : le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, pris en application du I 8° de l’article 1er de la loi ALUR, plafonne la part des honoraires à la charge du candidat à la location et liés à la mise en location d’un logement et organise la transmission des données liées à la location aux observatoires locaux des loyers ; le décret n° 2014-1334 du 5 novembre 2014, pris en application de l’article 6 de la loi ALUR, fixe les modalités suivant lesquelles la ministre chargée du logement agrée les observatoires locaux des loyers prévus par l’article 16 modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; le décret n° 2015-587 du 31 mai 2015 prévoit, en application les articles 3, 8-1 et 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 1er de la loi ALUR, le respect d’un contrat-type pour l’élaboration des baux d’habitation ; le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l’annexe à l’article R. 366-5 du Code de la construction et de l’habitation encadre, dans les agglomérations où se manifeste un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, le niveau de fixation du loyer entre les parties lors de la conclusion du bail initial et à l’occasion de son renouvellement ; le décret n° 2015-733 du 24 juin 2015 relatif aux commissions départementales de conciliation des litiges locatifs modifie, en vertu de l’article 6 de la loi ALUR, l’organisation et le fonctionnement des commissions départementales de conciliation qui, composées à parité de représentants des bailleurs et des locataires, interviennent en vue d’aider ces derniers à trouver des solutions amiables à leurs litiges ; le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution ; le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé ; le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. Parmi les 8 décrets à paraître, ceux relatifs au plafonnement de l’État daté est actuellement en phase de concertation (JOAN Q du 9 mai 2017, p. 3365. Rép. minist. n° 63701).

[N°629] - Encadrement des professionnels de l’immobilier

par YS
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Le décret n° 2017-1012 du 10 mai 2017 (JO du 11 mai 2017) réforme le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). Ce texte concerne toutes les personnes exerçant les activités de transaction et de gestion immobilières régies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, à savoir les agents immobiliers, les syndics de copropriété, les administrateurs de biens et les marchands de listes. Le décret définit avec précision, l’organisation, le fonctionnement, le régime budgétaire et comptable et le statut des membres et du personnel du CNTGI. Il définit également, la procédure disciplinaire devant la formation restreinte du Conseil national. Ce texte entre en vigueur le 1er juillet 2018. Le CNTGI fait des propositions et émet des avis sur les textes législatifs ou réglementaires relatifs aux conditions d’exercice des activités des pressionnels de l’immobilier. Il connaît de l’action disciplinaire à laquelle ces derniers sont exposés. Le décret précise l’organisation, le fonctionnement, le régime budgétaire et comptable et le statut des membres et du personnel du CNTGI afin de lui donner les moyens humains et financiers d’accomplir ses missions et veille, en matière disciplinaire, à l’impartialité du Conseil national et au respect du principe du contradictoire. Ce décret de 35 articles a été élaboré par le gouvernement sans concertation avec les intéressés, selon le communiqué de la FNAIM du 17 mai. Pourtant le CNTGI avait été consulté sur ce projet de texte, sans être entendu …

[N°629] - Ravalement : Attention aux travaux embarqués

par YS
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Le décret n°2017-919 du 9 mai 2017 (JO du 10 mai 2017) définit le champ d'application de l'obligation de mise en oeuvre d'isolation thermique en cas de travaux de ravalement important en indiquant la nature des parois concernées par l'obligation et en définissant les "travaux de ravalement importants", visés par la loi n°2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte.

Il est ainsi précisé dans un nouvel article R. 131-28-7 du Code de la construction et de l'habitation que "lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants portant sur les parois de locaux chauffés donnant sur l'extérieur et constituées en surface à plus de 50%, hors ouvertures, de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal, le maître d'ouvrage [le syndicat des copropriétaires, par exemple] réalise sur les parois concernées des travaux d'isolation thermique conformes aux prescriptions techniques fixées en application de l'article R. 131-28".

"Au sens du présent article, sont considérés comme travaux de ravalement importants tous travaux de ravalement d'un parement existant ou la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50% d'une paroi d'un bâtiment, hors ouvertures." Ce décret entre en vigueur le 1er juillet 2017.

[N°629] - Aides de l’ANAH

par YS
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Le décret n° 2017-831 du 5 mai 2017 (JO du 7 mai 2017) porte sur la gouvernance de l’Agence nationale pour le logement (ANAH). Ce décret intéresse pour partie les copropriétés puisqu’il révise le régime des aides de l’ANAH en élargissant le champ des bénéficiaires des aides en faveur de la rénovation des copropriétés, en facilitant le traitement des copropriétés dégradées ; il ouvre le champ d’octroi des aides aux copropriétés fragiles afin de permettre d’accentuer les efforts sur la rénovation énergétique du parc existant. En vigueur depuis le 8 mai 2017.  

[N°629] - Stationnement adapté : priorité aux handicapés !

par YS
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Le décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 (JO du 30 avril 2017) précise les modalités de location des places de stationnement adaptées incluses dans les parties communes des copropriétés à usage principal d’habitation. Ce décret met en œuvre les dispositions relatives à l’inclusion d’une partie des places de stationnement adaptées dans les parties communes des immeubles en copropriété dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015 et définit les modalités selon lesquelles ces places sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. Ce décret est pris en application de l’article 1er de l’ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées qui modifie l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les contrats de location de ces places de stationnement sont conclus selon les dispositions du droit commun des baux des articles 1708 et suivants du Code civil. Le décret est en vigueur depuis le 1er mai 2017.

Lire également l’étude L’exercice d’une activité médicale en copropriété, signée de Guilhem Gil, parue dans cette revue, en mars 2017, n° 626.

[N°629] - Déclarer vos meublés de tourisme

par YS
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Le décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 (JO du 30 avril 2017) définit les informations exigibles par les communes des loueurs de locaux pour l’enregistrement des meublés de tourisme. Ces informations concernent le loueur (identité et coordonnées) et le meublé (statut et caractéristiques). Ce texte est entré en vigueur au 1er mai 2017.

[N°629] - Baux d'habitation : vers un fonds unique de centralisation des cautions ?

par Gilhem GIL
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Le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) a publié, le 25 avril 2017, le rapport demandé par le ministère du logement sur l’amélioration des rapports locatifs et la question des dépôts de garantie. Le CGEDD contrôle, conseille, évalue et accompagne le gouvernement. Il est présidé aujourd’hui, par Nicolas Hulot, ministre d’État, ministre de la Transition écologique et solidaire.
Le rapport analyse l’instauration d’un mécanisme de consignation des dépôts de garantie locative. Afin de minimiser les risques de litige entre propriétaires et locataires, il est envisagé la création d’un fonds unique de centralisation des dépôts de garantie. Géré par une institution publique, ce fonds permettrait d’assurer la sécurité des sommes versées et leur portabilité à chaque déménagement. Le rapport du CGEDD conclut que la création d’un fonds unique de dépôts de garantie, pour être justifiée, doit être mise au service de politiques publiques visant notamment à la solvabilisation des locataires ou à l’amélioration de la qualité des logements locatifs.
Estimé à terme à près de 4 milliards d’euros, ce fonds pourrait ainsi, notamment, bénéficier au financement de la transition énergétique, à des actions en faveur de la décence des logements ou encore à la sécurisation locative. Dans le cadre des travaux préparatoires à ce rapport, le CGEDD a sollicité l’expertise de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) qui a examiné les différentes modalités d’ingénierie financières possibles, selon les priorités assignées à la mobilisation du fonds. Versé une seule fois, le dépôt suivrait le locataire tout au long de son parcours locatif moyennant des ajustements en cas d’augmentation de loyer ou de remboursement d’une dégradation. La restitution des dépôts de garantie serait facilitée avec l’intervention d’un tiers et la CDC pourrait, par exemple, mettre en place un système d’avis d’huissiers en cas de litiges. En outre, ce fonds pourrait être mobilisé pour faciliter l’accès au logement de populations fragilisées

[N°626] - Affichage des honoraires de ventes

par Guilhem GIL
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L’arrêté du 10 janvier 2017 (JO du 18 janvier) définit l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. Cet arrêté prend en compte, notamment les principales dispositions introduites par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové en matière d’affichage. La rénovation de l’arrêté du 29 juin 1990, commandée par une norme supérieure (loi ALUR précitée), est également l’occasion de moderniser un texte dont les règles étaient inchangées depuis sa parution. Parmi les principales modifications apportées : le barème des prix des prestations proposées par un professionnel de l’immobilier devra dorénavant également être publié sur son site Internet ; les annonces de vente préciseront systématiquement le prix de vente du bien et à qui incombe le paiement des honoraires de l’intermédiaire ; les annonces de location avertiront les futurs locataires du montant du loyer mensuel «tout compris», des modalités de décompte des charges locatives, de la surface et de la commune du bien afin notamment de leur permettre de vérifier le respect du plafonnement des honoraires de location créé par la loi ALUR. Le texte entre en vigueur le 1er avril 2017 et remplace, à cette date, l’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières.

[N°626] - Déontologie des professionnels

par YS
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La loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 (JO du 28 janvier) relative à l’Égalité et à la citoyenneté intéresse le logement à plusieurs titres.
La loi modifie les dispositions de la loi Hoguet (L. du 2 janvier 1970) et investit le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) des fonctions de déontologie, de conseil, de contrôle et de discipline imposées aux professionnels de l’immobilier.  
La loi précise le régime des copropriétés fragiles ou en difficulté. Elle interdit, notamment, à un syndic de redressement qui a été administrateur provisoire, puisse être choisi comme syndic dans les cinq ans suivant la fin de son mandat judiciaire.
Enfin, en matière de logement social, la loi vise à lutter contre la ségrégation territoriale en imposant des quotas de ménages les plus pauvres pour 25 % des attributions de logements.

[N°625] - Modalités de réalisation d'un DTG

par Guilhem GIL
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Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 (JO du 30 décembre 2016) précise les modalités de réalisation du diagnostic technique global (DTG) des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété. Ce décret précise les compétences dont doit justifier la personne qui réalise le diagnostic technique global afin de déterminer l’adéquation entre les compétences de cette personne et la mission à réaliser, conformément aux dispositions de l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation. Il précise également les modalités selon lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire sont intégrés au carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

[Voir notre étude [N°625] - Le diagnostic global : Du principe à la pratique]

[N°625] - Le fonds de travaux et les comptes du syndicat

par YS
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Le décret n° 2016-1914 du 27 décembre 2016 (JO du 29 décembre) modifiant le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Pour la tenue de la comptabilité du syndicat, le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les quatre rubriques définies à l’article 7 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005. Afin de tenir compte de l’obligation de constituer un fonds de travaux posée par l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, le décret crée une nouvelle rubrique «fonds de travaux» dans le décret précité et modifie ses annexes en conséquence. Ce texte, complété par un arrêté du 27 décembre 2016 modifiant l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (JO du 29 décembre 2016) entre en vigueur le 1er janvier 2017.

[N°625] - Aides à la réhabilitation de l’immobilier de loisir

par YS
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La loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016 (JO du 29 décembre) de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne, s’intéresse largement à la copropriété au travers de l’extension du champ des opérations de réhabilitation de l’immobilier de loisir, conçues désormais comme tendant également à améliorer le niveau d’occupation du parc immobilier. C’est tout d’abord le cas des dispositions nouvelles de l’article L. 318-5 du Code de l’urbanisme. Figurent ainsi désormais parmi les bénéficiaires potentiels des aides publiques accordées lors d’une telle opération de réhabilitation non seulement les propriétaires, dès lors qu’ils respectent les obligations d’occupation et de location de logements définies par la délibération mais également, les personnes physiques ou morales qui s’engagent à acquérir des lots de copropriété et à réaliser des travaux de restructuration et de réhabilitation dans le but de réunir des lots contigus, dès lors qu’elles respectent les obligations d’occupation et de location des logements définies par la délibération, ou encore le syndicat des copropriétaires ayant la charge des travaux relatifs aux parties communes. La loi nouvelle ajoute que la délibération portant création de l’opération de réhabilitation précise, en outre, les engagements souscrits par les bénéficiaires, en contrepartie des aides qui leur sont accordées par les collectivités et leurs groupements en matière de travaux, d’occupation et de mise en location des logements, ainsi que les modalités de remboursement de ces aides en cas de non-respect de ces engagements.

Par ailleurs, cette loi insère dans l’article L. 18-6 du Code de l’urbanisme les prévisions selon lesquelles, en cas de vente d’un lot de copropriété d’un immeuble situé dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir et soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire vendeur notifie, avant toute publicité, son intention de vendre au syndic de la copropriété, en indiquant le prix souhaité et les conditions de la vente projetée. Cette information est notifiée dans un délai de dix jours ouvrés par le syndic à chaque copropriétaire par tout moyen permettant d’en accuser réception, aux frais du syndic. Lors de sa notification aux copropriétaires, le syndic précise que cette information est donnée par le vendeur à titre indicatif et ne constitue pas une offre de vente. Cette obligation d’information s’applique également aux cessions d’usufruit ou de nue-propriété, pour lesquelles sont notamment précisées la consistance et la valeur des biens concernés.

[N°625] - Contenu de la fiche synthétique de la copropriété

par YS
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Le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 (JO du 23 décembre) fixe le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce décret, pris pour l’application de l’article 54 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, loi ALUR, fixe le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Dès lors que la copropriété comporte au moins un lot d’habitation, la fiche doit être établie par son représentant légal qui la met à jour chaque année. Elle est mise à disposition des copropriétaires, sous peine de sanction à l’encontre du syndic. En cas de vente d’un lot, la fiche synthétique est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Ce décret entre en vigueur le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, le 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et le 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires

[Voir notre étude : [N°625] - La fiche synthétique : Nouveau document obligatoire].

[N°625] - Services spécifiques non individualisables au sein des résidences-services

par YS
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Le décret n° 2016-1737 du 14 décembre 2016 (JO du 16 décembre) détermine les catégories de services spécifiques non individualisables pouvant bénéficier aux occupants des résidences-services prévue à l’article L. 631-13 du Code de la construction et de l’habitation. L’article 15 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement a introduit dans le Code de la construction et de l’habitation une section dédiée aux résidences-services. Le législateur a notamment défini ces résidences-services comme un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables dont les catégories sont définies par le présent décret. Cette qualification emporte un certain nombre de conséquences, comme la constitution d’un conseil de résidents ou l’intégration dans le champ du contrat de location des obligations relatives à la fourniture et au paiement des services non individualisables. Ce décret a pour objet de déterminer les catégories de services non individualisables concernées

[cf. notre étude, Inf. rap. copr. n° 616, mars 2016, p. 16]

[N°624] - Le stationnement des personnes handicapées

par G.G
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Le décret n° 2016-1515 du 8 novembre 2016 (JO du 10 novembre) fixe les règles applicables aux places de stationnement adaptées incluses dans les parties communes des copropriétés à usage principal d’habitation. Jusqu’à présent, les copropriétés ne comportaient pas de places de stationnement réservées mais seulement des places adaptées aux véhicules des personnes handicapées. Les places adaptées destinées à l’usage des occupants doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places prévues pour les occupants. De plus, les places adaptées destinées à l’usage des visiteurs doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places prévues pour les visiteurs dans les bâtiments d’habitation collectifs neufs.  Ce décret met en œuvre les dispositions relatives à l’inclusion d’une partie des places de stationnement adaptées dans les parties communes des nouvelles copropriétés en définissant les modalités selon lesquelles ces places seront louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

[N°623] - Les charges dans les résidences-services 

par YS
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Le décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 relatif aux résidences-services en copropriété, publié au JO du 28 octobre, définit les catégories de services non individualisables dans les résidences-services. Il s’agit d’un décret d’application de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement. Son article 14 a modifié les règles de copropriété applicables aux résidences services, en prévoyant notamment que seuls les services spécifiques non individualisables pourraient être fournis par le syndicat des copropriétaires et leur coût être réparti à titre de charges de copropriété. Sont ainsi considérés comme services non individualisables : l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ; la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence ; le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. En revanche, les charges relevant de prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété (exemple : prestations d’un coiffeur ou d’une esthéticienne). Entrée en vigueur le 1er novembre 2016. Le nombre de logements en résidences services est estimé entre 30 000 et 40 000, hébergeant entre 35 000 et 45 000 personnes de plus de 60 ans [Lire notre étude sur les copropriétés avec services publiée dans notre n° 616, mars 2016, p. 16].

[N°623] - Création du deuxième ORCOD IN

par YS
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Le décret n° 2016-1439 du 26 octobre 2016 déclarant d’intérêt national l’opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD IN) du quartier Grigny 2, à Grigny en Essonne, a été publié au JO du 27 octobre 2016.
Dans le cadre du plan gouvernemental de mobilisation en faveur des copropriétés fragiles ou en difficulté présenté fin 2015, plusieurs opérations de requalification qualifiées d’intérêt national ont été programmées. Après Clichy-sous-Bois, c’est au tour de Grigny de bénéficier de ces dispositifs d’une ampleur exceptionnelle. Sont programmées ensuite, des opérations concernant Argenteuil et Mantes-la-Jolie.

Aux termes de loi ALUR, l’Etat peut déclarer d’intérêt national une opération de requalification, si celle-ci présente des enjeux majeurs en matière d’habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et nécessite de lourds investissements, si le site comporte une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d’un plan de sauvegarde et si le droit de préemption urbain renforcé a été instauré et que la commune s’est engagée à le déléguer à l’opérateur.

Le quartier de Grigny 2 réunit toutes ces caractéristiques : le présent décret déclare en conséquence, sa requalification d’intérêt national. Il en confie la mise en œuvre à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) qui est ainsi autorisé par ce décret à mobiliser une partie de ses ressources fiscales affectées pour financer la requalification du quartier et peut bénéficier, à titre exceptionnel et pour les besoins de l’opération, de subventions de la part de l’Agence nationale de l’habitat.

Parmi les mesures mises en place, l’acquisition des logements par la puissance publique afin d’éviter à chaque mutation, l’arrivée de nouveaux marchands de sommeil ou d’offrir une porte de sortie aux copropriétaires qui le souhaitent ; le portage afin d’aider le syndicat des copropriétaires à rétablir ses comptes ; la scission des copropriétés permet enfin, des traitements différenciés selon les parties de la copropriété.

[N°623] - Le droit au très haut débit

par YS
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La loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, publiée au JO du 8 octobre 2016, dans son article 74, vient compléter les dispositions de l’article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’organiser les modalités de raccordement à un réseau de communication à très haut débit. 

En vertu des dispositions nouvelles, lorsqu’une demande de raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique est effectuée par le propriétaire, le locataire ou un occupant de bonne foi d’un logement d’un immeuble comportant plusieurs logements ou d’un immeuble à usage mixte dans les conditions prévues à l’article 1er de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion, le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer, nonobstant toute convention contraire, sans motif sérieux et légitime conformément au II du même article 1er, à l’installation de telles lignes dans les parties communes de l’immeuble de manière à permettre la desserte de chacun des logements, sous réserve que l’immeuble dispose des infrastructures d’accueil adaptées. Cette installation, réalisée aux frais de l’opérateur conformément à l’article L. 34-8-3 du Code des postes et des communications électroniques, fait l’objet d’une convention conclue dans les conditions prévues à l’article L. 33-6 du même Code avec le syndicat des copropriétaires, après avis du conseil syndical lorsque celui-ci a été institué.

[N°623] - L'immatriculation des copropriétés

par YS
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L’arrêté du 10 octobre 2016 relatif au traitement de données à caractère personnel intitulé «registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires», publié au JO du 26 octobre, vient compléter le décret d’application n° 2016-1167 du 26 août 2016 , JO du 28 août fixant les modalités de fonctionnement de ce registre [Cf. notre étude juridique publiée dans ce numéro en p. 43]. Cet arrêté désigne l’Agence nationale de l’habitat, l’ANAH, comme le teneur du registre à compter du 1er novembre 2016 [Cf. l’entretien de la présidente de l’ANAH publiée dans ce numéro]. L’arrêté précise en premier lieu les modalités de la création des comptes de télédéclarants (les syndics) et de leur identification, et en second lieu, les modalités de rattachement des syndicats de copropriétaires aux télédéclarants [Cf. l’entretien du syndic, Bertrand Wehrlé-Détroye du GIE “Identification & Dématérialisation” publiée dans ce numéro]. Ce texte technique définit les informations à renseigner sur les immeubles gérés en copropriété. Il précise les durées de conservation des données. Il détermine la qualité de ceux qui peuvent le consulter et la nature des informations auxquelles ils ont accès selon leur statut (syndics, notaires, collectivités locales). 

Sept annexes
L’arrêté est complété de sept annexes qui listent l’ensemble des informations à renseigner dans ce registre :
1.- l’identification du syndic professionnel ou non ;
2.- l’identification du notaire pour l’accès au registre ;
3.- la nature, la durée et la mission du télédéclarant (syndic, administrateur provisoire, notaire) ;
4.- les caractéristiques juridiques et financières de la copropriété à savoir nom, références cadastrales, date du règlement de copropriété, statut du syndicat de copropriétaires, nombre et nature des lots, existence ou non, d’une procédure administrative ou judiciare, données financières (durée de l’exercice, niveau des charges courantes, des dettes, des impayés, du montant du fonds de travaux, et de la présence de personnel salarié) et enfin les caractéristiques techniques du bâtiment en copropriété (date de construction, étiquette énergétique, type de chauffage, nombre d’ascenseurs).
5.- les informations financières lors de l’immatriculation initiale ;
6.- les informations à renseigner lors de la dissolution de la copropriété ;
7.- les informations à renseigner par les notaires lors de l’immatriculation des nouvelles copropriétés ou de l’immatriculation d’office.

En savoir plus : www.logement.gouv.fr

Le contrat-type de syndic : un arrêt du Conseil d'État

par Edilaix
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Un arrêt du Conseil d'État du 05 octobre 2016 revisite les dispositions relatives à la rémunération et aux défraiements des syndics, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 fixant le contrat-type de syndic.

Lire l'arrêt : cliquez ici

[N°621] - Projet de loi : le projet de la loi Égalité et Citoyenneté adopté

par YS
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L’Assemblée nationale a adopté le 6 juillet, en première lecture le projet de loi “Égalité et citoyenneté”. Ce projet de loi vise de manière générale, à la mixité sociale de logements. Parmi les nombreuses dispositions, l’article 33 de ce projet intéresse notamment les copropriétés. Ce texte apporte des corrections en vue de simplifier l’application de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

À lire

[N°620] - Décret : Individualisation des frais de chauffage collectif

par Edilaix
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Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 (JO du 31 mai) précise la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.
Les immeubles pourvus d’un chauffage collectif doivent comporter une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement ou local à usage privatif, lorsque cela est techniquement possible et si cela n’entraîne pas un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage. Cette installation est composée d’appareils de mesure, qui permettent d’individualiser la consommation de chaque local. Les frais de chauffage afférents à cette installation sont divisés, d’une part, en frais de combustible ou d’énergie, d’autre part, en autres frais de chauffage, tels que les frais liés à l’entretien des installations de chauffage et ceux liés à l’utilisation d’énergie électrique.
La mise en service des appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif doit intervenir au plus tard aux dates prévues par l’article R. 241-10 CCH, à savoir au 31 mars 2017 pour les bâtiments présentant de consommations supérieures à 120 kWh/m2/an.
Le décret est complété par un arrêté du 30 mai 2016 (JO du 31 mai 2016) qui précise les cas pour lesquels il est techniquement impossible de mettre en application le décret relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. Il précise également les dates de mise en service des appareils de mesure des consommations de chauffage.

[N°620] - Décret : L'obligation de travaux d'isolation

par Edilaix
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Le décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 (JO du 31 mai) précise les travaux d’isolation rendus obligatoires en cas de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitables.
L’article L. 111-10 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) dans sa rédaction résultant de l’article 14 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 (loi en faveur de la transition énergétique pour la croissance verte), prévoit que, lorsque des travaux importants sont réalisés sur un bâtiment, des travaux d’isolation thermique soient simultanément engagés.
Ce décret précise les conditions dans lesquelles ces dispositions seront mises en œuvre. L’arrêté mentionné à l’article R. 131-28 du Code et auquel renvoient les dis- positions du décret précise les caractéristiques thermiques et la performance énergétique des bâtiments existants. Le texte entre en vigueur le 1er janvier 2017.

[N°618] - Jurisprudence : Droit de préemption urbain et l'état descriptif de division

par JEAN-MARC ROUX
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L’arrêt n° 15-10.215 de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 24 mars 2016 revêt une importance particulière et pourrait considérablement impacter la pratique notariale en matière de vente de lot de copropriété. Ainsi, des copropriétaires ayant vendu divers lots dépendant d’un immeuble à usage d’habitation, la commune a poursuivi la nullité de cette vente au motif que les biens vendus avaient été inclus dans le périmètre de son droit de préemption urbain et qu’il n’avait pas été établi de déclaration d’intention d’aliéner. Pour accueillir les demandes en nullité de la vente et en dommages-intérêts, un arrêt de la cour d’Aix avait retenu que seul l’état descriptif de division avait été publié au fichier immobilier et que l’immeuble n’avait jamais fait l’objet d’un règlement de copropriété de sorte que, si les lots litigieux étaient compris dans un immeuble soumis au régime de la copropriété au jour du projet d’aliénation, aucun règlement n’avait été publié depuis dix ans au moins, et que les conditions de l’exemption n’étaient pas réunies. Sous le visa de l’article L. 211-4 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR, la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel pour violation de la loi, au motif qu’elle avait constaté que l’immeuble avait fait l’objet d’un état descriptif de division publié au fichier immobilier depuis plus de dix ans à la date de l’aliénation des lots de copropriété.
Ainsi, dès l’instant où un document a fait l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière, qui porte à la connaissance des tiers qu’une copropriété existe (ou est sensée exister) depuis plus de dix ans, le droit de préemption de la commune s’éteint. Il semble que l’esprit de la loi l’emporte ici sur sa lettre.

Cet arrêt publié au bulletin, fera l’objet d’un commentaire dans un prochain numéro
 

[N°618] - Décret : État des lieux et vétusté

par Edilaix
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Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (JO du 31 mars) fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi du 24 mars 2014 dite ALUR, encadre les états des lieux locatifs et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. Le décret entre en vigueur le 1er juin 2016.
 

Légifrance : lien ici

 

 

[N°617] - Loi ALUR : l'essentiel des décrets d'application avant l'été

par Edilaix
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Le 24 mars 2016, la nouvelle ministre du logement et de l’habitat durable, Emmanuelle Cosse, a fait le point sur l’application de la loi n°2014-366, deux ans après sa promulgation. La loi s’appuie sur environ 75 décrets d’application. A ce jour, 48 ont été publiés. La ministre a affirmé sa volonté de parachever cette mise en œuvre de la loi par la publication d’une vingtaine de décrets supplémentaires d’ici la fin de l’été. Emmanuelle Cosse a déclaré s’inscrire dans une «démarche permanente de concertation avec l’ensemble des acteurs» avant de présenter son plan d’action selon trois grandes priorités :
• La poursuite du plan de relance initié par le Président de la République en faveur de la reprise de la construction ;
• La prévention des expulsions locatives, notamment par le maintien des APL aux allocataires de bonne foi ;
• La rénovation énergétique des logements, notamment avec la rénovation de copropriétés dégradées avec un objectif de réhabilitation porté de 100 000 logements privés en 2015, à 150 000 logements en 2016.
Le tableau de synthèse ci-dessous, fait le point des décrets d’application en cours ou prévus de la loi ALUR. La rédaction a ignoré, faute de place, les dispositions concernant l’urbanisme, le logement social et l’accompagnement des personnes défavorisées.
©EE-LV national

La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 et ses décrets d'application.
État des textes réglementant la gestion locative, le statut de la copropriété et les professions immobilières.

[N°614] - Débats : loi de 1965

par Edilaix
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Vers une transition juridique ?
Récemment modifiée profondément par la loi ALUR du 24 mars 2014, la loi du 10 juillet 1965 fait à nouveau l’objet d’un projet de réforme globale.

À lire

[N°614] - Baux d'habitation

par Edilaix
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Quelles pièces demander au locataire ?

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (JO du 7 novembre 2015) fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. La loi du 24 mars 2014, dite ALUR, imposait de déterminer une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au candidat locataire et à sa caution. Le décret fixe ainsi, la liste de ces documents pouvant être exigés de chacun des candidats à la location (annexe 1) et de leurs cautions (annexe 2).

Voici la synthèse de l’annexe 1 relative aux pièces justificatives pouvant être exigées de chacun des candidats à la location :
• Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants : carte nationale d’identité française ou étrangère ; passeport français ou étranger ; permis de conduire français ou étranger ; document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger (carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen).
• Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants : trois dernières quittances de loyer (à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges) ; attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé (centres d’action sociale) ; attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile ; dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
• Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants : contrat de travail ou de stage (à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai) ; extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés ou extrait D 1 du registre des métiers de moins de trois mois ; copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant ; copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ; toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels ; carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.
• Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants : dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition ; trois derniers bulletins de salaires ; justificatif de versement des indemnités de stage ; les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ; justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur ; attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement ; avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers ; titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ; justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

[N° 613] - Veille législative Projet de loi de finances

par IRC
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Selon le ministère du logement, le projet de loi de finances pour 2016 présenté en conseil des ministres le 30 septembre, encourage les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés. Pour aider les copropriétés et les ménages à financer des travaux d’ampleur, le gouvernement prolongera en effet, d’une année le crédit d’impôt transition énergétique et de trois années l’éco-prêt à taux zéro, jusqu’à fin 2018. Cette prolongation offrira une meilleure visibilité à l’éco-PTZ copropriétés. Par ailleurs, un nouveau micro-crédit à taux zéro sera disponible pour financer le reste à charge de ces ménages.
A destination des copropriétaires bailleurs, le dispositif d’investissement locatif Pinel, défini dans la loi de finances 2015, sera maintenu. Ce dispositif offre aux investisseurs en zone tendue, là où la demande est très supérieure à l’offre de logements, de bénéficier d’avantages fiscaux sous réserve de s’engager avec un loyer inférieur de 20 % environ aux loyers du marché. Selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) les avantages fiscaux seront proportionnels (12 %, 18 % ou 21 %).

[N° 613] - Dématérialisation des notifications

par IRC
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Le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est paru au JO du 21 octobre. Complétant ou modifiant le décret du 17 mars 1967, il a pour objet d’adapter le droit de la copropriété à l’évolution des moyens de communication en ouvrant la possibilité de procéder à des notifications et mises en demeure par voie électronique.

[N° 612] - Veille législative : simplification des formalités lors de la vente d'un lot

par Edilaix
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Selon l’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015, publiée au JO du 28 août, les modalités d’information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation sont allégées.
Sont concernées les ventes d’un lot ou d’une fraction de lot ou les cessions d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété.
Outre un allègement des documents transmis à l’acquéreur et un éclaircissement des dispositions issues de la loi ALUR, il est également prévu que la remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l’acceptation expresse par l’acquéreur. L’acquéreur atteste de cette remise soit dans l’acte contenant la promesse de vente par sa simple signature, lorsqu’il s’agit d’un acte authentique, soit lorsque l’acte est établi sous seing privé, dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main.

[N° 612] - Veille règlementaire : enfin un code de déontologie pour les professionnels

par Edilaix
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Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 publié au JO du 30 août, fixe les règles constituant le code de déontologie applicable aux agents immobiliers, aux administrateurs de biens et aux syndics de copropriété. Ce code de déontologie, catalogue des bonnes pratiques professionnelles, était attendu à la fois des organismes professionnels et des associations de consommateurs et de copropriétaires. Ce texte comporte 12 articles dont les dispositions sont applicables depuis le 1er septembre 2015.

Ethique et probité
Les professionnels de l’immobilier exercent leur activité «avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité» (art. 2). «Par leur comportement et leurs propos, [ils] s’attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles s’interdisent tout comportement, action ou omission susceptible de porter préjudice à l’ensemble de la profession».
Dans l’exercice de leurs activités, les professionnels de l’immobilier «agissent dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur ainsi que des dispositions du présent code» (art. 3). Ils doivent posséder «les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités» (art. 4). A ce titre, ils se tiennent informés des évolutions législatives et réglementaires et s’obligent «au respect de leur propre obligation de formation continue et veillent à ce que leurs collaborateurs (…) remplissent leur obligation de formation continue».
Ils veillent à ce que les modalités d’organisation et de fonctionnement de leur entreprise leur permettent d’être «en conformité avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur et celles du présent code» (art. 5). «En particulier, [ils] assurent la direction effective de leur entreprise et de leurs établissements, sous réserve de leur faculté de nommer des directeurs d’établissement». Lorsqu’ils habilitent un collaborateur (…), ils veillent à ce que ces personnes «remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements et qu’elles présentent toutes les compétences et les qualifications nécessaires au bon accomplissement de leur mission».

Transparence à l'égard de leur mandant
Dans les informations qu’ils délivrent à leurs mandants, ils s’obligent à donner «une information exacte, intelligible et complète de leurs activités professionnelles, y compris des services rendus à titre accessoire ou complémentaire, des montants et des modes de calcul de leurs honoraires pratiqués, de leurs compétences et de leurs qualifications professionnelles» (art. 6).
A ce titre, ils s’attachent «à présenter leur carte professionnelle et à veiller à ce que leurs collaborateurs présentent leur attestation d’habilitation (…) ; à tenir à disposition de leurs mandants (…) l’identité des personnes qui interviennent dans l’exécution des missions qui leur ont été confiées ; à communiquer à première demande, les coordonnées leur assureur de responsabilité civile professionnelle». En outre, lorsqu’elles sont sollicitées pour établir un avis de valeur, ils informent leur client que «cet avis ne constitue pas une expertise».
Ces professionnels de l’immobilier «font preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données à caractère personnel et des informations relatives à leurs mandants» (art. 7).
Dans l’exercice des missions qui leur sont confiées, les personnes concernées par ce code «promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées» (art. 8).
Elles s’obligent notamment, «à communiquer à leurs mandants (…) l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ; à rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de l’exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées (…) ; à transmettre dans un délai raisonnable tous les fonds et documents revenant à leurs mandants, soit aux mandants eux-mêmes, soit à tout mandataire que ces derniers leur désignent».
Les professionnels de l’immobilier veillent à ne pas se trouver en conflit d’intérêts (art. 9). Ils «veillent à ce que l’exercice d’activités annexes ou connexes n’engendre aucun conflit d’intérêts». Ils s’obligent notamment, «à ne pas percevoir de rémunération ou d’avantage de quelque nature que ce soit au titre de dépenses engagées pour le compte d’un mandant, sans avoir au préalable obtenu l’accord de celui-ci (…) ; à informer leurs mandants (…) de la possibilité et des raisons d’un conflit d’intérêts avec eux ou entre eux, et notamment des liens directs de nature capitalistique ou juridique qu’elles ont (…) avec les entreprises, les établissements bancaires ou les sociétés financières dont elles proposent les services».
Enfin, entre eux, les professionnels entretiennent «des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale» (art. 10). Dans le règlement des litiges, ils «s’efforcent de résoudre à l’amiable les litiges qui surviennent avec leurs mandants» (art. 11). Lorsque ces professionnels «font l’objet de poursuites disciplinaires en raison d’un manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le présent code ou en raison d’une négligence grave», une action disciplinaire peut être «introduite devant la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières mentionnée à l’article 13-5 de la loi du 2 janvier 1970».
 

[N° 611] - Veille législative : transition énergétique et copropriété

par Edilaix
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La loi n° 2015-992 relative à la transition énergétique pour la croissance verts est promulguée (JO du 18 août). Parmi les objectifs de la politique énergétique nationale fixés par l’article 1er de la loi, figure celui de disposer d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments sont rénovés en fonction des normes “ bâtiment basse consommation ” ou assimilées, à l’horizon 2050.
Les dispositions de l’article 1er ont été déclarées conformes à la Constitution par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2015-718 DC du 13 août 2015 (considérants 10 à 13). L’essentiel des mesures intéressant le droit immobilier figure dans le titre II de la loi, intitulé « mieux rénover les bâtiments pour économiser l’énergie, faire baisser les factures et créer des emplois. »
La loi fixe l’objectif de rénover énergétiquement 500 000 logements par an à compter de 2017, dont au moins la moitié est occupée par des ménages aux revenus modestes, visant ainsi une baisse de 15 % de la précarité énergétique d’ici 2020 (art. 3). Afin d’atteindre cet objectif, la loi prévoit qu’avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique (art. 5).

L’obligation de rénovation lors d’une mutation a été retoquée
En revanche, l’article 6, qui prévoyait qu’à partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devaient faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquat, a été déclaré non conforme à la Constitution. Le Conseil a en effet estimé, d’une part, que cet article n’avait pas le caractère de dispositions relevant d’une loi de programmation (considérant n° 18) et, d’autre part, qu’en s’attachant à réduire la consommation énergétique des bâtiments résidentiels, le législateur avait certes poursuivi un objectif d’intérêt général mais que, toutefois, en ne définissant ni la portée de l’obligation qu’il avait posée, ni les conditions financières de sa mise en œuvre, ni celles de son application dans le temps, le législateur n’avait pas suffisamment défini les conditions et les modalités de cette atteinte au droit de disposer de son bien (considérant n° 19).

Un carnet numérique de l’immeuble
La loi crée un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement. Il mentionne l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.

Les obligations du bailleur
En matière de baux d’habitation, la loi nouvelle donne au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs une nouvelle rédaction. Le bailleur, au titre de son obligation de remise d’un logement décent, est désormais tenu de remettre au locataire un logement répondant à un critère de performance énergétique minimale. Un décret en Conseil d’État définira le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’amélioration de l’efficacité énergétique
En matière d’habitat collectif, la loi insère dans le Code de l’énergie un nouveau chapitre consacré aux contrôles et sanctions de l’obligation de mettre en place, en application de l’article L. 241-9 de ce code, un dispositif d’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. On relèvera également plusieurs modifications du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elles concernent tout d’abord la majorité requise pour l’adoption de décisions de rénovation énergétique. L’article 24-II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est complété par un h relatif aux « opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes ».

L’emprunt du syndicat des copropriétaires
La réforme touche également la souscription d’un emprunt par le syndicat. A ce titre, la loi nouvelle prévoit que l’organisme de caution mentionné à l’article 26-7 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 peut consulter le fichier national des incidents de paiement caractérisés liés aux crédits accordés aux personnes physiques pour des besoins non professionnels, pour les copropriétaires participant à l’emprunt mentionné à l’article 26-4 de cette même loi (art. L. 333-4 du Code de la consommation).
L’individualisations des frais de chauffage
Il est inséré, dans la loi de 1965, un article 24-9 prévoyant que, lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L. 241-9 du Code de l’énergie, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. Cette dernière disposition entrera en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi.

Le sort des colonnes montantes
La loi mentionne le sort des colonnes montantes dans les immeubles en copropriété sans apporter de réponses. La loi prévoit la remise au Parlement dans les douze mois de la promulgation de loi, d’un rapport consacré au statut des colonnes montantes. Ce rapport devra estimer notamment le nombre de telles colonnes nécessitant, au regard des normes en vigueur et des besoins des immeubles concernés, des travaux de rénovation, de renouvellement ou de renforcement, et le coût des travaux y afférents. Il proposera des solutions pour en assurer le financement ainsi que toutes modifications législatives et réglementaires pertinentes pour préciser le régime juridique de ces colonnes (art. 33). [Pour comprendre les enjeux économiques et de sécurité de ces colonnes montantes, le lecteur se reportera à la réponse ministérielle.

[N° 611] - Veille réglementaire : Redresser les copropriétés en difficulté

par Edilaix
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Le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté est paru au JO du 18 août. Ce texte technique détermine avec précisions les moyens à mettre en œuvre pour redresser les copropriétés en difficulté ou en pré-difficulté.
Le lecteur se reportera à cette page pour lire de larges extraits de ce texte dense ainsi qu’une analyse juridique de ce décret.

[N° 611] - Veille réglementaire : Cartes professionnelles (rectificatif)

par Edilaix
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L’arrêté du 19 juin 2015 (JO du 23 juin) fixe le modèle unique de demande, de renouvellement ou de modification de la carte professionnelle, de la déclaration préalable d’activité, de la déclaration de libre prestation de services et le modèle de demande d’attestation de personne habilitée prévus par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 applicable aux agents immobiliers, syndics et gestionnaires de biens. Lire l’étude (réservé au abonnés)

[N° 611] - Veille législative : Loi Macron et copropriété

par Edilaix
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La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, parue au JO du 7 août, clarifie certaines dispositions de la loi ALUR.
Cette loi « fourre-tout » concerne plusieurs aspects du de la politique du logement en France.  Notamment elle vient préciser des dispositions de la loi ALUR.


En cas de vacance du syndic
Une disposition concerne directement le statut de la copropriété et plus particulièrement le mandat du syndic (art. 88). La loi Macron ajoute un alinéa à l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi libellé : dans les cas « où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. » Le texte assouplit la procédure en permettant aux copropriétaires ne plus recourir systématiquement au président du tribunal.

La mise en concurrence des contrats de syndic
La loi Macron précise l’article 21 de la loi 1965 : « Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. »
Le conseil syndical peut, sous réserve d’un vote préalable de l’assemblée générale, être dispensé d’une mise en concurrence systématique, chaque année, du contrat syndic Cette disposition entrera en vigueur le 8 novembre 2015.

Des précisions en matière de baux
La loi précise, pour chaque mesure liée aux relations locataires/propriétaires, si elle s’applique aux baux signés avant la promulgation de la loi, ou bien à compter de leur reconduction tacite ou de leur renouvellement. Ainsi, le préavis d’un mois en zone tendue pour qu’un locataire puisse donner congé à son propriétaire, s’applique à tous les baux en cours.
De même, les mesures de protection des locataires en cas de vente à la découpe ou congés pour vente s’appliquent également aux baux en cours.
En revanche, l’encadrement des loyers est quant à lui uniquement applicable lors du renouvellement du bail ou au moment du changement du locataire.
La loi renforce la protection des personnes âgées locataires ou des locataires hébergeant une personne âgée.
La loi donne également la possibilité aux membres d’une coopérative d’habitants de louer le logement dont ils ont la jouissance au sein d’un immeuble en habitat participatif.
En matière de transactions immobilières, la loi Macron modifie le délai de rétractation lors de l’achat d’un logement. Le délai est porté à 10 jours au lieu de 7 auparavant.

Crédit photo Fotolia - Olivier Le Moal

[N° 611] - Veille : dernière minute - Simplification des ventes de lots

par Edilaix
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Très attendue des praticiens, l’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 (JO du 28 août 2015) a eu pour objet la simplification des modalités d’information des acquéreurs lors des ventes d’un lot de copropriété dans un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation.

Article à suivre dans les prochains jours

[N° 610] - Décret : Contrat types de location de logement

par Edilaix
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Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 a été publié au JO du 31 mai relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Il s’agit d’un décret d’application de la loi ALUR n° 366-2014 du 24 mars 2014. Entrant en vigueur le 1er août 2015, ce texte définit les contrats types qui s’appliqueront aux contrats de location non meublée, de location meublée et de colocation à bail unique.
Ainsi que le précise le texte quant aux modalités d’application du contrat type, le régime de droit commun en matière de baux d’habitation est défini principalement par la loi du 6 juillet 1989 modifiée. L’ensemble de ces dispositions étant d’ordre public, elles s’imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent pas y renoncer.

[N° 610] - Décret : Une annexe aux contrats de location

par Edilaix
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Un arrêté du 29 mai 2015 vient compléter le décret portant sur le bail type d’habitation. Cet arrêté, publié au JO du 31 mai, définit la notice d’information qui sera annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale, à compter du 1er août 2015.

[N° 610] - Décret : Encadrement des loyers

par Edilaix
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Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, publié au JO du 12 juin 2015, précise les modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement de certains loyers. Pris pour l’application de l’article 6 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), le texte précise le périmètre géographique correspondant aux zones de tension du marché locatif, les modalités de détermination des loyers de référence ainsi que les modalités d’application du complément de loyer.

[N° 610] - Décret : Réforme des cartes professionnelles

par Edilaix
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Un décret n° 2015-702 du 19 juin 2015 relatif à la réforme des professions immobilières a été publié au JO du 21 juin 2015. Ce texte modifie les conditions d’application de la loi Hoguet.
Il organise le transfert aux chambres de commerce et d’industrie de la délivrance de la carte professionnelle requise pour les agents immobiliers, syndics, gestionnaires de biens immobiliers et marchands de listes. Le texte entre en vigueur le 1er juillet 2015. Un article aménage un régime transitoire pour les cartes délivrées jusqu’au 30 juin 2015.
Le décret définit les procédures d’instruction de la demande de carte professionnelle des agents immobiliers, de délivrance et de renouvellement de cette carte professionnelle et d’établissement du récépissé de déclaration préalable d’activité. Un arrêté fixe le montant et les modalités de paiement dus pour l’établissement et le renouvellement de la carte.

[N° 610] - Décret : Création du fichier automatisé des professionnels

par Edilaix
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Le décret n° 2015-703 du 19 juin 2015 (JO du 21 juin 2015) est relatif au fichier automatisé des personnes titulaires de la carte professionnelle. Pour les agents immobiliers, syndics, gestionnaires de biens immobiliers, marchands de listes, le texte définit la mise en place d’un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle requise pour exercer certaines activités portant sur les immeubles et fonds de commerce. Le texte entre en vigueur le 1er juillet 2015. Il précise les informations qui figureront sur le fichier consultable par le public.

[N° 609] - Projets de loi : Mise en concurrence des syndics

par Edilaix
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Le Sénat a adopté, en première lecture, le projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite loi Macron. Parmi les diverses mesures, il est mentionné, dans l’optique d’une correction des dispositions de la loi ALUR, les dispositions de l’article 25 bis E relatif à la mise en concurrence des syndics qui prévoit d’insérer au sein de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un troisième alinéa disposant que «tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.»

[N° 609] - Projets de loi : Rénovation énergétique des copropriétés

par Edilaix
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Le Sénat a examiné fin mai, en nouvelle lecture, le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte. Ce texte précise qu’avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures par mètre carré et par an, devront avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique et qu’à partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devront faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation. 
Le projet assouplit les règles d’urbanisme afin d’autoriser la mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; la mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; la mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades.
Il est prévu également la création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement destiné à mentionner l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. Ce carnet numérique sera obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Le projet de loi prévoit, en outre, l’institution d’un fonds de garantie pouvant garantir les prêts destinés au financement de travaux accordés à titre individuel aux personnes remplissant une condition de ressources fixée par décret ainsi que les prêts collectifs destinés au financement de semblables travaux régis par les articles 26-4 à 26-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Enfin, s’agissant de l’immeuble en copropriété, le projet précise dans la loi du 10 juillet 1965 l’insertion d’un article 24-9 prévoyant que « lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet ». Prochain examen en séance publique au Sénat prévu le 30 juin 2015.

[N° 609] - Décret : Baux d’habitation

par Edilaix
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Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logements à usage de résidence principale et l’arrété du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée auxdits contrats sont parus au Journal officiel du 31 mai 2015. Une étude de ces textes parus au moment où nous mettons sous presse, sera publiée dans un prochain numéro.

[N° 607] - Décret: Résidences de tourisme et copropriété

par Edilaix
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Le décret n° 2015-298 du 16 mars 2015 modifie les conditions de classement des résidences de tourisme. Le classement d’un établissement dans la catégorie des résidences de tourisme n’est possible que si celui-ci est constitué d’au moins 70 % de locaux d’habitation meublés dès lors qu’il est placé sous le statut de copropriété ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé. Le présent décret abaisse ce seuil à 55 % pour les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans et dont le classement est arrivé à échéance ainsi que pour les établissements non classés répondant aux caractéristiques fixées à l’article D. 321-1 du Code du tourisme et exploités depuis plus de neuf ans. Il s’applique sans préjudice des règles de la copropriété issues de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : en particulier, la modification du règlement de copropriété induite par ce nouveau seuil de 55 % devra être adoptée à la majorité des deux-tiers des membres du syndicat de copropriétaires, conformément au b de l’article 26 de la loi.

[N° 607] - Le mainate et le béryx. Les trois modèles de gestion en copropriété

par Thierry POULICHOT
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TRIBUNE

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a bientôt cinquante ans. C’est l’occasion de rappeler son principal mérite, puisqu’elle arrive à faire coexister plusieurs modèles de gestion différents. Tribune de Thierry POULICHOT, avocat au barreau de Rennes, président de l'association LGOC.

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À lire

[N° 607] - Le contrat-type de syndic enfin publié

par Edilaix
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Nous reproduisons ci-après le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le décret a été publié au Journal officiel  n°0074 du 28 mars 2015 (page 5616). Ce contrat-type est applicable pour les contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.
 

Télécharger le contrat-type.

[n° 606] - Décret : Copropriétés dégradées

par Edilaix
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Le décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 (JO du 1er février) porte sur la création de l’opération d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD-IN) du quartier dit du “Bas-Clichy“ à Clichy-sous-Bois (Seine-St Denis). Créé dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014, le dispositif ORCOD a pour objectif de traiter, dans un cadre global, les dysfonctionnements internes de copropriétés en ayant recours notamment au portage foncier massif, ainsi que les causes de ces difficultés. L’opérateur désigné pour réaliser cette opération, qui portera sur 3.500 logements comprenant, notamment, les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne, est l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France. Le quartier concerné fait partie des 200 quartiers prioritaires identifiés en décembre 2014.  Une deuxième ORCOD doit prochainement être réalisée à Grigny (Essonne) afin de résoudre les dysfonctionnements de la copropriété Grigny 2, ensemble de 5.000 logements en grandes difficultés.

[N° 606] - Projet de loi sur la transition énergétique: Le Sénat pour un renforcement des obligations

par Edilaix
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Le projet de loi relatif à la “transition énergétique pour la croissance verte“ suit son parcours parlementaire en procédure accélérée. Il a été examiné par le Sénat en première lecture en février.
Le titre II de ce projet de loi qui en comprend huit, est consacré à l’isolation des bâtiments. Les sénateurs ont renforcé plusieurs dispositions visant à la rénovation énergétique des immeubles. Ainsi, «avant 2020, tous les logements locatifs du parc privé dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique en visant une performance de 150 kilowattheures par mètre carré et par an si le calcul économique le permet» (art. 3 B).  Les sénateurs ont même ajouté une disposition nouvelle : «À partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devront faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquats. Un décret en Conseil d’État précisera le calendrier progressif d’application de cette obligation en fonction de la performance énergétique, étalé jusqu’en 2050» (art. 3 C).
Pour parvenir à ces objectifs, l’article 3 du projet de loi prévoit qu’il peut «ainsi être dérogé aux plans locaux d’urbanisme des plans d’occupation des sols et des plans d’aménagement de zone, dans des limites fixées par un décret en Conseil d’État, aux règles relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur» en vue de favoriser l’isolation des bâtiments.
Il est notamment prévu d’autoriser «la mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; la mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; la mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades».
En ce qui concerne les immeubles gérés en copropriété, «il est créé un carnet numérique de suivi et d'entretien du logement. Il mentionne l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes (…). Ce carnet intègre le dossier de diagnostic technique».
«Le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025».
Les règles de majorités prévues à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont complétées par un nouvel alinéa h ainsi rédigé : «h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique prévues en application des 3° et 4° de l'article L. 111-10 du Code de la construction et de l'habitation, à l'occasion de travaux affectant les parties communes, et celles améliorant les installations énergétiques communes dès lors qu’il a été démontré qu’elles étaient amortissables en moins de cinq ans et sous réserve que la baisse des consommations énergétiques soit garantie».

Individualisation des frais de chauffage
Le projet de loi prévoit également l’insertion d’un nouvel article 24-9 à la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci impose que «lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L. 241-9 du code de l’énergie, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet». Cette disposition entrerait en vigueur six mois après la promulgation de la loi.
 

[N° 605 ] - Décrets: Eco-prêt à taux zéro

par Edilaix
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Les décrets n° 2014-1437 et 2014-1438 parus au JO du 4 décembre 2014 sont relatifs aux avances remboursables sans intérêt, destinées au financement de travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens. Ces textes  s’appliquent aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2015.
En application des règles nouvelles, la responsabilité d’attester l’éligibilité des travaux de rénovation des logements à la réglementation de l’éco-PTZ est transférée des établissements de crédit aux entreprises et artisans reconnus garants de l’environnement (label RGE) réalisant les travaux. Les établissements bancaires demeurent chargés d’évaluer l’éligibilité formelle du dossier et la solvabilité de l’emprunteur.
Les éléments que doit fournir l’emprunteur, préalablement à la réalisation des travaux, sont énoncés par la nouvelle rédaction de l’article R. 319-19 Code de la construction et de l’habitation.i Il s’agit notamment, d’une part, du descriptif des travaux prévus faisant apparaître le montant prévisionnel des travaux éligibles, signé par chaque entreprise réalisant des travaux de performance énergétique, pour les travaux qu’elle réalise et les éventuels travaux induits, indissociablement liés aux travaux et, d’autre part, de l’ensemble des devis détaillés. Le décret aménage un régime de sanctions administratives en cas de manquement par les entreprises à leurs obligations.

Facilité pour les copropriétés
Le décret prévoit l’application pour “l’éco-PTZ copropriétés“ d’une rémunération supérieure pour les établissements bancaires à celle applicable aux éco-PTZ attribués aux personnes physiques.
Pour rappel, l’avance remboursable sans intérêt peut être consentie à un syndicat de copropriétaires pour financer les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives prévus au f de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que les travaux réalisés sur les parties et équipements communs de l’immeuble, lorsqu’au moins 75 % des quotes-parts de copropriété sont compris dans des lots affectés à l’usage d’habitaton

Création de l’opération d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées

par Edilaix
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JO du 1er février 2015 : décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 de création de l’opération d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD-IN) du quartier dit du « Bas-Clichy » à Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis). Créé dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014, le dispositif ORCOD a pour objectif de traiter, dans un cadre global, les dysfonctionnements internes de copropriétés en ayant recours notamment au portage foncier massif, ainsi que les causes de ces difficultés. L’opérateur désigné pour réaliser cette opération, qui portera sur 3.500 logements comprenant notamment les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne, est l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France. Cette opération va bénéficier de subventions de l’ANRU au titre du nouveau programme de rénovation urbaine, le quartier concerné faisant partie des 200 quartiers prioritaires identifiés en décembre 2014.  Par ailleurs, ainsi que l’avait indiqué la ministre du logement début octobre 2014, une deuxième ORCOD doit prochainement être réalisée à Grigny (Essonne) afin de résoudre les dysfonctionnements de la copropriété Grigny 2, ensemble de 5.000 logements en grandes difficultés.

[N°604] - Décret: Baux commerciaux

par Edilaix
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Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre publié au JO du 5 novembre 2014, pris en application de la loi n° 2014 -626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) dresse la liste des charges, travaux, impôts et taxes qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, tout en s’intéressant à la date du congé donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et à la date d’exigibilité du loyer révisé.

Commander: La réforme des baux commerciaux - Annales des Loyers -décembre 2014

Loi du 20 décembre 2014 : La vente de lot

par Edilaix
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La loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 publiée au JO du 21 décembre relative à la simplification de la vie des entreprises, comporte trois mesures affectant le statut de la copropriété, dans son article 15.
Il modifie notamment la rédaction de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issue de la loi Alur du 24 mars 2014. Cette dernière avait institué, en cas de vente d’un lot, l’obligation de procéder au mesurage non seulement de la superficie de la partie privative du lot mais également à celui de la surface habitable. L’obligation du mesurage de la surface habitable est supprimée par la loi nouvelle qui adapte dans le même temps le contenu des dispositions de l’article L. 721-2 du Code la construction et de l’habitation (CCH) relatif aux documents devant être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Analyse et commentaire de ce texte de loi dans le numéro de févrirer.

 

Lire le texte de la loi

Ordonnance: Stationnement handicapés

par Edilaix
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L’ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre publiée au JO du 27 septembre 2014 précise la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées.
Ce texte complète l’article 8 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 en lui ajoutant un II aux termes duquel «le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un PLU ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement prévoit qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité définie à l’article L . 111-7-1 du CCH est incluse dans les parties communes. Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par un décret à paraître, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.» En application de l’article 18 de l’ordonnance, la nouvelle rédaction de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable aux logements et aux copropriétés d’immeubles bâtis dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015.

[N°604] - Décret: Bornes électriques et vélos

par Edilaix
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Le décret n° 2014-1302 du 30 octobre publié au JO du 1er novembre 2014 porte sur les installations dédiées à la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables dans les bâtiments et aux infrastructures pour le stationnement sécurisé des vélos.
D’une part, le décret supprime l’obligation de disposer d’un local technique électrique dédié aux infrastructures de charge de véhicules électriques et avance la date d’effet (du 1er janvier 2015 au 1er octobre 2014) du droit donné à un copropriétaire d’équiper sa place de parking d’une borne de recharge. D’autre part, il ouvre la possibilité de créer un espace de stationnement pour les vélos en dehors du bâtiment, s’il est situé à l’intérieur de la même parcelle et s’il est couvert. Pour les bâtiments de bureaux existants, la faculté est en outre offerte de prendre cet espace sur des places de stationnement jusque-là dédiées aux voitures.

[N° 603]- Projet de loi L’isolation thermique rendue obligatoire ?

par Edilaix
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Le projet de loi sur la “transition énergétique pour la croissance verte“ porté par la ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, Ségolène Royal, est en cours de dicussion au Parlement. L’objectif du gouvernement est de lutter contre le dérèglement climatique et de réduire la facture énergétique. La projet adopté en première lecture à l’Assemblée nationale prévoit plusieurs dispositions intéressant les syndicats de copropriétaires.
Ainsi, l’article 5 fait obligation pour les copropriétaires de procéder à une isolation thermique par l’extérieur lors d’un ravalement des façades et à une isolation de la toiture ou de combles lors de la réfection de celle-ci. L’article 6 précise le dispositif de tiers financement pour faciliter le financement des travaux d’efficacité énergétique par les sociétés de tiers-financement. L’article 8 réforme le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE) en vue de la troisième période d’obligations (2015-2017). L’article 10 permet le vote des installations de bornes de récharges pour les véhicules électriques ou hybrides, à la majorité simple lors des assemblées générales. Enfin, l’article 60 instaure un chèque énergie versé sous condition de ressources. Ce dispositif est appelé à se substituer aux tarifs sociaux de l’électricité et du gaz.

[N° 603] - Dans l’attente du décret: Bras de fer autour d’un contrat-type de syndic

par Edilaix
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La loi ALUR dispose que «le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État.» Dans l’attente de ce décret, l’Association des responsables de copropriété (ARC) associée à l’association de consommateurs UFC-Que choisir a élaboré son projet de texte et de fait, a fixé un cadre de discussions en proposant ce projet à des cabinets indépendants de syndics via un sondage réalisé par la société Syneval.
Ce projet de contrat respecte la loi en prévoyant un rémunération forfaitaire et une rémunération spécifique pour des prestations particulières. La question est donc de déterminer ce qui ressort du forfait et ce qui ressort des prestations particulières.
Le projet porté par l’ARC et l’UFC-Que choisir est qualifié de “Tout sauf“. Les prestations particulières facturables non comprises dans le forfait sont listées : visites au-delà de celles prévues contractuellement ; présence du gestionnaire aux conseils syndicaux, au-delà de ceux prévus au contrat ; présence du gestionnaire en assemblées générales au-delà du forfait contractuel ; frais d’affranchissement ; gestion des sinistres ; suivi des contentieux. Ce projet prévoit également des tarifications maximales pour certaines prestations. Ainsi, le prix de la photocopie serait plafonné à 0.20 € TTC. De même, pour le tarif de l’état daté serait plafonné à 300 € TTC.
La FNAIM par la voix de son président Jean-François Buet, clôt le débat. Il rappelle que la définition d’un projet de contrat-type rélève des prérogatives du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). «La liste (exhaustive) des prestations particulières ouvrant droit à une rémunération spécifique complémentaire relève du pouvoir réglementaire après concertation avec la profession ; c’est le modèle fixé par le décret, et lui seul, qui s’imposera à l’ensemble des syndics.»
L’organisation professionnelle précise pour conclure, qu’en tant que «membre du CNTGI, la FNAIM apportera tout son concours aux travaux de cette haute instance, sur le contrat type de syndic comme sur les autres questions traitées.»

[N° 601] - Conseil national (CNTGI)

par Edilaix
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Le décret n° 2014-843 du 25 juillet 2014, publié au JO du 27/07/2014, fixe les conditions de fonctionnement et la composition du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). Cette instance de régulation a été créée par la loi ALUR. Elle a pour objet «de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétences nécessaires au bon accomplissement des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 …, dite loi Hoguet». Ce décret était particulièrement attendu des professionnels de l’immobilier, le CNTGI ayant vocation à encadrer leurs activités.
Selon le décret, le CNTGI sera formé :
- de sept représentants de l’immobilier, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de syndicats. Parmi ces sept représentants, au moins une personne est issue des secteurs d’activité suivants : la transaction immobilière, la gestion immobilière et l’activité de syndic de copropriété ;
- de cinq représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement et agréées en application de l’article L. 411-1 du Code de la consommation [Ce qui exclut la représentation de l’Association des responsables de copropriété, – Ndlr] ;
- d’une personnalité désignée en raison de ses compétences dans le domaine de l’immobilier, qui assure la présidence du conseil.
Les membres du conseil sont nommés par arrêté conjoint du ministre de la Justice, du ministre chargé du logement et du ministre chargé de la consommation.
Les réactions
L’Arc dénonce «un drôle de conseil», composé, comme le prévoyait la loi ALUR, majoritairement de professionnels et écartant leur association comme association représentative.
La Chambre nationale des propriétaires regrette que le CNTGI ne comporte aucun représentant des propriétaires ; «ces derniers constituent pourtant l’une des parties essentielles des marchés immobiliers».
Pour les professionnels de l’immobilier, la création du CNTGI est une reconnaissance du rôle-clé des professionnels dans la politique du logement privé.  Néanmoins, ils regrettent que «ce conseil s’apparente davantage à une commission administrative. L’UNIS et la FNAIM rappelle qu’ils avaient demandé la création d’un Conseil national des professions immobilières», assimilable à un ordre professionnel.

[N° 601] - Fiscalité et économie d’énergie

par Edilaix
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Le décret n° 2014-812 du 16 juillet 2014, publié au JO du 19/07/2014, précise la liste des dépenses éligibles au crédit d’impôt développement durable, relevant de l’art. 200 quater du Code général des impôts (CGI) ou aux avances remboursables sans intérêts relevant de l’art. 244 quater U du CGI. Ces mesures concernent les propriétaires de résidences principales ou les syndicats de copropriétaires, effectuant des dépenses en faveur des économies d’énergie.

Ce nouveau crédit d’impôt (art. 200 quater) entrera en vigueur le 1er janvier 2015 en métropole. En revanche, les avances remboursables sans intérêts seront mises en oeuvre dès le 1er septembre 2014 en métropole. Enfin, le décret fixe les conditions que devront remplir les entreprises auxquelles il sera fait appel. Seules les dépenses effectuées auprès de ces entreprises certifiées seront prises en compte. [Il s’agit du nouveau label “Reconnu Grenelle de l’environnement” (RGE) – ndlr].

[N° 600] - Tribune : Loi ALUR - Le volet locatif de la loi ne peut demeurer en l’état

par François de La Vaissière
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Du jamais vu ! A peine trois mois après son vote et alors qu’elle n’est même pas opérationnelle en l’absence des innombrables décrets d’application et des observatoires qui doivent l’alimenter en références, le gouvernement rejoint le concert des critiques formulées par la quasi-unanimité des commentateurs et des organisations professionnelles pour estimer que le volet locatif de la loi ALUR ne peut demeurer en l’état, en raison des dommages apportés au marché des transactions et à l’investissement locatif, dont les chiffres alarmants vont accentuer la pénurie de logements qui est la source de tous les maux.

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À lire

[N° 600] - Jurisprudence : Sur le droit d’agir en justice des associations de consommateurs

par Edilaix
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Un arrêt remarqué a été rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation qui intéressera non seulement les syndics mais également les associations de consommateurs.
En l’espèce, l’association Union fédérale des consommateurs de l’Isère (l’UFC) avait assigné une société syndic, en suppression de clauses prétendument illicites ou abusives contenues dans le contrat, version 2006, proposé par celle-ci aux syndicats de copropriétaires, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) étant intervenue volontairement à l’instance.
Pour déclarer recevable l’action de l’UFC, un arrêt de la cour de Grenoble avait retenu que dès lors que le non-professionnel est assimilé à un consommateur par l’article L. 132-1 du Code de la consommation, les associations habilitées pouvaient, en vertu de l’article L. 421-6 du même code, engager une action préventive en suppression des clauses abusives ou illicites contenues dans un contrat proposé par un professionnel à un non-professionnel, lequel peut être une personne morale, à l’instar d’un syndicat de copropriétaires.
La décision des juges du fond a été cassée au motif qu’en statuant ainsi, alors que l’action en suppression des clauses illicites ou abusives des associations visées à l’article L. 421-1 du Code de la consommation était limitée aux contrats destinés ou proposés aux seuls consommateurs, la cour d’appel a violé, par fausse application, l’article L. 421-6 du Code de la consommation (Cass. 1ère civ., 4 juin 2014, n° 13-13.779 et 13-14.203, à paraître au Bulletin civil).
Eu égard aux répercussions engendrées par cette décision, les IRC proposeront à leurs lecteurs un commentaire dans les semaines à venir [Jean-Marc Roux].

[N° 600] - Jurisprudence : Sur la réduction du nombre de voix du copropriétaire majoritaire HLM

par Edilaix
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Par un arrêt du 16 mai 2014 (n°14-40015), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé devant le Conseil constitutionnel une question prioritaire de constituionnalité (QPC) relative aux dispositions de l’article L. 443-15 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte, dérogatoire du droit commun, dispose que la réduction du nombre de voix du copropriétaire majoritaire à la somme des voix des autres copropriétaires prévue par l’article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à l’organisme d’habitations à loyer modéré vendeur. Ce qui permet à ce dernier d’imposer ses décisions à l’ensemble des autres copropriétaires chaque fois que la loi requiert un vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Cette disposition pourrait être considérée comme portant une atteinte excessive au droit de propriété des autres copropriétaires.

[N° 599] - Coup de froid entre syndics et associations : ALUR au centre de vives polémiques

par Edilaix
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La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) constitue l’une des réformes majeures du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Une controverse vive est née de l’application ou de la non-application de la loi ALUR, depuis sa promulgation, entre les syndics d’une part et les associations UFC Que choisir ? et l’Association des responsables de copropriété (ARC) d’autre part.

À lire

[N° 597] - Ordonnance : la fibre dans les copropriétés

par YS
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L’ordonnance n° 2014-329 du 12 mars 2014 (JO du 14 mars) relative à l’économie numérique précise les conditions d’installation, de gestion, d’entretien et de remplacement par un opérateur des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique dans les parties communes bâties et non bâties d’un immeuble comportant plusieurs logements ou à usage mixte régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ces installations font l’objet d’une convention entre l’opérateur et le syndicat des copropriétaires aux termes de laquelle les frais d’installation restent à la charge de l’opérateur «sauf lorsque le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l’association syndicale de propriétaires a refusé deux offres consécutives de cet opérateur dans les deux ans qui précèdent». Avec ce texte, les pouvoirs publics entendent encourager le développement de la fibre dans les immeubles collectifs

[N° 596] - Décret : suppression de la Commission relative à la copropriété

par La rédaction
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«L'arrêté du 4 août 1987 portant création d'une commission relative à la copropriété est abrogé.» Ce succinct article 22 du décret n° 2014-132 publié au Journal officiel du 18 février signe l’arrêt de mort de la Commission relative à la copropriété. Pour être précis, le décret procède à la suppression de trente-trois commissions administratives à caractère consultatif de l'État dont celle connue tous les acteurs de la copropriété : la CRC. Le décret est en application depuis le 19 février.

La Commission relative à la copropriété était présidée par le Conseiller Pierre Capoulade. Celui-ci a eu l’occasion de préciser, récemment, l’histoire et le rôle de la Commission :
«L’arrêté du 4 août 1987 a institué la Commission relative à la copropriété en la chargeant, avec un rôle consultatif, d’une triple mission :
• Répertorier les difficultés d’application présentées par la loi du 10 juillet 1965,
• Rechercher les solutions, notamment d’ordre conventionnel, de nature à les aplanir,
• Proposer, le cas échéant, aux pouvoirs publics les adaptations législatives et réglementaires qui s’avéreraient nécessaires» [Visionner l'intervention intégrale COtv].

La Commission comptait douze membres. Présidée par un conseiller à la Cour de cassation, la Commission comprenait un professeur de droit, un notaire et un avocat, un représentant du ministère de la Justice, un représentant du ministère du logement. En outre, elle était composée des présidents de l’UNPI, de la CGL, de l’ARC, de la FNAIM, de l’UNIS, du SNPI. Elle pouvait aussi s’adjoindre des membres consultants notamment de l’ANIL, de la FPI et de l’ANCC.
Interrogé par un parlementaire sur le coût du fonctionnement de la Commission relative à la copropriété (CRC) pour les finances publiques, le garde des sceaux avait indiqué le 26 juillet 2012, à l’Assemblée nationale que «ses membres sont bénévoles. Ils ne sont pas rémunérés et ne perçoivent aucune indemnité pour leur activité au sein de la commission. Ils se réunissent dans les locaux de la direction des affaires civiles et du sceau. La Commission n’a pas de secrétariat particulier. Le fonctionnement de la Commission relative à la copropriété ne génère aucun coût pour l’État.»
Membre depuis plus de dix ans de la Commission, le professeur Hugues Périnet-Marquet de l’Université Panthéon-Assas (Paris II) écrivait récemment que «le rôle de la Commission est à la fois clair et ambigu (…) Elle ne fait pas la loi, mais la suggère. Elle ne tranche pas de litiges, ne prend pas de décisions, mais émet des recommandations.»
Le professeur Périnet-Marquet ajoutait «lorsqu’elle n’est pas à l’initiative de la réglementation, la Commission en est fréquemment le vérificateur scrupuleux, mais quelquefois impuissant. La loi est une affaire de spécialiste et la copropriété n’échappe pas à cette règle. Lorsque les textes la concernant sont faits par les personnes compétentes du ministère de la Justice ou de celui chargé de l’équipement et de l’environnement, la Commission peut se contenter d’améliorations secondaires, souvent de pure forme. Mais de plus en plus de propositions de textes proviennent d’autres bureaux ou services que ceux chargés de la copropriété, voire d’autres ministères. La parfaite connaissance de la loi de 1965 n’est alors pas toujours au rendez-vous, loin s’en faut.»

Les 26 recommandations de la CRC

[N° 595] - Alur, les ajustements parlementaires

par Yves Stervinou
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L’Association des responsables de copropriété (Arc) n’a pas eu assez de mots assez durs pour qualifier les derniers arbitrages du gouvernement lors du vote, en deuxième lecture, du projet de loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) : les «reculades de Mme Duflot» sont devenues des «coups de poignard».
Si l’opinion a retenu la fin de la médiatique Garantie universelle des loyers (les bailleurs pourront lui préférer la caution habituelle), l’Arc pointe du doigt la représentativité du Conseil national de l’immobilier et les entorses faîtes au compte séparé.
Les membres de l’Arc sont furieux de constater que le Conseil national, qu’il appelaient de leurs vœux comme une instance d’arbitrages, sera composé majoritairement de professionnels. D’autant que ceux-ci, seront désignés, principalement, par les syndicats professionnels. Il s’agira donc d’une instance de représentation et de régulation. Seules les associations de défense de consommateurs agréees selon le Code de la consommation (art. L. 411-1) pourront y siéger – ce qui ne serait pas le cas de l’Arc.
L’autre motif de l’ire de l’Arc est le sort réservé au principe du compte bancaire séparé. Si «le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé  d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat» (dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la loi), Ce serait dans l’établissement bancaire choisi par le syndic. Si l’assemblée générale décide de l’ouverture de ce compte dans une autre banque, la décision devra requérir la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est alors autorisé à appliquer des honoraires différenciés.
De plus, selon le texte voté par l’Assemblée nationale «Lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancair e séparé». Dans ce cas, le syndic ne pourra prétendre à une rémunération différenciée.
La loi Alur crée un autre seuil en termes de nombre de lots, pour le fonds, qui n’est plus de prévoyance, mais «de travaux». Si le texte voté par les députés impose aux copropriétés (sauf livraison récente de l’immeuble) la constitution d’un fonds de travaux, les syndicats composés de 10 lots au plus, peuvent décider de ne pas constituer un tel fonds, sous réserve d’une décision unanime de l’assemblée générale.
Autre point remarquable du texte, l’obligation de consignation des données au registre de l’immatriculation des copropriétés est étendue aux «données essentielles de gestion». Cette obligation est une condition pour le bénéfice de subventions publiques, subventions qui avaient disparu du projet de loi voté devant le Sénat. A noter que le texte abandonne définitivement le terme “amende” pour celui d’“astreinte” en cas d’inexécution par le syndic de ses obligations d’immatriculation.
Le législateur précise encore, que les documents dématérialisés de la copropriété seront accessibles dès le 1er janvier 2015. Par ailleurs, «Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique». Les copropriétaires pourront, en outre, choisir de confier directement la conservation des archives du syndicat à un tiers pour les libérer d’une dépendance à l’égard de leur syndic.

Au cours de sa séance du 31 janvier 2014, le Sénat a adopté, en deuxième lecture, le projet de loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) par 176 voix pour et 164 voix contre. Le projet sera examiné par la commission mixte paritaire avant son vote définitif.
Les effets de cette loi seront progressifs pour la copropriété mais il reste à attendre de nombreux décrets d'application.

[N° 594] - Proposition de loi sur les Cesu

par Edilaix
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Une proposition de loi tendant à élargir le bénéfice du chèque emploi service universel (CESU) aux parties communes des copropriétés est en cours d’examen par la commission des affaires sociales de l’Assemblée nationale.
Le CESU permet de bénéficier d’avantages fiscaux et sociaux pour l’emploi d’une personne à domicile. Il peut être utilisé également par l’intermédiaire d’une société ou d’une association de prestations de services.
Pour le député, Éric Straumann, à l’origine de la proposition de loi, «les concitoyens ont un traitement fiscal différent selon qu’ils habitent ou non en copropriété». «Ainsi un particulier pourra-t-il bénéficier d’une assistance ménagère, de l’entretien de son jardin, s’il habite dans une maison individuelle. Cette possibilité lui sera offerte de manière identique s’il habite dans un appartement mais uniquement pour les travaux ou pour l’entretien intervenant dans son appartement mais non dans les parties communes.»
«La présente proposition tend à permettre aux copropriétaires ou locataires au sein d’une copropriété de payer par un CESU, leur quote-part des charges communes, en ce qu’elles concernent évidemment les services à la personne et cela par l’intermédiaire du syndic de copropriété.»
Pour rappel, cette doléance est ancienne. Notamment, la Fédération des syndicats coopératifs de copropriété la réclame depuis 2008, pour le paiement des concierges et employés d’immeuble.

[N° 591] - Projet de loi Alur : place à l’examen parlementaire

par Edilaix
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Le projet de loi appelé “Accès au logement et un urbanisme rénové” (Alur) poursuit son parcours législatif. Présenté le 26 juin en Conseil des ministres, ce projet de loi a été discuté en commission durant l’été. Les 84 articles ont reçu 1 120 amendements. Les députés examineraient ce projet majeur pour le logement à compter du 10 septembre.
Très active auprès des parlementaires, l’Association des responsables de copropriété (Arc) se félicite d’avoir obtenu la réintégration du fonds travaux dans le projet de loi. Prévue initialement dans l’avant-projet, cette disposition avait disparu du projet de loi sur la recommandation du Conseil d’État. La Haute juridiction estimait que cette mesure représentait une atteinte au droit de la propriété. Finalement, les membres de la commission parlementaire ont rétabli pour les copropriétés de cinquante lots ou plus, l’obligation d’un fonds de prévoyance, sauf si le diagnostic technique ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir. Ce fonds est alimenté par des provisions attachées au lot ; les sommes restent acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à remboursement en cas de cession d’un lot. Ces provisions, ne pouvant être inférieures à 5 % par an du budget prévisionnel de charges courantes, sont destinées au financement des travaux prévus à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La commission a également adopté l’instauration d’un diagnostic technique global «afin d’assurer l’information des copropriétaires et aux fins d’élaboration d’un plan pluri-annuel de travaux» en vue de l’entretien, la conservation et l’amélioration des immeubles.

L’information du copropriétaire
Parmi les propositions de la commission parlementaire au texte initial, figure un article dont l’objet est l’information des acquéreurs de lots de copropriété. «Après l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965, [est] inséré un article 8-2 ainsi rédigé : le syndic établit une fiche signalétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti (…). Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires et de chaque nouvel acquéreur.» Cette information vient en sus de celle déjà prévue dans le projet de loi, pour les annonces immobilières relatives à la vente d’un lot qui doivent indiquer le montant moyen annuel de la quote-part du budget annuel ; l’existence d’une procédure menées sur le fondement de l’article 29-1 à l’encontre du syndicat des copropriétaires. En outre, en cas de vente d’un lot, sont annexés à la promesse de vente les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur.

L’immatriculation des syndicats de copropriété
L’association l’Arc n’a, en revanche, pas obtenu satisfaction dans son opposition à la création du fichier central d’immatriculation des copropriétés tel qu’il figure dans le projet de loi. La commission a conservé les articles visant à répertorier les syndicats de copropriétaires dans le dessein «d’adapter les politiques publiques en matière de logement» et de «prévenir la dégradation des copropriétés». Si pour l’Arc, comme pour l’ensemble des acteurs de la copropriété, la réalisation d’un fichier simple des 600 à 650 000 copropriétés est souhaitable, la création d’un fichier exhaustif tel qu’il est défini dans les textes, est complexe et onéreuse à mettre en œuvre. De plus, les mesures coercitives envisagées pour sa mise en place sont jugées sévères. Aussi, l’Arc met en garde le législateur sur la mise en place d’un tel “méga-fichier central“ à «la fiabilité douteuse et de faible efficacité». Et l’association d’ajouter «Nous partons de rien et au lieu de construire un premier fichier, on vise un fichier pharaonique».

Le site de l’Assemblée nationale reproduit un tableau comparatif reprenant article par article les dispositions en vigueur, le texte du projet de loi présenté par le gouvernement et enfin le texte adopté par la commission des affaires économiques.
A consulter sur www.assemblee-nationale.fr/14/rapports/r1329-tII.asp

Crédit photo ©Bernard Suard - MEDDE

[N° 591] - Décrets : encadrement des loyers

par Edilaix
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Le décret n°2013-689 du 30 juillet 2013 reconduit, à compter du 1er août 2013, le dispositif d’encadrement de révision des loyers adopté par décret l’an dernier. Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du nouveau décret, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé de la variation de l’indice de référence des loyers. Néanmoins, deux dérogations, encadrées, au dispositif sont prévues en cas de réalisation de travaux d’amélioration (sur partie commune ou partie privative) ou de loyer sous-évalué [Cf. IRC n° 581]. La liste des communes concernées par cet encadrement a été modifiée ; liste disponible sur legifrance.gouv.fr

[N° 591] - Décrets : sécurité des ascenseurs

par Edilaix
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Le décret n°2013-664 du 23 juillet 2013 modifie la date d’échéance de la deuxième tranche des travaux prévus dans la loi de mise en sécurité des ascenseurs existants (loi SAE). La seconde phase de travaux devait s’achever avant le 3 juillet 2013. Cette échéance est reportée d’un an, au 3 juillet 2014. De plus, les obligations de travaux dits de précision d’arrêt (destinés à prévenir le risque de chute dû au décalage entre plancher de cabine et palier d’étage) sont désormais limitées aux seuls ascenseurs des établissements recevant du public. Cette obligation de précision d’arrêt pour les ascenseurs des immeubles en copropriété serait renvoyée aux conclusions d’un groupe de travail qui reste à réunir.

 

[N° 590] - Arrêté : revalorisation salariale des gardiens

par Edilaix
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Un arrêté du 24 mai publié au Journal officiel du 30 mai 2013 prévoit une revalorisation de la paie des concierges et gardiens, à compter du 1er juillet 2013. Le lecteur se reportera à la page “indices“ en page 34 de ce numéro pour connaître les rémunérations minimales à servir.

 

[N° 590] - Ordonnances : accélérer les projets de construction

par Edilaix
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La loi autorisant le gouvernement à recourir à des ordonnances pour accélérer les projets de construction, a été votée en seconde lecture par le Parlement le 20 juin 2013.
Dès le 17 juillet, la ministre présentera en conseil des ministres la première ordonnance en vue de réduire les délais de traitement des contentieux et de lutter efficacement contre les recours malveillants.
Puis, parmi les autres mesures prévues grâce au recours des ordonnances, figure celle «incitant à densifier, en favorisant transformation de bureaux en logement, en limitant les contraintes en matière de places de stationnement, en autorisant un alignement au faîtage ou la surélévation d’immeubles pour la création de logements».

[N° 590] - Projet de loi “Accès au logement et urbanisme rénové“ : une réforme majeure en faveur des consommateurs

par Edilaix
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Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du logement, a présenté son projet de loi pour “l’accès au logement et un urbanisme rénové“ (Alur) en conseil des ministres, mercredi 26 juin. Ce projet sera déposé sur le bureau de l’Assemblée nationale en septembre.
Si les associations de consommateurs aux premiers rangs desquels l’Association des responsables de copropriété (Arc) ont exprimé leur vives satisfactions à la lecture de ce projet, les professionnels de l’immobilier, se sentent, après de mois de concertation avec le ministère, trahis et méprisés.
Nous reproduisons ci-après les points principaux du projet de loi relatifs à la copropriété.

Encadrer les tarifs
«Actuellement, les frais de gestion courante des syndics doivent être facturés dans un forfait annuel fixe global. D’autres frais, dits “frais particuliers“, peuvent faire l’objet d’une facturation “à la pièce“, et le prix unitaire doit être précisé dans le contrat. La liste les charges réputées courantes a été fixée par l’arrêté dit “Novelli“.
Malgré ces dispositions, des abus ont été constatés. Certains syndics affichent des forfaits très bas qui attirent des copropriétés peu averties. Par la suite, ils facturent chers et au titre de prestations particulières certains frais qui ressortissent pourtant à la gestion courante (impression des comptes rendus d’assemblée générale, diagnostics techniques obligatoires).
Pour mettre fin à ces pratiques, une inversion est opérée : la liste des frais particuliers sera déterminée par décret et toutes les autres prestations seront réputées “de gestion courante“ et ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.»

Imposer le compte séparé
«Dans la grande majorité des cas, les syndics professionnels font voter par l’assemblée générale la dispense de compte séparé, en invoquant les coûts supplémentaires qui seraient générés.
En conséquence, le syndic ouvre un compte à son nom, compte unique ou compte avec des sous-comptes pour chaque syndicat des copropriétaires qui l’a mandaté. Le compte ouvert au nom du syndic est rémunéré par la banque au profit du syndic. En cas de liquidation judiciaire du syndic, les copropriétaires doivent supporter une procédure judiciaire lourde, longue et coûteuse pour récupérer leurs fonds placés dans les sous-comptes.
Pour établir plus de transparence dans l’activité du syndic et l’usage qu’il fait des fonds, [il est décidé] la suppression de toute dérogation à l’obligation de l’instauration du compte séparé ; l’obligation, pour le syndic, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, afin de conforter la légitimité du conseil syndical dans la procédure budgétaire ; l’interdiction pour un syndic d’avancer des fonds à un syndicat de copropriétaires, dans un souci de clarification et de transparence financière.
De cette manière, les fonds appartenant au syndic, d’une part, et à chaque copropriété d’autre part, seront bien distincts. Et chaque copropriété pourra demander les relevés annuels de son compte, ouvert à son nom et gérés par le syndic.»

Instaurer une obligation de formation continue
«Il n’existe pas aujourd’hui de formation continue obligatoire pour les activités d’entremise et de gestion immobilières, alors même que les dispositions législatives et réglementaires en la matière se complexifient et nécessitent une expertise de plus en plus grande.
La diversification du rôle du syndic de copropriété donne une nouvelle dimension à cette activité, autrefois majoritairement cantonnée à des tâches de gestion comptable et de relance des impayés. Le besoin de formation apparaît de façon prégnante lorsqu’on considère le rôle que pourrait être amené à jouer le syndic dans le cadre de la transition écologique de l’habitat, qui implique la mise en œuvre de nouveaux outils (diagnostic de performance énergétique, plan de travaux d’économie d’énergie, contrat de performance énergétique, etc).»

Créer des instances de contrôle
«Actuellement, il n’existe pas de code ou de règles déontologiques communes à l’ensemble des professions immobilières. Un client s’estimant lésé n’a d’autre choix que d’engager une procédure devant la justice, souvent longue et coûteuse.
Pour pouvoir sanctionner certains professionnels peu scrupuleux et ainsi rétablir des relations de confiance le projet de loi prévoit de créer un organisme dénommé Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont les compétences seront centrées sur l’élaboration des règles déontologiques pour toute la profession, qu’il proposera au ministre de la Justice pour adoption par décret ; du contenu des formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en œuvre.
De même, le projet de loi prévoit la création de Commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières qui seront chargées de veiller au respect des règles et des principes déontologiques.
Ces commissions seront de nature administrative, sous l’autorité de représentants de l’État et de magistrats, afin que soient garanties l’indépendance et l’impartialité de leurs décisions. Elles pourront être saisies par l’intermédiaire des associations de défense de consommateurs. Ainsi, les consommateurs disposeront d’une voie de recours plus simple et plus rapide qu’un contentieux judiciaire.»

Garantir les loyers
«Le projet de loi prévoit l’instauration d’une garantie universelle des loyers (Gul) destinée à protéger les propriétaires contre le risque d’impayés ; à encourager la mise en location de logements vacants ; à faciliter l’entrée des locataires dans le logement.
Le caractère universel de la Gul doit permettre la plus grande mutualisation des risques et donc limiter son coût. Ainsi, un nouvel établissement public administratif de l’État, “l’Agence de la garantie universelle des loyers“ sera créé.»

Interdire l’achat de biens immobiliers aux marchands de sommeil
«Des dispositions spécifiques à la copropriété sont prévues pour empêcher l’expansion des marchands de sommeil. Il est ainsi prévu : d’interdire à un copropriétaire l’achat de lots dans une copropriété où il est déjà propriétaire et où il a accumulé des dettes et des impayés ; d’empêcher les copropriétaires endettés de bloquer les procédures de saisie de leur bien en leur interdisant de prendre part au vote en assemblée générale qui doit autoriser le syndic à agir en justice ; de garantir le recouvrement des frais de procédure pour lever les réticences des copropriétaires inquiets (frais d’avocat engagés par le syndicat, à la charge du copropriétaire condamné et compris dans l’assiette du privilège spécial immobilier dont bénéficie le syndicat).»

Créer dans la loi deux statuts pour l’habitat participatif
«L’habitat participatif peut se décrire comme un regroupement de ménages mutualisant leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d’un bâtiment collectif.
«Loin d’être utopique, l’habitat participatif représente en Suisse 5 % du parc immobilier et en Norvège, près de 15 % du parc de logements.
L’habitat participatif constitue une piste prometteuse dans l’élaboration d’une troisième voie pour le logement, entre habitat individuel et collectif.
«Les dispositions prévues par le projet de loi ont essentiellement pour but de créer un cadre juridique correspondant aux caractéristiques et aux finalités de l’habitat participatif. Ces personnes ont la qualité d’associés et acquièrent au préalable des parts sociales de ces sociétés. Ces sociétés d’habitat participatif pourront désormais prendre deux formes : coopérative d’habitants ou société d’autopromotion. Ces deux statuts spécifiques n’auront pas vocation à remplacer les outils existants. »

Crédit photo ©Bernard Suard - MEDDE

[N° 587] - Détecteurs de fumée : l'arrêté pour l'installation

par Edilaix
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L’arrêté du 5 février 2013, publié au Journal officiel du 14 mars, précise les exigences auxquelles doit répondre le détecteur de fumée normalisé installé dans chaque logement, les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement. Une annexe présente également les mesures de sécurité à mettre en œuvre dans les parties communes pour prévenir le risque d’incendie.

A ce propos, l’article 6 de l’arrêté interdit l’installation des détecteurs autonomes avertisseurs de fumée (Daaf) dans les parties communes des immeubles collectifs d’habitation. Pour mémoire, au plus tard le 8 mars 2015, tout lieu d’habitation devra être équipé d’un détecteur de fumée (Inf. rap. copr. n° 565, p. 5).

A lire également : Actualité parlementaire

et l'action de sensiblisation de la ministre

[N° 584] - Loi Scellier : jusqu’au 31 mars 2013

par Edilaix
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«Nous avons souhaité maintenir l’avantage «Scellier» durant le premier trimestre 2013 pour ne pas freiner les opérations immobilières qui s’engageront d’ici le 31 décembre prochain dans un contexte difficile pour la construction de logements.» C’est ainsi que Christophe Caresche, député de Paris, a justifié le dépôt de son amendement à l’article 57 du projet de loi de finances 2013. Texte de l’amendement adopté : «La réduction d’impôt s’applique aux dépenses payées à compter du 1er janvier 2013 au titre desquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2012, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. L’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2012 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2013.»

[N° 583] - Arrêté : le contrôle des ascenseurs

par Edilaix
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L’arrêté du 07/08/2012 fixe les conditions des contrôles techniques relatifs aux ascenseurs. L’arrêté prend en compte les dispositions du décret n° 2012-674 du 07/05/2012 portant sur la résiliation des contrats d’entretien (cf. Inf. Rap. Copr., juin 2012, n° 579, p. 27).
Le présent arrêté, applicable depuis le 1er octobre, met à jour la liste des documents mis à la disposition du contrôleur technique par le propriétaire ainsi que la liste des points de contrôle technique et les modalités de réalisation du contrôle. L’arrêté précise les modalités de la présence de l’entreprise d’entretien pendant le contrôle technique. La distinction entre appareils anciens et appareils marqués CE est clarifiée ainsi que le contenu du rapport de contrôle.
L’exhaustivité des contrôles est exigée sans possibilité de dérogation. Un bilan des contrôles réalisés est demandé chaque année aux contrôleurs.
JORF n° 0189, du 15/08/2012, p. 13436

 

[N° 582] - Projet de loi : politique en faveur de la construction

par Edilaix
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Adopté le 10 septembre au Sénat, le projet de loi défendu par le ministre de l’Égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, est «un élément de réponse du gouvernement à l’urgence sociale que représentent la pénurie de logements et leur prix exorbitant, et à une urgence économique, le secteur du bâtiment étant en difficulté». Outre des dispositions relatives au Grand Paris, ce texte comprend deux volet de “mobilisation générale en faveur du logement”. Le projet prévoit la cession du foncier public détenu par l’État ou des établissements publics, avec une forte décote pouvant aller jusqu’à la gratuité pour les logements sociaux. Selon les chiffres transmis, cette cession concernerait 930 sites pouvant représenter plus de 110 000 logements.  Ce texte prévoit également le renforcement des dispositions introduites par l’article 55 de la loi “SRU” par le relèvement de l’objectif de 20 à 25 % de logement social par commune de plus de 3500 habitants, à l’horizon de l’année 2020 au lieu de 2025. Les pénalités pour les communes récalcitrantes seraient quintuplées.

 

[N° 578] - LOI WARSMANN : Emprunts collectifs

par Edilaix
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La loi n°2012-387 relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives, validée partiellement par la Conseil constitutionnel, a été publiée au journal officiel le 23 mars 2012. L’article 103 (anciennement art. 80 dans le proposition de loi - cf. IRC n°573, p. 7) modifie la loi du 10 juillet 1965. Après l’article 26-3, sont insérés cinq nouveaux articles, de 26-4 à 26-8.
La souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, soit pour le financement de travaux sur les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition, est décidée à l’unanimité. Par dérogation, la majorité est suffisante pour les emprunts dont l’unique objectif est le préfinancement de subventions publiques accordées pour la réalisation de travaux. La majorité est également suffisante pour la souscription d’un emprunt bancaire au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer. La même majorité requise pour décider de l’emprunt est celle qui est alors exigée pour la réalisation des travaux envisagés.
Le montant de l’emprunt, qui ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer, est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire. Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni entre autres par une entreprise d’assurance spécialement agréée.
Ces dispositions, qui bénéficieront aux “éco-ptz collectif“, seront applicables à l’issue d’une période de deux mois suivant la publication d’un décret du Conseil d’État à paraître.

Lire l'article 103

[N° 578] - DÉCRET : La signification électronique

par Edilaix
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Le décret n°2012-366 du 15 mars 2012, crée la signification par voie électronique des actes d’huissier de justice présentant des garanties identiques à celle de la remise physique de l’acte à son destinataire.
Le décret institue aux côtés de la signification papier une signification par voie électronique. La signification ne peut être effectuée qu’avec l’accord du destinataire ; elle doit faire l’objet d’un avis électronique de réception indiquant la date et l’heure de celle-ci, l’acte doit porter mention du consentement du destinataire à ce mode de signification, les originaux des actes doivent mentionner les dates et heures de l’avis de réception émis par le destinataire. L’entrée en vigueur de cette disposition doit intervenir au plus tard le 1er septembre 2012.

[N° 578] - GÉOMÈTRE-EXPERT : Un statut salarié entériné

par Edilaix
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La loi n° 2012-387 étend les modes d’exercice de la profession de géomètre-expert en ouvrant la voie du salariat à l’instar des professions de notaire, d’architecte ou encore d’avocat. Dorénavant, un géomètre-expert pourra exercer sa profession en qualité de salarié d’une personne physique géomètre-expert ou d’une société de géomètres-experts. Le géomètre-expert salarié est soumis aux mêmes obligations qu’un géomètre-expert détenant des parts dans une société. Comme l’indique François Mazuyer, président du Conseil supérieur de l’ordre, «l’instauration du statut de salarié permettra d’accueillir les jeunes diplômés des écoles d’ingénieurs dans la profession en leur confiant les réelles responsabilités d’un délégataire de service public tout en les déchargeant du poids de la gestion d’un cabinet, et de pallier ainsi les effets du “papy boom“, tout en permettant aux cabinets de s’attacher de nouvelles compétences et de maintenir la répartition territoriale de la profession».
L’entrée en vigueur de ce nouveau statut est conditionnée à la modification, actuellement en cours, du décret du 31 mai 1996 portant règlement de la profession et code des devoirs professionnels.

[N° 577] - PROPOSITION DE LOI : Diagnostic mérule

par Edilaix
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La mérule est un champignon lignivore qui se nourrit de l’humidité et constitue dans l’habitat un fléau pour les charpentes et boiseries. Outre les dégâts causés au bâti, des études soulèvent la question des risques sanitaires, notamment allergiques, liés à la dissémination des spores. Aujourd’hui, une cinquantaine de départements, dans le nord et l’ouest de la France sont concernés.
Aucune garantie ne couvre les dégâts engendrés sauf s’ils sont associés à un dégât des eaux. Par ailleurs, lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les acquéreurs ne peuvent en aucun cas se prémunir de la présence de la mérule et de ses conséquences, sauf à prouver l’existence d’un vice caché, connu du vendeur. Aussi, le député Alain Gest a déposé le 6 mars une proposition de loi visant à rendre obligatoire le diagnostic  technique sur la présence de la mérule dans le bâti pour les transactions immobilières dans les zones à risques.

 

Mérule. Apparition de coussinets sous le plancher - Crédit DR

[N° 576] - DÉCRET : Bâches publicitaires

par Edilaix
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Le décret n° 2012-118 du 30 janvier 2012 fixe les conditions de mise en œuvre de la publicité extérieure et donc des bâches publicitaires. Ces bâches destinées à la protection des chantiers, notamment de ravalement, peuvent générer des revenus non négligeables pour les copropriétés et faciliter le financement de travaux de rénovation énergétique (cf IRC, n°566, p.6). Ce décret, issu de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, entre en vigueur au 1er juillet 2012.
Extraits de l’article. R. 581, modifié, du Code de l’environnement : «L’affichage publicitaire apposé sur une bâche de chantier ne peut excéder 50 % de la surface totale de la bâche de chantier. Toutefois, lorsque les travaux de rénovation projetés doivent permettre à l’immeuble d’obtenir le label «haute performance énergétique rénovation” dit «BBC rénovation”, l’autorité compétente de police peut autoriser un affichage publicitaire d’une superficie supérieure à ce plafond».
«Les bâches ne sont pas autorisées à l’intérieur des agglomérations de moins de 10 000 habitants. Dans les autres agglomérations les bâches sont interdites si la publicité qu’elles supportent est visible d’une autoroute, d’une bretelle de raccordement une autoroute, d’une route express».

Crédit : DR

[N° 576] - DÉCRET : Vidéosurveillance des parties communes

par Edilaix
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Le décret n° 2012-112 du 27 janvier 2012 encadre le transfert d’images de vidéosurveillance sur les parties communes. Ce décret modifie l’article R.127-8 du Code de la construction et de l’habitation. Il est entré en vigueur le 30 janvier 2012.
«La convention conclue au titre de l’article L. 126-1-1 [entre les services de police ou de gendarmerie et les copropriétaires ou leurs représentants] relative au transfert d’images est conclue pour une durée maximale d’un an, renouvelable par reconduction expresse».
«Elle porte notamment sur l’indication du service chargé du maintien de l’ordre, destinataire des images ; la nature des événements faisant redouter l’imminence d’une atteinte grave aux biens ou aux personnes et pouvant justifier la transmission des images ; les modalités de transmission et de conservation des images et les mesures de sécurité afférentes ; les modalités d’affichage et d’information du public concernant la possibilité de transmission des images à un service chargé du maintien de l’ordre ainsi que les modalités d’accès aux images pour les personnes ayant fait l’objet d’un enregistrement ; la durée de transmission et de conservation des images dans la limite d’un mois à compter de leur transmission sans préjudice des nécessités de leur conservation pour les besoins de la procédure pénale ; les modalités de financement du transfert des images.»

Crédit : Fotolia

[N° 565] - VEILLE JURIDIQUE

par Edilaix
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Tarification de l’électricité réduite pour des ménages les plus modestes

Depuis le 1er janvier 2011, les consommateurs d’électricité dont les ressources annuelles sont inférieures ou égales au plafond permettant de bénéficier de la couverture maladie universelle (Cmu) complémentaire peuvent bénéficier d’une tarification spéciale de l’électricité. Ces réductions appliquées sur demande et concernant exclusivement les 100 premiers kilowattheures consommés par mois sur les résidences principales, sont comprises entre 40 et 60 % de la facture mensuelle. Soit tout de même un rabais moyen annuel d’environ 95 euros (Tva incluse) pour 2 millions de foyers. Les pertes de recettes induites par cette tarification et supportées par Edf et les entreprises locales de distribution font l’objet d’une compensation par la contribution au service public de l’électricité.
A noter qu’un tarif spécial de solidarité est prévu pour le gaz, avec une déduction forfaitaire et qu’un numéro vert dédié est mis à la disposition des abonnés au 0 800 333 123.
➢Arrêté du 23 décembre 2010 portant modification de l’annexe au décret n° 2004-325 du 8 avril 2004 modifié relatif à la tarification spéciale de l’électricité comme produit de première nécessité (JORF n°0303 du 31 décembre 2010 page 23615 - texte n°144).

Compétences élargies pour les huissiers de justice

La loi 2010-1609 du 22 décembre 2010 redéfinit notamment l’organisation, les compétences de juridictions et les conditions d’exercice des huissiers de justice. Ces derniers disposent désormais de compétences élargies en matière locative et de copropriété. Ainsi, les huissiers peuvent dès à présent accéder aux parties communes des immeubles d’habitation (interphones et boîtes aux lettres) pour accomplir leurs missions de signification ou d’exécution. Ils devront cependant avoir été saisi préalablement par le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.
Par ailleurs, lorsque le locataire quitte volontairement les lieux au cours de la procédure d’expulsion, le bailleur peut le mettre en demeure par acte d’huissier de justice en vue de reprendre son appartement. À défaut de réponse au bout d’un mois, l’huissier peut établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail.
➢ Loi 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative à l’exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires.

Conditions d’exercice des professions immobilières

La loi n°2010-853 du 23 juillet 2010 relative aux réseaux consulaires, au commerce, à l’artisanat et aux services a dispensé les personnes sollicitant la délivrance d’une carte professionnelle de justifier d’une garantie financière lorsqu‘elles déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur.
Un décret applicable au 1er janvier 2011 précise les conditions d’application de la réforme. Lors du dépôt de la déclaration sur l’honneur en vue d’obtenir une carte professionnelle, il doit être porté la mention “non-détention de fonds“ ainsi que le cas échéant “absence de garantie financière“.
Ainsi, il est déviré au professionnel, qui en fait la demande et contre remise de son ancienne carte, une nouvelle carte portant, pour l’activité concernée par la déclaration sur l’honneur, la mention “Non-détention de fonds“. Les documents et affiches indiquent pour l’activité concernée que l’intéressé ne doit recevoir ni détenir d’autres fonds que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission.
➢Décret 2010-1707 du 30 décembre 2010 modifiant le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.

Nouvelles dispositions concernant le statut des géomètres-experts

La «directive services», et plus particulièrement, son article 25 vient d’être transposée en France par la loi du 5 janvier 2011 destinée à adapter la législation française au droit de l’Union européenne. Les mentions selon lesquelles l’activité d’entremise immobilière ne peut être exercée par un géomètre expert «qu’à titre accessoire ou occasionnel» et l’activité de gestion immobilière à titre «accessoire» sont ainsi supprimées. Les géomètres-experts ou la société de géomètres experts devront cependant tenir une comptabilité distincte pour les opérations relevant de ces deux activités. Autre abrogation d’importance : la limitation de l’activité d’entremise immobilière au quart, ainsi que celle de l’activité de gestion immobilière à la moitié de la rémunération totale du géomètre expert ou d’une société.
Enfin, l’article 14-1b de la directive 2006/123/CE est également transposé. Partant, plus de la moitié du capital social et des droits de vote devront être détenus par des personnes exerçant légalement la profession de géomètre-expert dans les sociétés constituées sous la forme d’une société anonyme ou d’une société à responsabilité limitée.
➢ Loi n° 2011-12 du 5 janvier 2011 (JORF n°0004 du 6 janvier 2011 page 369 - texte n°1)

Le décret sur les détecteurs de fumées publié au Journal Officiel

La date limite pour installer des détecteurs de fumées dans toutes les habitations est désormais connue : ce sera au plus tard le 8 mars 2015. Le décret paru le 11 janvier au JO précise les exigences auxquelles doit répondre le détecteur de fumée normalisé installé dans chaque logement, les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement. Il indique également dans quels cas ces obligations incombent au propriétaire, et présente les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des bâtiments d’habitation pour prévenir le risque d’incendie.
Le détecteur devra donc être alimenté par piles ou fonctionner à partir de l’alimentation électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu’il soit équipé d’une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de dysfonctionnement électrique. L’installation incombera à l’occupant du logement. Ce sera donc au locataire de l’installer le cas échéant, sauf, entre autres, pour les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers et les locations meublées. Dans les parties communes des immeubles à usage d’habitation, les propriétaires devront mettre en œuvre des mesures de sécurité contre l’incendie visant à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements, avec un affichage des consignes à respecter en cas d’incendie. Enfin, une attestation devra être remise à l’assureur avec lequel a été conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie par l’occupant.
➢Décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation, JORF n°0008 du 11 janvier 2011 p.573.

[N°633] - Entretien avec Caroline Jaffuel

par YS
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«Les rapports de voisinage en copropriété sont plus affinés qu’en droit commun.»

Entretien avec Caroline Jaffuel, Président de chambre à la Cour d’appel de Douai.
C. Jaffuel était membre de la Commission relative à la copropriété, dissoute en 2014.
©jerome chion / Clics eirl

À lire

[N°633] - Entretien avec le président du GRECCO

par YS
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 «Faire des propositions utiles de nature à susciter le débat»

Hugues PÉRINET-MARQUET, professeur de droit à l’université Panthéon-Assas et président du GRECCO* a répondu à quelques questions de la rédaction.
©DR

À lire

[N°632] - Entretien avec Denis Brachet

par YS
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«Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division relèvent de deux régimes juridiques distincts.»

Denis Brachet est géomètre-expert à Paris et à Lyon, expert près la cour d’appel de Paris, et vice-président de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC).

© Jérome Chion/Clics eirl

À lire

[N°631] - Entretien avec Christophe Tanay, président de l'UNIS

par YS
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«L’imbrication copropriété-parc privé locatif est une donnée essentielle.»

Le conseil de l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier) a désigné à l’unanimité, en juin dernier, Christophe Tanay à la présidence du syndicat pour un nouveau mandat de trois ans. Agé de 55 ans, Christophe Tanay dirige le cabinet d’administration de biens KST Solanet qui compte 40 collaborateurs. Il nous précise lors de cet entretien quelques points forts de son nouveau programme intéressant les copropriétaires.

À lire

[N°630] - Entretien avec Damien Déjardins, co-fondateur de rez-de-chaussee.com

par YS
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«S’offrir une pièce en plus»

Damien Déjardins est co-fondateur de la société rez-de-chaussee.com créée en 2009. La vocation de l’entreprise est «d’apporter une réelle expertise aux propriétaires de biens en rez-de-chaussée et de satisfaire la demande pour ces biens souvent atypiques». Dans son portefeuille d’affaires, 20 % des biens sont des rez-de-chaussée pourvus soit d’un étage (duplex) soit d’un sous-sol (souplex). Dans ce numéro consacré aux sous-sols, il nous apporte un éclairage particulier sur le marché des souplex.

À lire

[N°629] - Entretien avec Jean-Luc Lieutaud, syndic

par YS
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  «Le compte séparé fait ressortir un manque chronique de trésorerie.»

   Qu’a changé la loi ALUR pour la profession de syndic ?
  La rédaction a interrogé Jean-Luc Lieutaud, directeur général Square Habitat Alpes Provence (réseau immobilier du Crédit agricole) qui assure également la présidence du pôle PACA de l’UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier).

À lire

[N°628] - Entretien avec Laurent Demas, fondateur du cabinet conseil en financement de la rénovation “VertDurable”

par YS
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«Notre action est d’identifier les travaux éligibles aux aides».

Laurent Demas est le fondateur du cabinet conseil en financement de la rénovation “VertDurable”. Le cabinet s’intéresse plus particulièrement depuis 2011 au financement de la rénovation des copropriétés. Aujourd’hui, “VertDurable” dispose d’une réelle expertise pour rechercher et obtenir des solutions de financements pour la rénovation, spécifiques à la copropriété.
Laurent Demas bénéficie d’une habilitation d’“intermédiaire en opérations de banques”. Il est également secrétaire de Planète Copropriété.

À lire

[N°627] - Entretien avec Yvan ZAOUCHE, président de la société Pro.Archives

par YS
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"La loi ALUR a permis de clarifier la question de la gestion des archives."

Yvan Zaouche est le président de la société Pro.Archives qu’il a créée en mai 2000. Pro.Archives est un acteur reconnu des professionnels de la copropriété. La société, dont le siège social est basé à Nîmes dispose de 47 centres de conservation sécurisés répartis sur 28 sites en France et 4 pôles de numérisation. A ce jour, 85 000 syndicats de copropriétaires lui confient la gestion de leurs archives.

©Pro Archives

À lire

[N°626] - Entretien avec Laurence Souleau-Mougin, avocate

par YS
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«Les deux-tiers des procédures concernent le recouvrement de charges.»

Avec ce dernier entretien avec un professionnel de la copropriété, nous achevons notre cycle de présentation des métiers  satellites de la copropriété. Après l’administrateur de biens, le syndic, le géomètre-expert, le notaire, l’huissier ou encore l’administrateur judiciaire, c’est une avocate qui répond aux questions de la rédaction. Maître Laurence Souleau-Mougin est spécialiste en droit immobilier au barreau de Paris, membre de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC).

À lire

[N°625] - Entretien avec Jean-François MELLET, magistrat

par YS
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   «La prise de décision en matière de travaux est une problématique centrale.»

   Magistrat à l’administration centrale du ministère de la Justice, à la direction des affaires civiles et du sceau, adjoint au chef de bureau du droit de l’immobilier et du droit de l’environnement, Jean-François Mellet est plus particulièrement chargé des questions relatives à la copropriété.

   ©Caroline MONTAGNÉ

À lire

[N°624] - Entretien avec Hugues PÉRINET-MARQUET, professeur de droit

par YS
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Réforme du statut de la copropriété : "Réécrire et redonner de la clarté à la loi de 1965"

Hugues Périnet-Marquet, professeur de droit à l’université Panthéon-Assas, dirige les travaux du GRECCO (Groupe de RECherche en COpropriété). Le GRECCO se fixe pour objectif d’alléger et de simplifier les dispositions de plus en plus alourdies de la loi du 10 juillet 1965. Le résultat provisoire de ce groupe de travail, en l’occurrence 26 articles réécrits, a été présenté lors du congrès de la Chambre nationale des experts en copropriété, qui s’est tenu à Marseille les 1er et 2 décembre.

©Kristina Kolygo

À lire

[N°623] - Entretien avec Bertrand Wehrlé-Detroye, gérant-associé d’un cabinet de syndic à Nice

par YS
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Immatriculation des syndicats de copropriétaires : «Vers une étatisation des données en copropriété ?»

Parmi les nouvelles dispositions de la loi ALUR, figure l’obligation d’immatriculer les syndicats de copropriétaires comprenant un ou plusieurs lots d’habitation. Cette obligation obéit à un calendrier fixé par le législateur selon la taille de la copropriété. Ainsi, à compter du 31 décembre 2016, soit dans quelques semaines, les copropriétés de plus de 200 lots principaux devront être immatriculées. Puis au 31 décembre 2017, ce sera le tour des quelque 300 000 copropriétés composées de 50 à 200 lots de connaître le même sort. Enfin au 31 décembre 2018, toutes les  copropriétés devront être immatriculées. Le lecteur se reportera à l’étude publiée en page 43 de ce numéro pour connaître l’étendue de cette obligation pour les syndics et les notaires.

À lire

[N°623] - Entretien avec Nathalie Appéré, présidente de l'ANAH

par YS
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Immatriculation des syndicats de copropriétaires : «Une meilleure connaissance du parc privé»

Nathalie Appéré a été nommée présidente de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) en juin 2015. Députée d’Ille-et-Vilaine depuis juin 2012, Nathalie Appéré est élue maire de Rennes en 2014. Elle est également membre de la Commission des lois et co-présidente du groupe d’études «Villes et banlieues» à l’Assemblée nationale. En octobre 2016, l’ANAH a décidé d’apporter une aide accrue aux copropriétés fragiles et aux copropriétés en difficulté. L’occasion de faire un point sur les actions de l’ANAH, avec sa présidente.

À lire

[N°622] - Entretien avec Véronique Bacot-Réaume

par YS
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«L’obligation d’immatriculation n’est pas perçue positivement par la profession.»

Véronique Bacot-Réaume est administrateur de biens en Ile-de-France, expert de Justice près la cour d’appel de Versailles. Elle est membre de la Commission nationale de l’administration de biens de la FNAIM et membre de la Chambre nationale des experts en copropriété.
Elle exerce, en outre, comme formateur-consultant pour les métiers de l’immobilier.
Elle répond à nos questions relatives aux conditions d’exercice de la profession, issues des dispositions de la loi ALUR.
©DR

À lire

[N°621] - Entretien avec Catherine Jeufraux-Emorine, syndic de copropriété et administrateur de biens

par YS
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"Pour un statut de syndic de redressement"

Catherine Jeufraux-Emorine, syndic de copropriété et administrateur de biens, a été désignée présidente de l’association QualiSR. Cette jeune association, composée d’acteurs du traitement de copropriétés en difficulté a pour objet de définir un référentiel en vue d’établir une certification de ”syndic de redressement”. L’association compte aujourd’hui 21 membres. ©DR

À lire

[N°620] - Entretien avec Régis Pouëssel, dirigeant de la société Prestimm services

par YS
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"Le syndic bénévole à besoin d'un support continu"

Régis Pouëssel dirige la société Prestimm services, installée près de Rennes. Prestataire de services pour les syndics professionnels ou non, ou encore pour les agents immobiliers, Prestimm services se singularise par la détention d’une carte professionnelle et par une implication particulière auprès des syndics bénévoles. Afin de comprendre la philosophie qui gouverne cette entreprise, nous avons posé trois questions à son gérant.

À lire

[N°619] - Entretien avec Anne Girault, directrice générale de l'Agence Parisienne du Climat

par Edilaix
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«En 2016, nous nous sommes fixés pour objectif de couvrir 50 % des copropriétés françaises»

Anne Girault est la directrice générale de l’Agence Parisienne du Climat. Le programme de travail de l’APC s’inscrit dans les objectifs du Plan Climat Energie de Paris, et dans le cadre du débat national et régional sur la transition énergétique.
Tout récemment, l’APC s’est associée au programme Eco-Rénovons Paris. L’occasion de faire le point sur les actions de l’APC en faveur des immeubles en copropriété avec sa directrice.

À lire

Les 2èmes Rencontres nationales de l'expertise immobilière organisées par Edilaix auront lieu les 6 et 7 octobre à la Cité internationale de Lyon. Interview de Pierre ABRIC

par Laurent ODOUARD
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Pierre Abric, expert en évaluation immobilière, ancien notaire, membre de l'IFEI, interviendra dans le cadre des Rencontres nationales de l'expertise immobilière, en octobre à Lyon. Son atelier portera sur la thématique « Évaluation et servitudes ».

 

À lire

[N°618] - Entretien avec Olivier Delalande, président de la compagnie des architectes en copropriété

par Edilaix
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«Nous sommes des architectes spécialisés sur les immeubles existants occupés»

Olivier Delalande est architecte DPLG. Il préside depuis 2013, la Compagnie des architectes de copropriété. Créée en 1996, elle compte plus d’une centaine de cabinets d’architectes indépendants. Situés en Ile-de-France, à Toulouse, Strasbourg, Bordeaux et Nice, ces professionnels peuvent intervenir sur l’ensemble du territoire. La mission de la Compagnie est d’apporter un savoir-faire technique aux copropriétaires.

©DR

À lire

[N°617] - Entretien avec Bertrand Wehrle-Deltroye

par Edilaix
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Bertrand Wehrle-Detroye propose aux syndics une solution numérique pour l’immatriculation des copropriétés

Après avoir été expert immobilier certifié MRICS, transactionnaire, puis notaire assistant, Bertrand Wehrle-Detroye dirige aujourd’hui, le cabinet de syndic Henry & Wehrle-Detroye, situé à Nice. Il est à l’origine du groupement d’intérêt économique “Immatriculation, dématérialisation des syndicats de copropriétaires” (ID SDC).
La vocation du GIE “ID SDC” est de participer à la transformation digitale du métier de syndic «qui s’opère et commence aujourd’hui par l’immatriculation des syndicats et la publication des données comptables».

©DR

À lire

[CCED N°3] - L'entretien avec Florence Tulier-Polge

par Edilaix
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Florence Tulier-Polge est administrateur judiciaire à Evry et à St Maur-des-Fossés. Elle est l’un des rares professionnels à agir indifféremment avec un mandat civil ou un mandat commercial. Elle participe au redressement de plusieurs copropriétés de la région parisienne. Elle a activement collaboré au sein du Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires à l’élaboration du texte de l’arrêté du 8 octobre 2015.

©Crédit Guillaume Hecht

À lire

[N°614] - Entretien avec Jean-Jacques Duval, directeur de VILOGI

par Edilaix
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FOCUS SUR L’OFFRE VILOGI
«Une clientèle composée à 85 % de syndics bénévoles»

Jean-Jacques Duval est le directeur de la société VILOGI, plateforme collaborative de services pour les acteurs de la gestion immobilière. Il nous présente ici l’outil VILOGI et le concept de “Ma copropriété au bout des doigts”.

©DR

 

 

À lire

[N° 613] - Entretien avec Jean-Luc Bernette, concepteur du logiciel Coprolib'

par Edilaix
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Quelle mise en place du fonds de travaux ?

Jean-Luc Bernette est ingénieur de formation, expert en conception et développement de logiciels. A la suite de la défaillance d’un syndic professionnel dans sa copropriété il y a 13 ans, il s’est proposé comme syndic bénévole. C’est alors qu’il a développé, grâce à son expertise sur des logiciels de comptabilité, un logiciel spécifique à la gestion de copropriété. Ainsi est né Coprolib’ qui est commercialisé depuis 2011 par l’entreprise JLB Logiciels dont les prestations visent essentiellement les syndics bénévoles.
Si l’application comptable des dispositions de la loi ALUR ne pose pas de problème majeur, il en va en revanche différemment, selon lui, pour la mise en place du fonds travaux instauré par la loi.

Crédit photo : Coprolib' ©JLB Logiciels.
À lire

[N° 612] - Entretien avec Xavier Faure, président de l'association Planète copropriété

par Edilaix
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«Dans le cadre de l’audit énergétique, nous militons pour l’audit global partagé.»

Xavier Faure est le nouveau président de l’association Planète Copropriété. Il a pris la suite de Jean-Loup Taïeb, lors du dernier conseil d’administration de juin dernier. L’association Planète Copropriété a été créée en décembre 2009. Elle a pour objet de réaliser et soutenir toutes actions concourant à l’amélioration de la performance énergétique. Afin de sensibiliser les acteurs de la copropriété à la rénovation énergétique, l’association Planète Copropriété a entrepris une tournée des grandes métropoles en vue de développer un label “Reconnu Garant de l’environnement” (RGE) spécifique à la copropriété.

Crédit photo : ©DR

À lire

[N° 611] - Entretien avec Vincent Canu, avocat, spécialiste des baux : "notre société devient de plus en plus normée"

par Edilaix
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Vincent CANU est avocat au barreau de Paris, ancien membre du conseil de l’Ordre, spécialiste en droit immobilier.
Il est l’auteur de nombreux articles et ouvrages. Il siège à plusieurs comités scientifiques, notamment de la revue Administrer et de la Revue des Loyers. Il est, enfin, rédacteur au Dictionnaire permanent de gestion immobilière aux Éditions Législatives.
Il compte également parmi les membres du comité pédagogique de l’UNIS. (Union des syndicats de l’immobilier).

À lire

[N° 610] - Entretien avec Olivia Milan : Le salon de Paris 2015 : «Une belle édition qui s’annonce.»

par Edilaix
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Olivia Milan dirige le pôle des salons de l’immobilier de Comexposium, soit six salons organisés à Paris, Lyon et Toulouse. Si le contexte économique et la conjoncture immobilière ont obligé Comexposium à suspendre, en 2015, la tenue du salon national de l’immobilier, il en va tout autrement du salon de la copropriété. La prochaine édition de ce salon se déroulera les 4 et 5 novembre 2015 à Paris-Porte de Versailles. A cette occasion, les visiteurs retrouveront le stand des éditions Edilaix et des Informations Rapides de la Copropriété.

À lire

[N° 609] - Entretien avec Jean-Pierre Désir

par Edilaix
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Titulaire d’une maîtrise de droit des affaires obtenue en 1989 à la faculté de droit de Nice, Jean-Pierre Désir exerce depuis 1990 la fonction de syndic d’immeubles. Il a dirigé, notamment, jusqu’en mai 2014 le cabinet d’administrateur de biens PRO.GE.DI à Beausoleil (06), aujourd’hui consultant au sein de ce cabinet. Il est l’auteur du blog Syndic Pro.

À lire

[N° 608] - Entretien avec Patrice Lebatteux

par Edilaix
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Contrat-type de syndic : «Le ministre a choisi de publier un texte long et complexe».

Patrice LEBATTEUX, avocat à la cour, est président d’honneur de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC). Spécialiste du droit immobilier, il est associé de la SCP Zurfluh Lebatteux Sizaire et associé. Il répond à quelques questions de la rédaction au sujet du contrat-type de syndic instauré par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.

© Guillaume Hecht 

À lire

[N° 607] - Entretiens croisés: Un an après la promulgation de la loi, à quelle allure va le statut de la copropriété ?

par Edilaix
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Un an après sa promulgation, la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, attend toujours ses décrets d’application pour les dispositions régissant le régime de la copropriété.*
La rédaction a sollicité les réactions des professionnels et des acteurs de la copropriété en France. Voici les questions posées : que vous inspire ces retards ? Quels sont vos commentaires ? Quelles sont vos attentes ? Nous vous livrons les réponses de cinq acteurs ayant répondu à notre demande. Interrogée et relancée à plusieurs reprises, l’Association des responsables de la copropriété (ARC) ne nous a pas retourné sa réponse. [Les titres attribués à chaque intervention ont été selectionnés par la rédaction. Le classement des réponses est effectué par ordre alphabétique en référence au nom de l’organisation].

 

À lire

[N° 606] - Entretien avec Galla Bridier: Les copropriétaires parisiens face aux travaux

par Edilaix
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«Être copropriétaire à Paris, c’est essentiellement vivre en copropriété». L’Agence départemental d’information pour le logement de Paris (ADIL 75) vient de livrer une étude sur les travaux en copropriété. Les juristes de l’ADIL 75 ont rencontré plus de 500 copropriétaires. Galla Bridier, présidente de l’ADIL, répond à nos questions et nous éclaire sur cette étude que le lecteur pourra découvrir sur le site Internet de l’ADIL.
Galla Bridier est également conseillère de Paris, élue du 18ème arrondissement où elle a en charge l’habitat partagé et participatif. Enfin, elle préside la 5ème commission du Conseil de Paris (Urbanisme, Logement, Grand Paris, Développement Économique).

À lire

[N° 605] - Entretien avec Jean-François Dalbin: Le géomètre-expert et la copropriété

par Edilaix
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Géomètre-expert à Vincennes, Jean-François Dalbin est Premier vice-président du Conseil supérieur depuis 2011. Pointu sur les questions de copropriété, il est l’élu réfèrent de la commission Immobilier de l’Ordre des géomètres-experts. Il a été rapporteur de la troisième séance du 41e congrès des géomètres-experts, intitulé “la copropriété et ses alternatives“.

À lire

[N° 602] - Entretien avec Christian Atias

par Edilaix
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Christian Atias, agrégé des Universités, a enseigné le droit pendant 40 ans et l’a pratiqué, en qualité d’avocat, pendant près de 25 ans. Il est l’auteur de nombreux ouvrages juridiques et notamment en matière de copropriété : “Guide des charges de copropriété” ; “L’indivision” ; “Le copropriétaire face à l’assemblée générale : comment se défendre ?” ; “Les associations syndicales libres de propriétaires en lotissement”. Il vient de signer la cinquième édition du “Guide de la copropriété des immeubles bâtis” aux Annales des Loyers.
Christian Atias est l’un de ceux qui ont consacré leurs efforts à l’étude du droit de la copropriété des immeubles bâtis qui est devenu une discipline juridique à part entière.
Crédit : Assemblée Nationale

À lire

[N° 601] - Entretien avec Christophe Tanay

par Edilaix
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«Oui pour les métiers en ligne, mais pas n’importe comment»

Christophe Tanay, 52 ans, administrateur de biens, associé du cabinet Simon, Tanay, de Kaenel à Paris 8ème est le nouveau président de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS). Il succède à Etienne Ginot dans un contexte particulier. Plusieurs décrets d’application de la loi ALUR sont attendus. Avant la tenue du 6ème congrès national de l’UNIS, la rédaction a posé quelques questions au nouveau président. Il nous livre son analyse sur la légitimité du syndicat, sur l’application de la loi ALUR et sur les priorités de l’UNIS.

À lire

[N° 600] - Entretien avec Patrick Safar - L’huissier de justice et la copropriété

par Edilaix
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Patrick Safar est huissier de justice à Melun et vice-président de la Chambre nationale des huissiers de justice (CNHJ). Il est également vice-président de l’Ecole nationale de procédure, qui forme les salariés des études et les futurs huissiers de justice.

 

Crédit : CNHU

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[N° 598] - Entretien avec Jean-Pierre Lannoy : «Le syndic est la pierre angulaire de la copropriété»

par Edilaix
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Jean-Pierre Lannoy est secrétaire général de l’Association belge des syndics et administrateurs de biens installée à Bruxelles. Il est l’un des fondateurs de l’Observatoire de la copropriété exemplaire francophone (OBCEF) qui réunit des acteurs de la copropriété de Belgique, de France et du Québec. L’objet de cet observatoire est de relever et de valoriser les modèles exemplaires de gestion des copropriétés dans les trois États.

Crédit DR

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[N° 597] - Entretien avec Hugues Périnet-Marquet «ALUR est certainement la réforme la plus importante du droit de la copropriété depuis 1965».

par YS
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Hugues Périnet-Marquet est professeur de droit à l’Université Panthéon-Assas. Spécialiste du droit de l’immobilier, de la construction et de l’urbanisme, il dirige le centre de recherche sur la construction et le logement et collabore à de nombreuses revues juridiques. Il était membre de la Commission relative à la copropriété.

À lire

[N° 595] - J.-F. Buet : «La loi Alur imposera que nos salariés soient plus compétents, plus formés»

par Edilaix
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Le président de la fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), première organisation syndicale des professionnels de l’immobilier en France, représentative de 12 000 entreprises, réagit notamment aux dispositions de la loi Alur.

Jean-François Buet©DR Fnaim

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[N° 594] - Entretien : “La copropriété et les coopératies d'habitants selon la loi Alur”

par Edilaix
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Entretien avec Thierry Poulichot, avocat
«L’article 22 de la loi Alur vise explicitement à renouer avec le mouvement coopératif»

Thierry Poulichot est avocat au barreau de Rennes. Ayant le droit de la copropriété comme activité dominante, il s’intéresse également aux formes alternatives de propriété ou de jouissance des logements. Me Poulichot est président de l’association LGOC (Lien des Garanties Objectives dans la Cité) qui vise à promouvoir les actions collectives de type coopératif, notamment dans le domaine de l’habitat.

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[N° 592] - Entretien avec Xavier Huertas : Alur, une avancée pour les copropriétés en difficulté

par Edilaix
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Xavier Huertas est administrateur judiciaire en région Provence-Alpes Côtes d’Azur. Au sein du Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires, il épaule le président Marc Senéchal en sa qualité de vice-président. M. Huertas a participé aux travaux préparatoires de la loi Alur.

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[N° 593] - Entretien avec Olivier ORTEGA

par Edilaix
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«La surélévation concerne l’intérêt général de la copropriété»


Olivier Ortega est avocat associé au cabinet Lefèvre Pelletier & associés. Il a animé  le groupe de travail “financements innovants pour l’efficacité énergétique” au sein de la mission Plan bâtiment durable. «Le groupe de travail visait à explorer les différentes pistes de financement de la modernisation durable du parc immobilier, avec une attention particulière pour les solutions ne mobilisant pas de fonds publics.»
Quatre axes de réflexion ont été fixés : la diminution des dépenses de l’immeuble dans la logique du contrat de performance énergétique ; l’accompagnement à la mise en place de sociétés de tiers investissement ; l’identification de nouveaux leviers, tels que ceux issus de l’évolution des règles d’urbanisme ; l’optimisation des aides à la création et au développement d’entreprises de l’immobilier et du bâtiment durable.
Olivier Ortéga revient pour les IRC sur les préconisations de ce groupe de travail en
faveur de la rénovation énergétique, incluant des dispositifs spécifiques aux copropriétés, et sur les contrats de performance énergétique.

À lire

[N° 591] - Entretien avec Thomas Roux Projet de loi Alur : un choc salutaire pour l’administration de biens ?

par Edilaix
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Thomas Roux est directeur délégué de Xerfi-Precepta, cabinet indépendant d’études économiques et sectorielles. Il est co-auteur avec Jean-Christophe Briant, de l’étude,“Les administrateurs de biens à l’horizon 2017 : l’impératif de recentrage sur les métiers de la gestion et de la relation client.”*
«Le projet de loi Alur (Duflot 2) va porter un coup décisif au modèle économique historique des administrateurs de biens. Celui-ci va en effet imposer une obligation de compte séparé entre le syndic et le syndicat de copropriété. De quoi priver les professionnels des produits financiers issus des placements des comptes mandants. Cette loi va également instaurer un forfait pour les actes de gestion courante et mettre des limites aux actes spécifiques.»

Crédit DR

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[N° 585] - Entretien : "Surélever pour réhabiliter les copropriétés"

par YS
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Jean-Loup Taieb est architecte D.E.S.A., fondateur en 1996 de la Compagnie des architectes de copropriété et du salon «Copropriété et gestion de biens». Il est membre de l’association “Planète copropriété“. Cette association a pour objet de réaliser et de soutenir toutes actions concourant à l’amélioration de la performance énergétique dans les copropriétés. Au sein de l’association, il anime le groupe de travail “surélévation“.

Crédit : DR

À lire

[N° 541] - Entretien avec Philippe Pelletier Président de l’ANAH, Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat

par Phillipe PELLETIER
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La rénovation énergétique des immeubles en copropriété

Il faut, ensemble, réussir la rénovation énergétique des immeubles en copropriété.

La perspective est désormais connue : ramener en 2050 la consommation des appartements à 50-80 Kh/m2/an, avec un seuil intermédiaire de 150 Kh/m2/an en 2020, sachant que la consommation énergétique moyenne des bâtiments est d’environ 240 Kh/m2/an à l’heure actuelle. Il y a évidemment une pente naturelle d’évolution positive, liée à l’accroissement des niveaux d’exigence des réglementations thermiques pour la construction neuve, au développement de matériaux et équipements innovants et à la généralisation de comportements économes.

Il a été ainsi calculé que, si aucune mesure d’amélioration du parc existant n’était prise, le niveau moyen du parc serait ramené à environ 160-180 Kh/m2/an en 2050, soit trois fois plus que l’objectif fixé par le Grenelle.

À lire

[N°632] - Forte croissance du neuf en Ile-de-France

par YS
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L’Ile-de-France totalise 7 574 ventes de logements neufs au 2ème trimestre 2017 (dont 95 % en collectif), soit un léger retrait par rapport au trimestre précédent (-1 %), mais une augmentation de 12 % comparé au 2ème trimestre 2016. Cette recrudescence des transactions est portée par les départements de la Seine-Saint-Denis (+59 %), du Val-de-Marne (+34 %) et du Val-d’Oise (+66 %). Avec les Hauts-de-Seine (1 310 logements vendus), ces trois territoires excèdent les 1000 ventes. Par rapport au 1er trimestre 2017, le prix des logements disponibles a peu évolué dans l’ensemble de la région. En revanche, sur un an, tous les départements enregistrent une hausse de prix, comprise entre 0,8 % (Seine-et-Marne) et 4,7 % (Essonne). Les évolutions les plus sensibles se situent principalement en Grande Couronne ; la hausse étant plus mesurée en zone centrale.



En valeur, selon les départements, les prix s’échelonnent de 3 811 €/m2 (Seine-et- Marne) à 11 377 €/m2 (Paris).

Source ADIL de Paris 


[N°632] - Réforme du logement : Le statut de la copropriété réformée par ordonnance ?

par YS
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Alors que les acteurs de l'immobilier s'attendaient à une accalmie sur le front des réformes en matière de logement, le gouvernement a l'intention, selon des sources concordantes, de réformer le logement par voie d'ordonnance. Cette réforme concernerait le statut de la copropriété. Il est, notamment, évoqué une modification de la gouvernance des syndicats de copropriétaires en renforçant le rôle su conseil syndical et une adaptation des règles de fonctionnement et de gestion des syndicats selon la taille des copropriétés.
Plusieurs projets destinés à nourrir la réflexion du gouvernement et plus particulièrement celle des équipes du ministère de la Justice [et non plus seulement le ministère du logement - ndlr] sont portés par des associations et organisations de professionnels du droit et de l'immobilier. Nous reviendrons sur ces projets dans les colonnes des Informations Rapides de la Copropriété.

[N°632] - Formation professionnelle : 26 000 salariés formés en 2016

par YS
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L’Agefos PME compte 28 262 entreprises de l’immobilier qui représentent environ 126 000 salariés, localisés principalement en Ile- de-France, Rhône-Alpes et PACA. En 2016, la branche de l’immobilier a confirmé la stabilité de ses emplois, avec 77 % de CDI.


Avec une activité largement dominée par les TPE (93 %), le secteur se caractérise également par une part importante de femmes (63 %) et d’employés (43 %) au sein de ses effectifs.
Année où les dispositions de la loi ALUR relative à la formation sont entrées en vigueur, leurs professionnels accentuent leur action en faveur de la formation. 10 366 actions de formation ont été financées dans le cadre des plans de formation des entreprises de moins de dix salariés. Ce sont ainsi 35 % des salariés (22 426) des petites
entreprises qui ont été formés en 2016.


À noter, la progression du contrat de professionnalisation, en hausse de 20 % par rapport à 2015 pour atteindre les 2450 stagiaires, essentiellement âgés de moins de 26 ans. Entre 2014 et 2016, le nombre de contrat de professionnalisation a augmenté de 36 %. Les BTS Professions immobilières dominent largement la typologie des contrats de professionnalisation, suivi par les licences professionnelles (un quart des contrats de professionnalisation).
Source Agefos PME

[N°631] - Charges de copropriété : stabilisation à Paris selon la FNAIM

par YS
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La FNAIM du Grand Paris a livré en juin dernier, les résultats de la sixième édition de son observatoire des charges de copropriété. «Après deux années de baisse consécutive, la FNAIM du Grand Paris constate une stabilité des charges de copropriété en 2016». Sur Paris intramuros, l’analyse porte sur 3 861 immeubles représentant 104 773 lots, soit 16,1 % des lots recensés dans la capitale. Les données collectées proviennent directement des bases comptables et non du déclaratif.
Dans le tableau ci-dessous, les valeurs des charges sont exprimées en euro par lot et par an. Dans le détail des charges de copropriété, l’eau, les ascenseurs, les impôts et les honoraires de syndics sont demeurés stables en 2016. Toutefois, la FNAIM relève que «concernant les honoraires, entre 2013 et 2015, années marquées par la mise en application de la loi ALUR et du nouveau contrat de syndic, les honoraires de gestion des syndics avaient augmenté de 18 %, dont 11 % en 2015».
Les charges en baisse en 2016 sont celles de l ‘énergie : chauffage et électricité.
Sont constatées à la hausse, les charges de personnel en raison de l’effet de l’obligation de souscrire, pour les salariés, une prévoyance et une mutuelle santé. À la hausse également, les assurances et les charges financières qui augmentent respectivement de + 4,90 % et + 2,30 %. Et, enfin, les honoraires hors forfait de syndic bondissent de près de 13 %.

[N°630] - Charges de copropriété en 2016 : hausse de 3,9 % selon l’ARC

par YS
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L’Association des responsables de copropriété (ARC) livre les résultats annuels de son observatoire des charges dont les données sont issues de la comptabilité de 2 500 copropriétés. Après une baisse en 2014, suivie d’une stabilité en 2015, les charges ont augmenté, globalement, de 3,9 % en 2016.

À lire

[N°628] - Pour une stabilité des règles fiscales

par YS
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«Depuis que la question de la rénovation énergétique des logements est apparue comme prioritaire, un argument central s’est développé : celui de l’économie de charges. Force est de constater que ce levier, bien que pertinent dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique, ne suffit pas à convaincre la totalité des ménages à faire des travaux.» Extrait du rapport annuel du Plan bâtiment durable présidé par Philippe Pelletier,.
Ce dernier a remis, fin mars, un second rapport à la ministre du logement sur le financement de la rénovation énergétique. Parmi les préconisations de ce rapport, figurent, notamment, les propositions «d’inscrire dans la durée la distribution de l’éco-prêt à taux zéro individuel ; d’autoriser, pour cinq années, le cumul, sans condition de ressources, entre l’éco-prêt à taux zéro et le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) ; d’assurer jusqu’en 2022 la stabilité de l’éco-prêt à taux zéro collectif en copropriété ; de fixer le régime du CITE applicable, en cas de travaux réalisés dans un immeuble en copropriété, au jour du vote desdits travaux en assemblée générale des copropriétaires.»

Colloque : Le nouveau visage de la copropriété

par Nathalie Figuière-Brocard, juriste
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Le 24 mars 2017, Yves Stervinou, président des éditions Edilaix, et toute son équipe, ont célébré le troisième anniversaire de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite «ALUR», à la prestigieuse Maison de la chimie de Paris lors d’un colloque intitulé «Le nouveau visage de la copropriété».
À lire

[N°626] - Reprise confirmée

par Guilhem GIL
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Selon une communication présentée par la FNAIM le 3 février 2017, l’année 2016 a vu se confirmer la reprise amorcée l’année précédente. Dans tous les secteurs l’activité est à la hausse.  Le nombre de transactions dans l’existant a continué à progresser, pour atteindre 844 000 sur douze mois fin novembre et probablement frôler 850 000 sur l’ensemble de l’année 2016. Cette remontée du niveau des transactions est à relativiser car cette phase de rattrapage, provoquée par la stabilisation des prix, semble s’achever, comme le montre le ralentissement de la progression au second semestre 2016. En outre, l’effet bénéfique de l’assouplissement des conditions d’éligibilité au PTZ pour l’acquisition de logements anciens avec travaux ne jouera plus en 2017.  La hausse de l’activité touche également tous les segments du marché des logements neufs : les ventes des promoteurs, portées notamment par la demande des investisseurs, progressent fortement (+17 %), de même que les ventes de maisons individuelles (+18 %), et la construction de logements locatifs sociaux se maintient à un haut niveau.
Ces évolutions se traduisent par une augmentation sensible des mises en chantier, dont le nombre devrait dépasser 380 000 en fin d’année. Selon les auteurs de cette communication, le contexte économique incite à un optimisme modéré. Sur les marchés locatifs, la détente se confirme. Les loyers de relocation évoluent à un rythme à peine supérieur au taux d’inflation (0,7 % contre 0,6 %), l’indice de référence des loyers est pratiquement stable (0,2 % sur un an) et rien n’indique que cette tendance à la stabilité doive s’interrompre en 2017. Cette détente, confirmée par les observations des professionnels, s’observe sur la plupart des marchés mais cette tendance générale doit être modulée selon les territoires. Si l’activité progresse sur la majeure partie de la France, certaines zones font exception : il s’agit pour l’essentiel de départements ruraux. Des disparités de prix considérables existent en fonction du degré d’urbanisation, mais aussi entre des villes d’importance comparable. L’éventail des loyers s’étage selon un ordre semblable à celui des prix, mais avec des écarts bien moins importants. De ce fait, les conditions du choix du statut d’occupation diffèrent fortement selon la localisation. Dans les marchés les moins tendus, il est souvent possible de financer une acquisition moyennant une mensualité de remboursement inférieure au loyer d’un logement équivalent, alors que dans les zones les plus chères, l’accession à la propriété n’est possible sur place que pour une petite minorité de locataires. Cette dichotomie se vérifie notamment avec la distribution du PTZ dans l’ancien, qui connaît un succès certain en zone C, mais n’est guère utilisé dans les marchés plus tendus.

Vers une qualification des syndics des copropriétés fragiles ou en difficulté : Signature de conventions par l’UNIS et l’ANAH avec l’association QualiSR

par Source UNIS
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L’UNIS, l’ANAH et l’association QualiSR ont signé ce 25 janvier des conventions qui concrétisent leur ambition commune : renforcer la professionnalisation des acteurs intervenant dans les copropriétés fragiles ou en difficulté.

À lire

[N°625] - Calendrier des évolutions en 2017

par YS
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À lire

Premier Eco-prêt à taux zéro avec un syndicat de copropriétaires

par YS
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En présence de Ségolène Royal, ministre de l’environnement, Claude Busson, représentant légal du syndicat de copropriétaires de la copropriété résidence “Canadienne” (Longuyon - 54) et Bruno Deletré, directeur général du Crédit Foncier, ont signé ce 17 décembre un contrat de prêt Eco-prêt à taux zéro copropriétés pour financer des travaux de rénovation énergétique.

Les travaux de rénovation énergétique de la résidence s’élèvent à 5,8 millions d’euros, financés pour plus de 4 millions d’euros par l'Eco-prêt à taux zéro copropriétés sur 15 ans. Les travaux porteront sur l’isolation thermique des toitures et des façades ainsi que sur les menuiseries.

Ce financement aidé par l’Etat a été réalisé sans frais de dossier et au taux nominal de 0 %, les intérêts étant intégralement pris en charge par l’Etat.
La copropriété comporte 7 bâtiments, 372 copropriétaires dont 263 adhèrent au prêt collectif accordé au syndicat de copropriétaires.

La résidence « Canadienne », située 34 bis rue Sainte Anne de Beaupré à Longuyon (Meurthe-et-Moselle), a été construite en 1958. Elle était alors la résidence des familles de militaires des troupes canadiennes de l’OTAN basées à proximité. Au départ des troupes canadiennes en 1967, la résidence a été mise en copropriété.

L’Eco-prêt à taux zéro copropriétés est un prêt octroyé aux syndicats de copropriétaires pour le compte des copropriétaires ayant décidé d’adhérer à ce prêt collectif. Il est destiné à financer les travaux d’économies d’énergie sur les parties communes et équipements communs ou sur les parties privatives à intérêt collectif.

Selon le nombre et la nature des travaux, son montant maximum s’élève de 10 000 à 30 000 euros par logement sur une durée maximale de 10 à 15 ans. Au-delà de ces montants ou pour des travaux non éligibles à l’Eco-PTZ, l’éco-prêt à taux zéro copropriétés peut être complété par un prêt libre classique dédié aux copropriétés.

L’éco-prêt à taux zéro copropriétés concerne les logements occupés à titre de résidence principale achevés avant le 1er janvier 1990. Ce produit répond aux enjeux de rénovation énergétique des copropriétés anciennes.

[N°624] - Marché de l'immobilier : Reprise du marché francilien

par YS
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Les notaires de Paris - Ile-de-France viennent de publier leur note de conjoncture concernant le marché immobilier résidentiel ancien en Ile-de-France au 3ème trimestre 2016.

Le prix des appartements à Paris a augmenté de 3,6 % en un an. Il ne reste plus que 5 arrondissements où le prix médian au m2 reste en-deçà de 8 000 euros.

Même tendance haussière observée pour les appartements de la petite couronne : ci-après le prix médian au m2 et son évolution sur un an par commune.

[N°624] - Rénovation énergétique : faciliter l'emprunt collectif

par YS
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Trois établissements de crédit d’Ile-de-France ont répondu favorablement à la proposition de l’Agence parisienne du climat (APC), guichet de l’éco-rénovation en copropriété, de s’affilier au dispositif CoachCopro®.

Ainsi, la Caisse d’Epargne Ile-de-France, le Crédit Foncier et Domofinance proposent des emprunts collectifs aux copropriétés en vue de financer les travaux d’efficacité énergétique.

Un document qui regroupe ces offres, que ce soit en matière de préfinancement des subventions, de prêts collectifs ou d’éco-prêts à taux zéro en copropriété, est disponible sur www.coachcopro.com

[N°624] - Logement : Production à la hausse

par YS
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Selon les derniers indicateurs du Commissariat général au développement durable (CGEDD), le nombre des permis de construire pour les logements collectifs qu’ils soient privés ou sociaux est, à la fin octobre, en forte hausse. Sur les douze derniers mois, le taux de croissance enregistré est de  20,3 % par rapport à l’année précédente, et le nombre d’autorisations accordées s’établit à 236 900 logements.

En savoir plus : www.logement.gouv.fr

[N°623] - Rénovation énergétique : les blocages et les leviers

par G.G
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Comment massifier la rénovation énergétique des immeubles gérés en copropriété ? L’Agence parisienne du climat (APC) a présenté récemment deux études qui identifient les freins et les leviers d’une rénovation des copropriétés. La première étude de nature qualitative, appelée Vilote, donne un éclairage spécifique à la copropriété et fait les constats suivants :

«La motivation d’améliorer le confort thermique et énergétique arrive en second plan, le premier étant l’aspect financier : les gains de confort individuels pour un ensemble collectif ne sont pas évidents (…) ; Les aides financières sont indispensables pour faire voter le projet. Cependant, dans de nombreux cas, le montage financier est complexe et les copropriétaires ont un manque de visibilité sur les aides disponibles ;

L’intérêt des travaux doit être prouvé. Cependant, les bénéfices de certains travaux n’est pas tangible. Un audit énergétique incontestable est donc nécessaire pour évaluer au mieux la pertinence des travaux».

Enfin, «la décision de rénover dépend largement des acteurs impliqués et motivés. Le conseil syndical joue un rôle central». Et un accompagnement régulier de la part de “coachs” s’avère indispensable.

Vers un observatoire de la rénovation énergétique ?

La seconde étude est le fruit d’un travail conjoint entre l’APC et le centre de recherches dédié à la transition énergétique Efficacity. Cette étude est issue de l’analyse de la base de données de 630 audits réalisés par l’APC représentant près de 50 000 logements de l’Ile-de-France.

D’abord, les constats : «compte tenu de son mode d’organisation, la copropriété constitue une cible difficile à mobiliser pour des travaux d’efficacité énergétique. Chaque étape clé du projet (audit, mission de maîtrise d’œuvre, lancement des travaux) est sanctionnée par un vote en assemblée générale. Celui-ci ne peut être favorable que si un long travail préalable de communication et de conviction a été mené auprès de l’ensemble des copropriétaires. Ceux-ci sont le plus souvent hétérogènes (occupant ou bailleur, âge, formation et information, revenus et ressources, etc.)». L’étude mentionne à ce propos le concept d’une “maîtrise d’ouvrage éclatée”.

«La rénovation énergétique est rarement envisagée seule, elle se présente à l’esprit des copropriétaires lorsque d’autres travaux doivent intervenir (toiture, ravalement, chaufferie, etc.)». Si l’économie d’énergie est une forte motivation, le confort et l’embellissement ne sont pas étrangers à la décision de rénover.

Puis l’étude énonce différentes «pistes opérationnelles pour mettre en mouvement la rénovation des copropriétés» : échelonner les travaux dans le temps ; valoriser une vision patrimoniale du bâtiment, accompagner les copropriétaires par un “tiers de confiance”, garantir la performance énergétique. L’étude recommande la création d’un observatoire de la rénovation énergétique pour convaincre les syndicats de copropriétaires d’engager des travaux.

Enfin, les auteurs évoquent une approche séduisante de «mutualisation des projets de rénovation à une échelle plus large que l’immeuble, à savoir l’îlot ou le quartier». Pourtant, que c’est déjà compliqué à l’échelle de la copropriété…

En savoir plus : www.apc-paris.com

[N°622] - Rénovation énergétique : Programme “Eco-rénovons” à Paris

par G.G
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La Ville de Paris a lancé en mai dernier un premier appel à candidatures du dispositif “Eco-rénovons Paris, Objectif 1000 immeubles” pour inciter et aider les copropriétaires à engager la rénovation thermique de leurs immeubles. Ce premier appel à candidatures du dispositif reste ouvert jusqu’au 31 octobre 2016.
À l’issue d’un premier examen de la commission de sélection, tenue en juillet 2016, 24 immeubles vont bénéficier des avantages accordés par le dispositif : un accompagnement gratuit au montage de leur projet par un conseiller éco-rénovation personnalisé ; des aides financières spécifiques pour les travaux. Les 24 immeubles représentent 13 arrondissements de la capitale. 23 d’entre eux sont des copropriétés et le dernier est une monopropriété familiale. Toutes les typologies d’habitat sont représentées : 7 immeubles ont été construits avant 1940, 15 immeubles entre 1940 et 1974 et 2 immeubles après 1974. Autre facteur de diversité, la taille des immeubles : un immeuble de sept logements sera accompagné, tout comme une copropriété qui en compte 245.
Pour bénéficier du programme, la Ville de Paris impose aux candidats de réaliser, en ligne, un éco-bilan de leur immeuble qui doit les aider à préparer leur projet. Toutes les copropriétés sont motivées par la rénovation énergétique. 6 d’entre elles réfléchissent également à un projet d’amélioration environnementale et du cadre de vie (végétalisation du toit et des cours, compostage, local vélo, etc.) et 2 autres à un éventuel projet de surélévation. Deux autres appels à candidatures sont prévus en 2017 et 2018.

En savoir plus : www.apc-paris.com

[N°622] - Appartements anciens : Reprise des transactions

par YS
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Dans l’ancien, le nombre de transactions annuelles constatées revient à l’identique de celui d’avant la crise de 2008-2009, soit 830 000 à la fin avril 2016. La hausse annuelle des volumes atteint 19 %.
Les statistiques sur les avant-contrats montrent que la tendance ne se dément pas et pourrait se maintenir à des niveaux élevés. La baisse généralisée des prix sur les années 2012-2015 (sauf pour quelques métropoles régionales de très forte tension foncière comme Bordeaux ou Lyon) nous éloigne du risque d’une crise immobilière.
Pour la première fois depuis début 2012, les prix des logements anciens s’accroissent sur un an : +0,3 % par rapport au premier trimestre 2015. Cette augmentation est due uniquement aux maisons, dont les prix augmentent de 1 % par rapport au même trimestre de l’année précédente. Les prix des appartements continuent de baisser sur un an, mais le recul s’atténue de nouveau ce trimestre (-0,4 % contre -1 ,1 %). Cependant, le prix médian au m2 des appartements anciens dans Paris reste élevé. Ce prix s’établit à 8 000 € au premier trimestre 2016.

Ci-dessous le prix au m2 médian des appartements anciens établi selon la note de conjoncture des Notaires de France :

[N°622] - Copropriétaires-bailleurs

par YS
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Deux informations intéressent plus particulièrement les copropriétaires-bailleurs :

Deux nouveaux diagnostics
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, introduit une obligation d’information du locataire par le bailleur sur l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité du logement loué. Deux décrets viennent préciser le contenu de cette obligation : le premier décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 concerne l’état de l’installation intérieure de gaz ; le second décret n° 2016-1105 du même jour, concerne l’état de l’installation intérieure d’électricité (JO du 13 août 2016) www.legifrance.gouv.fr

Caution Visale étendue aux jeunes
La ministre du Logement et Action logement ont signé cet été, les avenants à la convention qui les lie pour permettre l’extension de la garantie Visale aux jeunes de moins de 30 ans. Le dispositifVisale garantit aux bailleurs le paiement des loyers impayés durant les trois premières années du bail.
En savoir plus : www.service-public.fr

[N°622] - Certification : Label NF Habitat Copropriétés

par YS
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Cerqual Qualitel a créé ce mois de septembre 2016, la première certification qualité dédiés aux copropriétés. Elle atteste de la qualité des parties communes d’un immeuble rénové. Ce référentiel NF Habitat est conforme aux règles des dispositifs d’aides financières : certificats d’économie d’énergie, crédit d’impôt, éco-prêt à taux zéro, labels énergétiques… En évaluant la qualité de la rénovation de l’immeuble, Cerqual garantit, après réalisation de vérifications in situ, la conformité des travaux avec la commande du syndicat de copropriétaires. L’obtention de la certification définitive entraîne la délivrance à chaque copropriétaire d’une attestation NF Habitat. Cette preuve du niveau de performance de l’immeuble en copropriété sera utile aux copropriétaires dans le cadre d’une future transaction.

En savoir plus : www.qualite-logement.org

[N°621] - Copropriété : Intérêt des fonds d'investissement

par YS
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Le fonds d’investissement Eurazeo rentre au capital d’AssurCopro par le biais d’une filiale spécialisée dans les prises de participations au capital d’entreprises moyennes. AssurCopro est le premier courtier en assurances pour les copropriétés. Le cabinet implanté à Paris, travaille avec 1 600 syndics et administrateurs de biens. Le chiffre d’affaires prévu pour 2016 est de 95 millions d’euros, en croissance de plus de 10 %. L’objectif du fonds d’investissement est le doublement de l’activité de l’assureur en 5 ans.
Durant l’été, la vente de Foncia, premier administrateur de biens de France, par Eurazeo (associé à un autre fonds d’investissement, Bridgepoint) a été validée pour un montant de 1,83 milliard d’euros par la Commission européenne.

[N°621] - Loyers : Extension de l'encadrement à l'aglomération parisienne

par Guilhem GIL
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La ministre du logement a signé, le 29 juin 2016, l’arrêté étendant au territoire de l’unité urbaine de Paris l’agrément de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). Cet arrêté constitue une étape indispensable vers la mise en œuvre de l’encadrement des loyers dans les communes concernées puisque cet encadrement nécessite de collecter, au préalable, des données fiables sur les niveaux de loyers pratiqués sur les territoires considérés. Compte-tenu de l’ampleur de ce travail d’observation, l’encadrement des loyers pourra donc entrer en vigueur à partir de 2018 dans l’agglomération parisienne.

©Dailyphotoparis

[N°620] - Charges de copropriété : stabilité en 2015

par Edilaix
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Maîtrise des charges en 2015

Chaque année, l’Association des responsables de copropriété (ARC) livre les résultats de son observatoire des charges baptisé “Oscar”. Cet observatoire national est alimenté par les annexes comptables des syndicats de copropriétaires adhérents à l’ARC. «Après une augmentation de + 5,7% en 2013, une baisse de - 4,9% en 2014, les charges de copropriété de l’exercice 2015 n’évoluent que de + 0,7 % soit sensiblement du même niveau que l’inflation, c’est-à-dire relativement faible».
Ce résultat serait à mettre au crédit de la baisse des tarifs de l’énergie ; le chauffage est le poste de charges le plus élevé. En revanche, l’association pointe du doigt quelques augmentations bien supérieures à l’inflation : les honoraires de syndics, les primes d’assurance et le prix de certains contrats de maintenance. Pour l’ARC, «les premiers effets de la loi ALUR sur le montant des honoraires des syndics sont constatés dans certains contrats pour lesquels nous relevons une forte augmentation.»

À lire

[N°620] - Négociation immobilière : Les notaires s'organisent

par YS
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«Plus de la moitié des notaires pratiquent la négociation immobilière. Cela fait partie de leur ADN. La loi Croissance a accéléré la décision de nos instances de développer cette activité», selon Me Jean Dugor, notaire à Auray (56), président du Réseau national immobilier.notaires®. Aussi, le notariat a décidé de passer à l’offensive en adoptant pour toutes les études une signalétique commune «à l’instar de tout réseau immobilier». Pour mémoire, le Conseil supérieur du notariat rappelle que les notaires sont les seuls à proposer trois modes de vente : les an- nonces immobilières classiques de vente ; les ventes aux enchères ; une salle de marché en ligne baptisée immo-interactif®, particulièrement adaptée aux biens attractifs.
www.immobilier.notaires.fr

[N°620] - Logement : construction en hausse

par Edilaix
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Selon le constat dressé le 1er juin 2016 par le Commissariat général au développement durable, les indicateurs de la création de logements sur le dernier tri- mestre (février 2016 - avril 2016), confirment la tendance positive observée depuis plus d’un an. Sur un an, la création de logements s’établit à 396 500 unités, soit + 7,4 % par rapport à l’année précédente. Cette dynamique est particulièrement marquée dans le domaine des logements collectifs (+ 9,5 % par rapport à l’année précédente) mais elle s’observe aussi, de façon significative dans le logement individuel (+ 3,1 % dans l’individuel pur, + 5,1 % dans l’individuel groupé). La croissance des mises en chantier se confirme également : 352 900 chantiers ont été lancés depuis 12 mois, en hausse de 3,8 % par rapport au cumul des 21 mois précédents. Là encore, le logement collectif est moteur (+ 7,5 %).
Les indicateurs de la commercialisation de logements au premier trimestre 2016 reflètent eux aussi, une orientation à la hausse du secteur dans son ensemble. Sur un an, ce sont 107 253 logements qui ont été réservés à la vente, soit une augmentation de 18,1 % par rapport à l’année dernière. Les mises en vente restent également en forte croissance avec 105 000 logements mis en vente au cours des 12 mois écoulés, en hausse de 11,7 % par rapport à l’année dernière. Ces résultats se vérifient particulièrement dans la commercialisation des appartements, à travers les réservations comme dans les mises en vente.

G.G

[N°620] - Carnet numérique de suivi et d’entretien du logement : appel à projets

par Edilaix
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Le Plan Transition Numérique dans le Bâtiment (PTNB) a lancé, le 10 juin 2016, un appel à projets pour identifier et expérimenter des solutions de carnet numérique de suivi et d’entretien du logement et des bâtiments tertiaires. Cette démarche doit permettre d’accélérer la conception d’outils concrets et diversifiés répondant aux obligations fixées par la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte (TECV). Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement sera, en effet, obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Le carnet est un outil numérique où seront rassemblées, pour un logement donné, les informations «utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique» du logement. Pour accélérer de manière générale la transition numérique dans le bâtiment, l’appel à projet a été ouvert également aux bâtiments tertiaires afin de stimuler l’innovation et capitaliser le dynamisme des solutions de ce secteur. Le cahier des charges de l’appel à projets d’expérimentation est disponible sur le site du PTNB (www.batiment-numerique.fr).

Les réponses sont attendues jusqu’au 16 septembre 2016.
©DR

[N° 613] - Prix de l’immobilier

par IRC
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Baisse de 3 % du prix des appartements anciens

Source ©Notaires de France

[N° 605] - Marché de l’immobilier : Tassement des prix des logements anciens

par Edilaix
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Selon l’indice Notaires-INSEE, au troisième trimestre 2014, les prix des appartements anciens diminuent de -1,8 %, sur un an.

[N° 603] - Métropole Meaux : prix attractifs et rénovation tous azimuts

par Edilaix
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Avec des prix bas dans l’ancien, comme dans le neuf, Meaux s’avère une ville idéale pour les acheteurs. Du fait d’une politique de rénovation urbaine, les opportunités sont nombreuses, sous réserve de miser sur les “bons chevaux” et d’éviter les appartements mal entretenus un peu excentrés.

Crédit © DR

À lire

[N° 602] - Évreux fait face à la chute des volumes

par Paul TURENNE
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Prix globalement trop élevés par rapport au marché, volumes en baisse, acheteurs confrontés à la frilosité des banques… La situation de l’immobilier n’est pas des plus roses dans la préfecture de l’Eure, même si tous les quartiers ne sont pas logés à la même enseigne.

À lire

[N° 601] - Métropole: Blois résiste, les alentours souffrent

par Paul TURENNE
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Fort de son capital touristique, de sa proximité avec la capitale et d’un vivier économique relativement dynamique, Blois tire son épingle du jeu dans le domaine de l’immobilier, avec des prix stables dans l’ensemble, bien que l’offre diminue. A l’inverse, sa périphérie et a fortiori sa couronne éloignée souffrent.

Crédit © DR

À lire

[N° 600] - Métropole : Angers profite d’un marché bien équilibré

par Paul TURENNE
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Douceur de vivre, dessertes multiples, tissu économique attractif… Angers possède de sérieux atouts. Sans compter un juste équilibre entre l’offre et la demande. De quoi expliquer la relative bonne santé de son marché immobilier, même si toutes les offres ne sont pas logées à la même enseigne.

 

Crédit Daniel Clerc

 

À lire

[N° 599] - MÉTROPOLE : Bourg-en-Bresse veut croire au rebond

par Paul TURENNE
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Faible taux de mobilité, vacance élevée, marchés de l’immobilier et de la location atones… Bourg-en-Bresse ne connaît pas une situation florissante. Mais, quelques signaux encourageants laissent entrevoir un léger rebond. État des lieux.

 

Bourg-en-Bresse, le centre historique - Crédit : © Daniel Clerc

À lire

[N° 598] - Métropole : Nevers s’enfonce dans la crise

par Paul TURENNE
Affichages : 1095

Confronté à une réalité sociale difficile doublée d’une baisse démographique, Nevers voit son marché immobilier sombrer depuis 2008. D’autant que la forte présence de logements sociaux fragilise encore un peu plus le marché du neuf neversois,  fui par les investisseurs, faute de débouchés. Etat des lieux.

 

Immeuble à Nevers - Crédit DR

À lire

[N° 598] - Formation des syndics à la rénovation énergétique

par Edilaix
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Dans la suite des travaux du Plan bâtiment durable, réseau d’acteurs du bâtiment et de l’immobilier présidé par Philippe Pelletier, Apogée, institut du management immobilier, vient  de constituer un groupe de travail consacré à la rénovation énergétique des copropriétés. Il s’agit de former «à grande échelle et au niveau national» les syndics et conseils syndicaux pour qu’ils favorisent la prise de décision en assemblées générales pour lancer le DPE ou l’audit, puis pour en présenter les résultats et prendre la décision de conduire des travaux, de les financer, notamment grâce au contrats de performance énergétique (CPE) et de définir un plan de travaux. Ce groupe auquel sont associés l’UNIS et la FNAIM, est co-présidé par Jérôme Dauchez, administrateur de biens.

[N° 597] - Copropriétés durables : aides financières en Ile-de-France

par YS
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La Région Ile-de-France compte 4 710 000 résidences principales parmi lesquelles on trouve 2 260 000 logements collectifs privés répartis en 114 000 copropriétés. A eux seuls, ces appartements anciens, construits avant 1975, représentent 46 % de l’énergie dans le secteur résidentiel.
Afin de promouvoir l’efficacité énergétique des copropriétés franciliennes, l’Ademe (Agence pour la maîtrise de l’énergie) et la Région Ile-de-France s’associent pour lancer un appel “à manifestations d’intérêt” réservé aux syndicats de copropriété, syndics et SCI.
Les consommations en énergie primaire des bâtiments réhabilités incluant les cinq postes de la RT 2005, devront être divisées par quatre.
Sont éligibles pour la Région, les copropriétés :
- hors plan de sauvegarde, n’étant pas labélisées CDSR et hors OPAH ;
- construites avant 1975 ;
- en classe E, F et G de l’étiquette DPE ;
- dont les projets améliorent le bilan carbone en incitant au recours aux travaux d’isolation de produits issus de filières de proximité (bois, paille, chanvre, etc.).
Les bénéficiaires ne correspondant pas à ces critères d’éligibilité de la Région seront éligibles à une aide de l’Ademe.
Les aides peuvent être apportées par l’Ademe et par la Région Ile-de-France. Elles ont pour vocation de réduire les investissements liés à l’enveloppe du bâtiment et aux équipements de chauffage, climatisation, rafraîchissement, ventilation, d’éclairage performants et de mise en œuvre d’une gestion technique de bâtiment.
L’aide principale peut atteindre 120 €/m² avec un plafond à 400 000 € par projet.
Plusieurs sessions pour le dépôt des pré-candidatures et candidatures sont programmées les 27 juin, 26 septembre, 12 décembre 2014.

[N° 597 ] - Loi : fin des tarifs règlementés pour le gaz

par YS
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L’article 25 de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation, appelée également loi Hamon, précise pour les syndicats de copropriétaires, les seuils de consommation au-delà desquels le syndicat n’est plus éligible aux tarifs règlementés du gaz naturel. Le législateur a distingué trois catégories de niveaux de consommations pour définir le calendrier de la disparition des tarifs règlementés. Les copropriétés dont la consommation annuelle est supérieure à 200 000 kwh sortiront du tarif règlementé au plus tard le 31 décembre 2014 ; celles dont la consommation est comprise entre 150 000 et 200 000 kwh, au plus tard le 31 décembre 2015 ; celles dont la consommation est inférieure à 150 000 kwh peuvent conserver le tarif règlementé.
La loi favorise ainsi, la libéralisation du marché du gaz pour les copropriétés de 10 lots et plus. L’Association des responsables de copropriété (ARC) affirme que le prix de l’énergie peut chuter, grâce à la mise en concurrence des opérateurs, jusqu’à 16 %, grâce à la concurrence des opérateurs.

[N° 596] - L'obligation de travaux de rénovation dans les copropriétés

par Edilaix
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Extraits du discours de Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du logement, lors des Rencontres Effinergie qui se sont tenues le 12 février sur le thème “Comment massifier la rénovation énergétique ?”
«Chaque année les Français consacrent 40 milliards d’euros pour réaliser des travaux dans leurs logements, d’embellissement le plus souvent. Je souhaite que ces moments soient désormais associés à la réalisation simultanée de travaux de performance énergétique.» (…)

«Nous avons entamé en 2013 un volet majeur et décisif : celui de l’incitation. Trop souvent encore, le frein à la rénovation thermique, c’est la difficulté financière ou même l’absence d’intérêt pour engager des travaux de rénovation.» (…)

«En 2014, nous devons tracer une voie nouvelle, celle d’aller vers une obligation de travaux (…) La rénovation doit devenir la norme, elle ne doit plus être une option. Je suis bien consciente en tant que ministre du logement que cela nécessite que l’ingénierie financière soit en place. (…) Le financement des travaux de rénovation par les banques doit être facilité, sur des durées plus longues et des taux plus intéressants que ce qui se fait aujourd’hui. (…) L’État doit aussi avoir sa part de responsabilité et c’est pourquoi, ce que nous voulons, c’est mettre en œuvre des financements stables, durables et adaptées à chacun en fonction de ses ressources et de l’ampleur des travaux qu’il souhaite accomplir.»

Photo MEDDE dec 2013

[N° 595] - Valeur verte : quel impact sur les prix ?

par Edilaix
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Pour la première fois, les notaires de France avec l’appui du ministère du logement, ont, grâce à leurs bases de données issues des avant-contrats et contrats de vente, déterminé l’impact des diagnostics de performance énergétique sur le prix de vente des biens immobiliers.
La valeur verte «peut être définie comme la variation de sa valeur, prix ou loyer, imputable à la performance environnementale, qu’elle soit liée à sa performance énergétique, à l’accès aux transports en commun et aux matériaux de construction». Les premières tentatives d’évaluation réalisées aux États-Unis, en Allemagne et en Suisse ont permis de chiffrer des gains de l’ordre de 5 %.
Par souci de méthodologie, l’étude ne concerne, pour l’instant, que les maisons anciennes déclarées en bon état, et principalement hors Ile-de-France. L’écart de prix entre les classes A/B et la classe G peut atteindre jusqu’à 28 % du prix de vente.
Voici une carte extraite de cette étude présentant la répartition de l’étiquette énergie pour l’ensemble des logements : l’étiquette D est la plus répandue, appartements et maisons confondus et pour toutes les zones climatiques.

[N° 595] - Plomb Report de 3 ans ?

par Edilaix
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A compter du 26 décembre 2013, la teneur en plomb de l’eau au robinet ne peut, en théorie, excéder les 10 microgrammes par litre (µg/l). Ce seuil avait été fixé par un décret, du 20 décembre 2001 pris à la suite la directive européenne 98/83/CE. Jusqu’à présent, le seuil est de 25 µg/l.
L’association nationale de défense des consommateurs Clcv a adressé un courrier au gouvernement demandant un report de trois ans de l’application de ce seuil. Pour atteindre l’objectif de 10 µg/l, «le remplacement des canalisations en plomb est inévitable. D’après les dernières études, 7,5 millions de logements sont concernés en France, dont plus de 800 000 uniquement à Paris.» La Clcv estime le coût moyen de cette opération à 2 250 € / logement. «Il s’agit d’une dépense importante pour les copropriétaires qui ont souvent dû faire face à la rénovation des ascenseurs et qui sont amenés à se mobiliser sur la rénovation thermique.» Pour l’Association des responsables de copropriété (Arc), le risque judiciaire est quasi nul notamment de la part des locataires à l’égard de leur bailleur : «il n’y a eu aucun procès depuis dix ans concernant le non-respect du taux de 25 µg/l».

[N° 595] - Décret : l'éco-ptz copropriété "copropriété"

par Edilaix
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Le décret 2013-1297 du 27 décembre 2013 fixe les modalités d’octroi aux syndicats de copropriétaires d’avances, remboursables sans intérêt, pour le financement des travaux de rénovation énergétique. Ce décret d’application fait suite au vote de l’article 43 de la loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 [cf. Inf. Rap. Copr.n° 575, p. 8]. Leur montant est plafonné selon le nombre d’actions de travaux d’économie d’énergie, entre 10 000 et 30 000 € par logement. La somme est remboursable sur une période allant de 10 à 15 ans.

[N° 595] - Baisse du prix des appartements

par Edilaix
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Baisse de 1,3 % sur un an
Au troisième trimestre 2013, selon l’indice Notaires-Insee, les prix des appartements anciens ont baissé sur un an, de 1,3 % sur l’ensemble du territoire français.  Par rapport au trimestre précédent, ils sont, comme trois mois plus tôt, restés stables.
En Ile-de-France, la baisse des prix des appartements anciens ce troisième trimestre, est plus accentuée qu’en régions (-1,5 % contre -1 %). Parmi les 15 villes de province qui enregistrent plus de 200 ventes d’appartements, Montpellier, Rennes, Dijon et Strasbourg affichent des prix en légère hausse, de l’ordre de 2 %. A Bordeaux, Lyon et Lille, les prix sont stables. A Reims, Toulon, Marseille, Nantes, Grenoble, Nice et Toulouse, les prix baissent entre 1 et 5 %. Saint-Etienne se démarque avec, comme le trimestre précédent, des prix en nette diminution (-10,9 %). Source : note de conjoncture des Notaires de France.

 

[N° 593] - Travaux de rénovation énergétique

par Edilaix
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L’Agence parisienne du climat (Apc, agence indépendante de l’énergie), la mairie de Paris et l’Ademe d’Ile-de-France ont développé, avec le concours de Nexity, une plateforme web gratuite dédiée aux copropriétaires pour les aider dans leurs travaux de rénovation énergétique. Se service baptisé “CoachCopro®” a pour objectif de simplifier la rénovation par un accompagnement personnalisé lors la préparation, de l’audit et de la réalisation des travaux. Cet accompagnement est proposé sur Paris et sa première couronne, à la fois aux copropriétés et aux syndics. Comment ça marche ? Pour bénéficier de cette aide, «le référent énergie de la copropriété doit créer un compte en ligne sur le site, il peut ensuite accéder à une bibliothèque d’informations, une communauté de partage, des outils de simulation en ligne et bénéficier de l’aide personnalisée d’un conseiller. Ce compte est ensuite accessible aux copropriétaires qui peuvent suivre l’avancée du projet de rénovation énergétique.»Commentaire enthousiaste d’un usager, président de conseil syndical d’une copropriété de 107 lots : «Nous espérons réduire de 40 % la facture énergétique de la copropriété, grâce aux professionnels qui nous ont entourés et accompagnés. C’est un soutien et une source d’informations utiles qui, de plus, nous permet de conserver les données.» www.coachcopro.com


Les ministères du logement et de l’écologie se sont associés pour proposer un service présentant toutes les aides financières destinées aux travaux de rénovations. Ce service est accessible via numéro azur
0 810 140 240 ou par le site Internet
www.renovation-info-service.gouv.fr


La Chambre Fnaim de Paris Ile-de-France et Edf ont mis en œuvre un dispositif dédié à la rénovation énergétique des copropriétés et destiné aux syndics adhérents de la Fnaim. Ce dispositif s’accompagne du lancement d’une plate-forme. «Grâce à cette plate-forme, les syndics auront à leur disposition une solution simple qui leur permettra de reprendre la main sur la valorisation des certificats d’énergie» a indiqué Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre régionale de la Fnaim. Celle-ci s’est fixé l’objectif de porter à 125 000, le nombre de logements rénovés par an. www.lamaisondelimmobilier.org


L’Association des responsables de copropriété (Arc) se montre de plus en plus active pour la sensibilisation des copropriétaires à la maîtrise de la consommation des énergies. Déjà en 2010, l’Arc était à l’initiative du premier colloque européen sur la copropriété et le développement durable avec l’association Planète copropriété.
En septembre dernier, l’Arc s’est associée au Comité de liaison des énergies renouvelables (Cler qui réunit notamment, les Espaces info énergies) et, à nouveau, à l’association Planète copropriété pour la mise en ligne d’un site clair et simple d’utilisation destiné aux syndicats qui souhaitent engager la rénovation énergétique de leur immeuble.
«Avec une consommation moyenne de chauffage supérieure de près de 20 % à la moyenne nationale, les copropriétés éprouvent de grandes difficultés à concrétiser des projets de rénovation énergétique.» Ce site a vocation à aider et à accompagner les copropriétés.
Il s’agit d’une démarche didactique qui s’articule autour de quatre axes que l’on pourrait qualifier de “chronologiques“ : comprendre le fonctionnement de la copropriété, la réglementation en matière d’énergie ; agir selon un processus dont les étapes sont clairement identifiées et décrites (les bilans préalables, les première mesures de bons sens, l’audit) ; financer les travaux ; mobiliser les copropriétaires.
Le site dresse la revue de détails des différentes sources de financements : prêts, subventions, crédit d’impôts, certificats d’économie d’énergie, prime de rénovation de 1 350 €, cession de droits à construire (surélévation). www.coproprieterre.org

[N° 592] - Prime d'aide à la rénovation thermique

par YS
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Le décret n° 2013-832 du 17 septembre 2013 définit les conditions et modalités d’attribution de la prime exceptionnelle d’aide à la rénovation thermique des logements privés. Ce décret concerneles propriétaires occupants souhaitant réaliser des travaux de rénovation thermique dans leur résidence principale.
Cette prime exceptionnelle de 1 350 € (forfaitaire) par foyer est allouée sous conditions ressources des ménages et selon la nature des travaux réalisés.
Conditions de ressources : la somme des revenus fiscaux des personnes occupant le logement ne doit pas excéder un plafond, soit l’avant-dernière année, soit l’année précédant celle de demande de la prime. Ce plafond est égal à 25 000 € si le ménage est composé d’une personne et à 35 000 € si le ménage est composé de deux personnes. Au-delà de deux personnes, cette somme est majorée de 7 500 € par personne supplémentaire composant le ménage.
Les travaux ouvrant droit à la prime d’aide à la rénovation thermique sont ceux réalisés par des professionnels, dans un logement achevé depuis plus de deux ans.
Ces travaux correspondent à une combinaison d’au moins deux des catégories suivantes : travaux d’isolation thermique de la totalité de la toiture ; travaux d’isolation thermique de la moitié au moins des murs donnant sur l’extérieur ; travaux d’isolation thermique de la moitié au moins des parois vitrées donnant sur l’extérieur ; travaux d’installation de chaudières à condensation, de chaudières à microcogénération gaz ou de pompes à chaleur autres que air/ air ; travaux d’installation de chaudières ou d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses ; travaux d’installation d’équipements de
production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Les demandes sont effectuées à l’aide de formulaires CERFA en partie renseignés par les professionnels réalisant les travaux et pourront être présentées jusqu’au 31 décembre 2015. Cette date pourra être modifiée si le total des paiements réalisés et des demandes ayant fait l’objet d’un accusé de réception confirmant leur éligibilité atteint le montant de 135 millions d’€ affecté au financement de cette prime.

[N° 591] - Immobilier : ralentissement à Clermont-Ferrand

par Paul TURENNE
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En dépit d’un environnement très agréable et de la présence historique du groupe international Michelin, le marché clermontois a nettement ralenti. De fait, les aménagements se sont multipliés et l’offre ne manque pas. Etat des lieux.

Place de Jaude à Clermont-Ferrand - Crédit : ©Refouvelet

À lire

[N° 590] - Tribune libre : isolation par l’extérieur grâce à la création d’une servitude de surplomb

par Olivier DELALANDE et Jean ROOY
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Par Olivier DELALANDE, président de la Compagnie des architectes de copropriété

Si, techniquement, l’isolation par l’extérieur s’avère adaptée et parfaitement maîtrisée, il n’en va pas de même sur le plan juridique.

À lire

[N° 590] - Immobilier : les stations de la côte basque marquent le pas

par Paul TURENNE
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De Hendaye à Bayonne, le marché des stations balnéaires de la côte basque en a bel et bien fini avec les excès de ces dernières années. Les volumes de vente, tout comme les prix ont clairement baissé dans l’ensemble. Même si les biens les mieux situés tirent encore leur épingle du jeu.

 

Bayonne -  Crédit DR

À lire

[N° 588] - MÉTROPOLE: Orléans subit la crise

par Paul TURENNE
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Forte baisse des prix, diminution du nombre de mutations et resserrement des conditions d’octroi de crédit : le marché de l’immobilier n’est pas à la fête à Orléans. Seuls les biens les plus qualitatifs s’en sortent mieux.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Crédit : ©Olivier Parcolle

À lire

[N° 588] - Rénovation énergétique “Coach Copro®”

par Edilaix
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L’Agence parisienne du climat a mis en ligne une plate-forme Internet destinée à accompagner de A à Z les syndicats de copropriétaires dans la rénovation énergétique de leur immeuble. Ce dispositif appelé “Coach Copro®”, suit pas à pas la copropriété à travers trois étapes de la rénovation : la préparation du projet ; l’audit énergétique ; les travaux. Cette plateforme est gratuite et les copropriétaires peuvent s’inscrire dès à présent. Ainsi, ils pourront accéder à plusieurs services pour commencer leur démarche : un centre de ressources ; des outils ; les aides financières ; le suivi des consommations … http://www.apc-paris.com

[N° 588] - Loi sur l’énergie : disposition principale retoquée

par YS
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La décision n° 2013-666 DC du 11 avril 2013 du Conseil constitutionnel censure la disposition phare de la loi sur l’énergie, votée en Assemblée nationale, le 11 mars. Cette loi particulièrement complexe dans sa mise en œuvre, appelée du nom du député de l’Isère, François Brottes, auteur de la proposition de loi, instaurait un mécanisme de bonus-malus à vocation pédagogique sur les factures de gaz ou d’électricité des consommateurs domestiques. Pour le Conseil, l’application de cette loi ignorant les consommations professionnelles est «contraire au principe d’égalité devant les charges publiques.»
A ce titre, le Conseil observe que «l’exclusion du secteur tertiaire est de nature à conduire à ce que, en particulier dans les immeubles à usage collectif, des locaux dotés de dispositifs de chauffage et d’isolation identiques, soumis aux mêmes règles tarifaires au regard de la consommation d’électricité et de gaz et, pour certains, utilisant un dispositif collectif de chauffage commun, soient exclus ou non du régime de bonus-malus du seul fait qu’ils ne sont pas utilisés à des fins domestiques.»

À lire

[N° 588] - Marché de l'immobilier en 2012

par Edilaix
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Le marché de l’immobilier en 2012
Baisses contrastées des volumes et des prix pour les logements anciens

 

 

Prix au m2 médias des appartements anciens au 4ème trimestre 2012 par arrondissement ou par commune et évolution des prix sur un an. Source : bases immobilières des Notaires de France

 

 

Le marché de l’ancien
Le nombre de ventes de logements anciens s’établit à 709 000 en 2012, en baisse de 12 % sur un an ; un rythme analogue en Ile-de France et en régions. Le nombre élevé de mutations en janvier 2012, mutations motivées par le changement de régime d’imposition des plus-values immobilières à partir de février, masque une baisse plus prononcée : sur les douze mois de février 2012 à janvier 2013, le nombre de mutations n’atteint que 655 000, soit 22 % de moins qu’au cours des 12 mois précédents.
En régions et en Ile-de-France, c’est le troisième trimestre qui a enregistré la baisse la plus importante, soit 21 % sur un an. Au 4ème trimestre, le recul sur un an s’atténue pareillement en Ile-de-France et en régions (-10 %).

Le marché du neuf
La Fédération des promoteurs immobiliers, dont l’observatoire couvre environ 82 % du marché, estime le volume des ventes au détail à 73 700 unités en 2012. C’est leur niveau le plus bas depuis 16 ans. Il est en recul de 28 % par rapport à 2011 et de 36 % par rapport à 2010.
La raison principale est l’effondrement des ventes aux investisseurs individuels qui atteint 42 % sur l’année 2012 comme sur le dernier trimestre. Quant aux prix, selon le nouvel indice INSEE des logements neufs, les prix ont reculé de 1,4 % sur un an, mais entre le 3ème trimestre 2011 et le 3ème trimestre 2012.

La production de crédits
Selon l’observatoire Crédit logement / CSA, la distribution de crédit à l’habitat des ménages (neuf, ancien et travaux) est en recul de 27,2 % à fin février 2013 en rythme annuel (en année glissante). A fin 2012, la baisse de production atteignait 35,5 %. Cette évolution semble traduire un début de stabilisation. En février 2013, les taux des prêts du secteur concurrentiel sur l’ensemble du marché se sont établis à 3,13 % en moyenne.

Tassement des prix à Paris
Les prix résistent encore dans la capitale, même si la baisse semble enclenchée. A Paris, le prix au m2 d’un appartement ancien s’établit à 8.320 € en janvier 2013 et reste à un niveau pratiquement stable en un an.  Les dernières projections de prix calculées par les Notaires de Paris – Ile-de-France sur les avant-contrats de ventes, indiquent que cette tendance à la baisse, modérée, se prolongera dans les prochains mois pour atteindre le prix de 8 080 € le m2 (projection pour mai 2013). [Extraits de la note de conjoncture des notaires de France].

[N° 587] - Financements innovants pour rénover les copropriété

par Edilaix
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Le groupe de travail “financements innovants pour l’efficacité énergétique“, formé à la demande du président Philippe Pelletier, a présenté ses préconisations. En complément des dispositifs d’aides publiques existants (éco-PTZ, crédit d’impôt développement durable…), voici leurs cinq propositions :
• Faire émerger une «valeur verte» : cette émergence doit être soutenue par les pouvoirs publics par une définition légale et des mécanismes d’incitation attachés à cette définition ;
• Favoriser le développement du tiers-financement : le mécanisme du tiers-financement est aujourd’hui en phase d’expérimentation et son développement à grande échelle suppose un amorçage public rapide ;
• Créer une entité publique/privée pour le financement : la rénovation énergétique des bâtiments nécessite des capitaux à long terme et avec des taux bas. Cet outil est nécessaire pour orienter les capitaux vers la rénovation énergétique sans peser sur l’endettement public. «Ce fonds serait doté de 1 à 2 milliards € de capitaux propres par an pour lever 5 à 10 milliards € de capitaux par an», selon la lettre bimensuelle du Management immobilier. «Les travaux des particuliers seraient financés [grâce à ce fonds] contre un “loyer“ temporaire dont le montant serait inférieur ou égal aux économies d’énergie réalisées.» selon le journal Le Monde (28/02/2013) ;
• Imaginer de nouvelles recettes innovantes : dans un contexte économique contraint, le groupe de travail souligne ainsi le potentiel de création de valeur immobilière par division parcellaire ou par surélévation de bâtiment pour financer la rénovation énergétique ;
• Enfin, soutenir la formation et la création d’emplois : le groupe a exploré les voies du soutien aux entreprises. Deux mécanismes sont proposés : la création d’une avance remboursable pour la formation et la création d’emplois et la création d’un chèque-emploi «efficacité énergétique» accessible aux ménages pour soutenir le financement de la main d’œuvre des travaux de rénovation.
 

[N° 587] - Rénovation énergétique des copropriétés à marche forcée ?

par YS
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Le président du Plan bâtiment durable vient de lancer un groupe de travail en vue «d’analyser l’opportunité d’obligation de rénovation énergétique des bâtiments résidentiels». Compte-tenu des médiocres résultats de la politique d’incitation en faveur des économies d’énergie et de la réduction des gaz à effet de serre, il est donc clairement envisagé d’obliger les propriétaires à mener ces opérations de réhabilitation. Ce groupe de travail a pour mission d’examiner les expériences déjà mises en place en France et à l’étranger. Ainsi, ce groupe serait en mesure de préconiser les modalités concrètes de ces obligations et de préciser le rôle que pourraient avoir les collectivités locales. Une attention particulière sera portée aux ménages en situation de précarité énergétique. L’Association des responsables de copropriété (Arc) a, comme à son habitude, réagit promptement. Si l’association reconnaît la nécessité d’introduire la notion d’obligation, elle recommande le plus grand discernement en matière de travaux obligatoires, rappelant au passage l’expérience douloureuse pour nombreuses copropriétés, de l’application de la loi pour la mise en sécurité des ascenseurs. Aussi, l’Arc propose des conditions aux trois types d’obligations possibles qu’elle a identifiées.  A l’obligation de faire «des travaux pour monter d’une à deux classes pour les immeubles de la famille E, F ou G», l’association souhaite que les copropriétés disposent d’un délai de 5 ans avec un dispositif d’aides pérenne sur la période. C’est à l’issue seulement de ce délai cinq ans que cette obligation serait assortie de sanctions. Parmi les sanctions évoquées, l’une d’elles pourrait prendre la forme «d’une minoration des loyers à hauteur de 20 à 30 % ; ce sont en effet les bailleurs qui sont les plus réticents à financer ces travaux.»
L’Arc relève que «l’obligation de travaux lors de la vente est la plus facile à mette en place : dans les marchés fonciers tendus, il n’est pas normal qu’on puisse bénéficier de cette tension pour vendre chers des logements peu performants ; dans les marchés moins tendus, le montant des travaux d’amélioration pourra facilement être répercutés dans le prix de vente.» Pour être efficaces, ces travaux devraient être encadrés et les copropriétaires conseillés.
Enfin, l’Arc sollicite l’aide des collectivités locales pour le financement des travaux et l’assistance technique des syndicats de copropriétaires si les municipalités venaient à prendre des arrêtés les obligeant à conduire des ravalements avec isolation thermique. Mais en cette période d’arbitrages dans la rédaction d’une loi sur le logement, l’Arc rappelle sa préférence à l’obligation de constituer un fonds travaux facilitant un programme pluriannuel de travaux.

[N° 587] - Guide RT 2012 et RT existant

par Edilaix
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"Grenelle II, RT 2012, RT Existant, audits énergétiques sont autant de sujets importants du moment. Beaucoup de nouveautés apparaissent dans les manières de construire et rénover, les innovations technologiques foisonnent, la réglementation s’accélère et l’information claire, nette et précise n’est malheureusement pas toujours au rendez-vous. Dans un tel flot d’informations, difficile pour un particulier qui fait construire ou rénover son habitation de s’y retrouver. Difficile aussi pour un architecte, un promoteur, un artisan, un constructeur, un syndic d’être au fait des nouveaux enjeux et de s’adapter à l’évolution de son métier.

Cet ouvrage a été rédigé pour apporter au lecteur (particulier ou professionnel) la hauteur de vue nécessaire pour être au clair en matière d’exigences à respecter lors de la construction ou de la rénovation d’un logement.

Au-delà d’apporter cette lumière qui manque tant, cet ouvrage donne au lecteur des clés concrètes pour réussir un projet de construction selon les exigences de la RT 2012 (partie 2) ou un projet de rénovation énergétique selon les critères a minima de la RT Existant (partie 4), en copropriété ou en maison individuelle.

Fort du succès de la première édition, cette deuxième édition a été réactualisée et augmentée en 2013."

Les auteurs, Dimitri Molle et Pierre-Manuel Patry, diplômés de l’École Centrale, sont les fondateurs de Sénova, bureau d’étude thermique fiable.

Le Commander au prix de 12  € Franco de port dans la limite des stocks disponibles.

[N° 587] - Immobilier : Lyon conserve son dynamisme

par Paul TURENNE
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En dépit d’un ralentissement national et d’une baisse de la demande, la capitale des Gaules a su tirer son épingle du jeu en 2012, même si l’envolée des prix sans limites semble clairement marquer le pas.

 

Avec ses 1 300 000 habitants, la métropole lyonnaise peut se targuer de faire partie des agglomérations françaises les plus dynamiques. En termes de population tout d’abord, puisqu’elle devrait atteindre, au sens large, les 3 millions d’habitants d’ici 2030. Mais également au niveau économique. Première ville industrielle de France, connue pour son secteur de la chimie, de la pharmacie, ou bien encore de l’automobile, Lyon joue la carte de la diversité avec une offre tertiaire qui ne cesse de se développer. Le quartier d’affaires de la Part-Dieu, deuxième en terme de volume juste après celui de La Défense dans les Hauts-de-Seine, compte ainsi un grand nombre d’entreprises d’envergure nationale ou internationale.
Sans surprise, cet afflux d’actifs, notamment venus de l’étranger, engendre une forte demande qui dope le marché immobilier. Pas étonnant dès lors que le Grand Lyon ait décidé de s’atteler à un projet urbanistique d’envergure sur la Presqu’île, située au confluent du Rhône et de la Saône. Baptisé Lyon Confluence, ce projet porte sur la reconversion de friches industrielles, logistiques et portuaires, dans le prolongement de l’hypercentre de Lyon dont il va doubler l’étendue. Le tout via des zones d’aménagement concerté (Zac). Ce territoire de 150 hectares accueillera, entre autres, 1 500 logements d’ici 2015, sans compter 40 % de bureaux et 30 % de commerces.

Crédit : ©Wikipédia Jean Bono


Situations contrastées

A l’inverse de la plupart des agglomérations françaises, le prix du mètre carré a ainsi continué d’augmenter de 2 % en 2012 pour atteindre 3 340 €. Reste que sur la fin de l’année, le marché s’est peu à peu grippé, ce qui s’est traduit par une baisse de 16 % des transactions, et des délais de vente rallongés de 9 jours à 63 jours, selon le dernier point de conjoncture Laforêt. L’écart de prix entre le prix proposé et le prix accepté a, lui, augmenté de 0,1 point de base à 3,3 %, signe d’une relative inadéquation entre les prétentions des vendeurs et la réalité du marché.
Pour autant, difficile d’établir des généralités. Car si l’ensemble des professionnels s’accordent à dire que la demande a clairement baissé en 2012 du fait d’un environnement économique et politique attentiste, la situation mérite d’être nuancée en fonction des quartiers mais aussi de la nature des biens. Ainsi, ceux peu ou pas qualitatifs, comme par exemple, ceux construits dans les années 60, nécessitant des travaux, parfois avec des charges de chauffage collectif relativement importantes ont davantage souffert. De nombreux propriétaires ont ainsi dû se résoudre à baisser leur prix, ou à renoncer à la vente… Et donc, le plus souvent, à un potentiel futur achat. D’autant que bon nombre de secundo-accédants ont préféré se passer de prêts-relais, ce qui n’a pas joué en faveur d’une fluidification du marché. Toutefois, les biens idéalement situés et disposant de bonnes prestations ont, eux, vu leur prix évoluer à la hausse ; les acheteurs disposant d’un solide pouvoir d’achat étant prêts à débourser une somme plus importante. D’où cette augmentation des prix de 2 % en 2012.

Crédit : régie des Célestins. Place des Célestins à Lyon


2013 en demi-teinte

Perspectives économiques peu radieuses, immobilisme des acquéreurs et absence d’aide de l’État… Autant de facteurs qui poussent les notaires à tabler sur une diminution du volume des ventes dans l’ancien. Une baisse qui, toujours selon ces derniers, pourrait être supérieure à 20 % par rapport à la fourchette haute de 2012. Pour autant, le marché lyonnais devrait mieux résister que le reste de la France, notamment du fait de la forte démographie attendue qui exige la construction de plus de 9 000 logements sur les vingt années à venir. Une situation d’autant plus vraie dans les quartiers convoités, tels que Tête d’Or, Saxe, Bourse, Croix-Rousse centre, Presqu’île et de manière générale, l’ensemble de l’Ouest lyonnais où la rareté de l’offre soutient les prix.

Les quartiers ou logements moins demandés tels que Point du jour ou États-Unis, ainsi que les marchés périurbains, devraient en revanche subir une baisse des prix de l’ordre de 6 %. Rien de catastrophique au vu des tarifs atteints ces dernières années, en particulier en 2011. Du reste, cette relative baisse des prix devrait même entraîner un effet positif en termes de relance d’un marché quelque peu attentiste sur certains biens ou secteurs surévalués.

Credit photo - quai de Bondy Lyon V - Éléonore Bridge


Prix en €/m2 des appartements anciens

Source : Notaires de France - Perval

[N° 587] - Bonus-malus sur les factures de gaz et d'électricité

par YS
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La proposition de loi défendue par le député F. Brottes a été adoptée le 11 mars à l’Assemblée nationale après son rejet par le Sénat. Ce texte instaure un bonus-malus à vocation pédagogique sur les factures de gaz ou d’électricité. Le mécanisme de ce bonus est complexe. Il est attribué un volume de base à chaque foyer calculé sur les volumes consommés sur un an, par les foyers français les plus économes. Ce volume de base est ensuite pondéré selon le nombre de personnes du foyer, la localisation géographique du logement. Ces informations seront traitées par un futur “service public de la performance énergétique“. Selon que la consommation du ménage est inférieure ou supérieure aux volumes calculés, il sera appliqué un bonus ou un malus sur la facture d’énergie.
Pour les immeubles régis en copropriété non équipés des installations de comptage individuelles, «les montants du bonus ou du malus sont intégralement répartis par le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, entre les propriétaires des lots à usage d’habitation alimentés par des installations communes de chauffage au prorata de leur participation à la catégorie de charges incluant le chauffage collectif, définie dans les conditions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sauf si les propriétaires réunis en assemblée générale en disposent autrement en application de l’article 24-7 de cette même loi.»

[N° 586] - Immobilier : Caen, forte baisse

par Paul TURENNE
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Fortes baisses des prix dans l’ancien, frilosité des acheteurs… L’immobilier est loin d’être au beau fixe, depuis l’année dernière, dans la Cité de Guillaume le Conquérant. Une tendance qui semble se confirmer en 2013.

À lire

[N° 586] - Rénovation des corpropriétés : subvention en Ile-de-France

par Edilaix
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La Ville de Paris a mis en place le dispositif “Copropriétés : objectif climat !” en collaboration avec l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) et la Région Ile-de-France.
Ce dispositif permet de financer jusqu’à 70 % du montant HT de 3 prestations : un audit énergétique de la copropriété ; une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage en phase travaux (AMO) ; une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage en phase de renégociation des contrats d’énergie. Pour en savoir plus, consulter le site de l’Ademe : www.ile-de-france.ademe.fr/audits-energetiques-coproprietes, ou celui de l’Agence parisienne du climat : www.apc-paris.com (intègre des fiches pratiques pour la rénovation énergétique des copropriétés). `

[N° 585] - Marché de l'immobilier : baisse du volume de transactions

par Edilaix
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Selon la note de conjoncture des notaires de janvier, les volumes dans l’ancien, qui habituellement s’élèvent à environ 800 000 mutations en moyenne annuelle, devraient s’inscrire en 2012 dans une fourchette de 650 000 à 700 000 ventes.

Voici les prix médians des appartements anciens au 3ème trimestre 2012 et leurs évolutions sur une année. Source : Conseil supérieur du notariat.

 

[N° 585] - Décret sur DPE des immeubles en copropriétés

par YS
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Le décret n° 2012-1342 relatif aux diagnostics de performance énergétique pour les bâtiments (DPE) a été publié au Journal officiel du 5/12/2012. Il concerne les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et les travaux d’économies d’énergie dans les immeubles en copropriété. Issu de l’article 1er de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, le DPE devra être réalisé dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.

Le décret précise les modalités de vote et de réalisation des DPE. Il précise ensuite les conditions d’inscription à l’ordre du jour, de l’assemblée générale qui suit l’établissement d’un DPE ou d’un audit de performance énergétique, de la question de la réalisation d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou de la conclusion d’un contrat de performance énergétique (CPE). Ce DPE de l’immeuble vaut pour chacun des lots ; les copropriétaires se trouvent ainsi dispensés de réaliser un DPE en cas de cession de leur lot. Les syndicats de copropriétaires ayant déjà fait réaliser un DPE toujours en cours de validité et conforme ne sont pas soumis à l’obligation d’en réaliser un nouveau.


A l’ordre du jour des prochaines assemblées
«Le syndic de copropriété inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser le diagnostic de performance énergétique.
«Il inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit cette réalisation la présentation du diagnostic par la personne en charge de sa réalisation. Ce document, qui comporte des explications détaillées, mentionne également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu.»
«Afin de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires la question portant sur un plan de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de performance énergétique, conformément à l’article 24-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété joint, selon le cas, à la convocation le DPE ou le rapport synthétique de l’audit énergétique prévus respectivement aux articles R. 134-4-3 et R. 134-14» du Code de construction et de l’habitation.
«Dans le cas où le syndicat décide de réaliser des travaux d’économies d’énergie, le syndic procède à la mise en concurrence d’entreprises pour la réalisation de ces travaux. Il inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant cette mise en concurrence, le vote, sur la base des devis recueillis, soit d’un plan de travaux d’économies d’énergie, soit d’un contrat de performance énergétique.»
«Dans le cas où un plan de travaux d’économies d’énergie est adopté par l’assemblée générale, les travaux planifiés doivent faire l’objet d’un vote distinct dans les conditions prévues au g de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.»

Les travaux d’économies d’énergie
Le plan de travaux d’économies d’énergie comprend trois volets : il désigne le type de travaux à réaliser, il fixe le programme détaillé de ces travaux indiquant l’année prévisionnelle de leur réalisation et leur durée et enfin, il évalue leurs coûts selon les devis issus de la consultation des entreprises. En ce qui concerne le premier volet, les travaux d’amélioration de la performance énergétique doivent correspondre à une ou plusieurs des actions figurant dans l’une ou l’autre des deux catégories suivantes :

• Travaux portant sur les parties et équipements communs :
- Travaux d’isolation thermique performants des toitures ;
- Travaux d’isolation thermique performants des murs donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés ;
- Travaux d’isolation thermique performants des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
- Travaux d’amélioration des installations d’éclairage des parties communes ;
- Travaux d’installation, de régulation, d’équilibrage ou de remplacement des systèmes de chauffage, de refroidissement ou d’eau chaude sanitaire ;
- Travaux d’isolation des réseaux collectifs de chauffage, de refroidissement ou d’eau chaude sanitaire ;
- Travaux de régulation ou de remplacement des émetteurs de chaleur ou de froid ;
- Travaux d’amélioration ou d’installation des équipements collectifs de ventilation ;
- Travaux d’installation d’équipements de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ;

• Travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives :
- Travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur comprenant, le cas échéant, l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ;
- Pose ou remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
- Équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
- Mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées.

Les travaux sur parties privativesLes travaux sur parties privatives
Les travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives sont régis selon la disposition g de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
«Dès lors que de tels travaux sont votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et du coût des travaux, sauf s’ils sont en mesure de prouver la réalisation de travaux équivalents.»
«Le syndicat des copropriétaires procède à la réception des travaux en présence des copropriétaires concernés. En cas de réserves, le syndic de copropriété assure le suivi et la réception des travaux destinés à permettre la levée des réserves.
Après réception définitive des travaux, le syndic de copropriété adresse aux copropriétaires concernés, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie de remise contre émargement, les pièces et documents relatifs aux travaux, notamment le contrat de l’entreprise, le ou les procès-verbaux de réception et, le cas échéant, les attestations des assurances prévues aux articles L. 241-2 et L. 242-1 du Code des assurances afin que chaque copropriétaire puisse utilement mettre en œuvre les garanties à la charge de l’entreprise.»

J.O. n° 0283 du 5 décembre 2012.


L’audit énergétique en panne ?

«Audit énergétique obligatoire : un arrêté pour quand ?» s’interroge l’Association des responsables de copropriété (ARC). L’association interpelle ainsi, les services du ministère du logement, un an, jour pour jour, après la publication du décret relatif à l’audit énergétique.
Le décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 rend obligatoire la réalisation de cet audit énergétique dans les immeubles gérés en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 (inf. rap. copr. n° 576, p. 10). Cet audit qui dispense le syndicat de réaliser un DPE, devra être réalisé au 1er janvier 2017. Pourtant, l’application de ce décret reste toujours subordonné à la publication d’un arrêté fixant notamment les compétences des personnes en charge de l’audit énergétique.

[N° 585] - Immobilier : Belfort résiste à la crise

par Paul TURENNE
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La cité du lion achève l’année 2012 avec un marché de l’immobilier en demi-teinte. Si le centre-ville reste relativement attractif pour peu que les logements soient de bonne qualité, la tendance pour 2013 est à la baisse.

 

Après une chute des prix de 20 % sur 2008 et 2009, une stabilisation en 2010 et une nette reprise en 2011, 2012 n’aura pas été à la hauteur des espérances des professionnels de l’immobilier. Tout comme en France, le marché belfortain a, semble-t-il, bénéficié d’aides artificielles qui ont dopé la demande fin 2011. A commencer par le prêt à taux zéro, supprimé depuis un an, qui a bénéficié à 300 000 ménages en France. Mais aussi, la réforme sur les plus-values immobilières qui sont, depuis 2012, exonérées d’impôts au bout de trente ans, contre quinze auparavant. D’où la morosité de l’année qui s’achève avec une activité ralentie de près de 20 % en terme de volume de ventes. Et la situation pour 2013 ne s’annonce guère brillante. Car avec la suppression du Scellier, le nombre de biens neufs vendus devrait fortement reculer, alors qu’à Belfort, six logements sur dix sont vendus à des investisseurs.

À lire

[N° 583] - Énergies : deux propositions de loi

par Edilaix
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Deux propositions de lois sont en cours d’examen à l’Assemblée nationale.

Tarification progressive de l’énérgie
La première vise à instaurer une tarification progressive de l’énergie. «Il est attribué, pour chaque résidence principale et pour chaque type d’énergie, des quantités d’énergie appelées volumes de base, au titre des besoins énergétiques individuels d’éclairage, d’électroménager, de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage. Ces volumes sont calculés à partir d’un volume de référence modulé en fonction du nombre de membres du ou des foyers fiscaux domiciliés dans le logement, de la zone climatique dans laquelle le logement est situé et de son mode de chauffage». Pour les parties communes des immeubles collectifs à usage résidentiel pourvus d’un chauffage commun, le titulaire du contrat de fourniture d’énergie se voit attribuer des volumes de base au titre du chauffage.
Une fois ces volumes déterminés, un bonus-malus est appliqué aux factures de consommations énergétiques. Le bonus-malus est différencié selon le type de consommations, individuelles ou collectives. Ce bonus-malus, exprimé en euro par mégawatt/heure, joue à la hausse ou à la baisse selon que l’on consomme plus ou moins que le volume de base.

Prix du gaz
La seconde proposition vise à découpler le prix du gaz, du prix de pétrole. «Alors que le cours du baril de pétrole ne cesse de grimper et que le prix du gaz naturel tend régulièrement à baisser, il est proposé d’en finir avec l’indexation du prix du gaz naturel sur le prix des produits pétroliers». Dans son article unique, la proposition de loi incite les fournisseurs à renégocier leurs contrats d’approvisionnement en gaz naturel, afin que ceux-ci soient désindexés des prix du pétrole. Bien entendu, préalablement, un arrêté serait pris en vue à modifier la formule tarifaire permettant de calculer les coûts d’approvisionnement en gaz naturel des fournisseurs …

[N° 583] - Rénovations réussies : témoignages

par Edilaix
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L’Agence pour l’énergie (Ademe) et le journal le Moniteur ont présenté lors de la 6ème édition des Rencontres de la performance énergétique, qu’ils organisent chaque année, quelques exemples de rénovations réussies dans les copropriétés. Le lecteur pourra visionner ces témoignages sur le site : www.rpe2012.tv

[N° 583] - CPE Les éléments essentiels : l’objet du CPE

par Edilaix
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(Contrat de Performance Énergétique) est de garantir une amélioration de l’efficacité énergétique, mesurée et vérifiée, dans la durée. L’économie d’énergie, garantie, facilite, pour la copropriété, la décision d’investir et permet l’obtention de concours de financement (cf. dossier “CPE et audits énergétiques : la course à l’efficacité“, Inf. rap. copr. n° 577, p. 25 et s.).
Le Fedene (fédération des services Énergie Environnement) vient de publier un mini-guide intitulé “Les éléments essentiels du contrat de performance énergétique aux bâtiments“. Avec concision, l’objet et le contenu d’un CPE sont présentés. Les étapes de la décision et de la réalisation d’un CPE (audit, diagnostic, mesures, …) sont rappelés. Enfin, sont mentionnés les modes contractuels à mettre en œuvre. Le Fedene réunit six syndicats professionnels (chauffage urbain, exploitation climatique, valorisation des déchets, …).
Document sur www.fedene.fr

[N° 583] - Méthode : un outil de l’ARC

par Edilaix
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L’association des responsables de copropriété (Arc) en collaboration avec Planète copropriété, propose un outil aux acteurs des copropriétés (conseils syndicaux, syndics bénévoles, syndics professionnels)  afin qu’ils s’approprient les problématiques et les enjeux de la rénovation énergétique de leur immeuble.
«Trop d’audits, même très bien faits, ne débouchent sur aucun travaux ou débouchent sur des travaux “évidents“ et rejoignent dans un placard, les études déjà faites, et souvent financées inutilement».
Préalablement à l’audit, cette phase dite du “Bilan initial de copropriété“ doit  «permettre au conseil syndical de réaliser lui-même le bilan de la situation de la copropriété (y compris financière) et des dynamiques qui sont les siennes. Ce bilan va aider le conseil et éclairer les auditeurs potentiels sur la situation : ce qui est impossible/possible ; les freins et les atouts ; les faiblesses et les forces ; les problèmes, les attentes, etc».
Cette phase de méthodologie a vocation à dynamiser le conseil syndical et ses membres, notamment en les consultant sur leurs attentes.
Dernier objectif de cette phase : «préparer l’audit en réunissant d‘emblée des documents, plans, factures, données relatives à la copropriété qui vont permettre que l‘audit soit moins coûteux».
Cette phase essentielle dans une prise de décision est décrite dans un guide intitulé “Bilan initial de copropriété“. Réalisé avec des bureaux d‘études thermiques et des architectes, ce document de 36 pages est téléchargeable gratuitement sur le site :
www.planetecopropriete.com

 

[N° 583] - Retard pour les travaux dans les copropriétés

par Edilaix
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Lancé en 2012 par le Bipe, société d’études économiques et de conseils en stratégie, l’Observatoire prospectif de la rénovation énergétique dans les logements en copropriété (l’Orec) a réalisé deux enquêtes auprès de copropriétaires et de syndics. Sa conclusion est sans appel : «parmi les marchés dont le développement contribuera à l’atteinte des objectifs du Plan Bâtiment, celui de la rénovation énergétique des logements en copropriété (28% du parc des résidences principales) reste embryonnaire».  Selon le modèle la projection de l’Orec, «si les mesures publiques et l’offre des professionnels restent en l’état, le gain d’énergie dans les copropriétés sera de 15% entre 2010 et 2020, contre 38% fixés comme objectif du Plan Bâtiment pour l’ensemble du parc immobilier».
Les freins à la rénovation dans les copropriétés ont été identifiés : processus de décision collectif beaucoup plus complexe dans le parc collectif privé que dans le parc social ; manque d’intérêt des propriétaires-bailleurs ; défaut d’information des copropriétaires par les syndics ; enfin, le coût reste un obstacle majeur, d’autres travaux étant par ailleurs indispensables (mise en sécurité des ascenseurs, ravalements,…).

 

[N° 583] - Marché de l’immobilier : prix de l’immobilier ancien

par Edilaix
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Paris toujours à la hausse
Selon l’indicateur avancé des prix de l’immobilier, issu des compromis de vente reçus par les notaires, le prix moyen de l’immobilier à Paris, devrait atteindre un sommet cet automne avec un prix de 8 580 € le m2.

Prix médian des appartements anciens au m2 au 2ème trimestre 2012. Évolution sur un an : du 1er avril 2012 au 30 juin 2012 / 1er avril 2011 au 30 juin 2011

Crédit Bases immobilières des Notaires de France

[N° 583] - Métropole : Versailles garde la cote

par Paul TURENNE
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La ville royale a vu son marché immobilier retrouver des niveaux de prix plus raisonnables, après les envolées observées en 2010 et 2011. Mais celui-ci reste bien plus vigoureux que sur le reste du département des Yvelines.

 

 

Notre-Dame à Versailles
Crédit : Mairie de Versailles - Office de Tourisme de Versailles

À lire

[N° 582] - L'immobilier à Marseille : Marseille cherche un second souffle

par Paul TURENNE
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Forte hétérogénéité du marché, primo-accédants en difficulté et image dégradée. Les acheteurs de la grande ville du sud, sous le feu des projecteurs, font preuve d’attentisme. Exception faite de plusieurs quartiers qui restent dynamiques.

La Canebière - Crédit : ©Charliemoon

À lire

[N° 582] - Individualisation des frais de chauffage : modalités d’application

par Edilaix
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Un arrêté du 27 août 2012 publié au journal officiel du 5 septembre, définit les modalités d’application du décret du 23 avril 2012 concernant l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage d’habitation (IRC n° 579, p. 6).
L’arrêté précise les cas pour lesquels il est techniquement impossible de mettre en application le décret du 23 avril 2012 relatif à la répartition de ces frais. Il définit également le seuil de consommation d’énergie à partir duquel l’immeuble collectif est soumis à la réglementation, ce seuil ayant été déterminé afin que l’application de la réglementation soit économiquement viable. Enfin, l’arrêté précise les dispositions d’application de la répartition des frais annuels de chauffage pour le propriétaire ou la copropriété de l’immeuble collectif.
Les immeubles pour lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur utilisée pour le chauffage de chaque local pris séparément sont notamment ceux pour lesquels : l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local ; l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série) ; l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud ; l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur ; l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.
Pour évaluer si l’immeuble est soumis à l’obligation d’individualiser les frais de chauffage, le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage de l’immeuble considéré, hors eau chaude sanitaire, relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable. Cette valeur moyenne est à comparer au seuil de 150 kWh/m²SHAB/an. Si la moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années est supérieure à ce seuil, l’immeuble doit être équipé d’appareils de mesure.
Pour la répartition des frais annuels de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic procède au relevé des appareils de mesure au moins une fois par an et envoie chaque année au propriétaire de chaque local, qui l’adresse ou le fait adresser à son tour à son (ses) locataire(s), le cas échéant, un relevé de la consommation d’énergie pour le chauffage du local. Sur ce relevé figureront en outre des «indicateurs de suivi de sa consommation». Il s’agit, a minima, de la consommation d’énergie pour le chauffage du local pour la même période de l’année précédente, si elle est disponible, et de la consommation d’énergie moyenne pour le chauffage de l’ensemble de l’immeuble. Cette période inclut a minima les mois de fonctionnement de l’installation de chauffage de l’immeuble. La moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années doit être affichée dans les parties communes de l’immeuble.
L’entrée en vigueur de l’arrêté est immédiate, avec un délai de cinq ans pour s’acquitter de l’obligation d’installer des appareils de mesure.
www.legifrance.gouv.fr

[N° 582] - Rénovation énergétique : Chantier prioritaire

par Edilaix
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Lors de la conférence environnementale qui s’est tenue le 15 septembre, le président de la République a annoncé la mise en chantier de plusieurs de ses engagements de campagne. Parmi ces annonces, la rénovation énergétique des bâtiments est érigée comme une priorité de son quinquennat. L’objectif des pouvoirs publics est la rénovation d’un million de logements, neufs ou anciens. La part des logements anciens représenterait 600 000 logements. L’enveloppe financière pour une bonne isolation de ces logements anciens oscille entre 15 000 et 30 000 euros. Comme sources de financements, plusieurs mesures sont évoquées : doublement du plafond du livret A, doublement du crédit d’impôt “développement durable“ et commercialisation des quotas de CO2. Il s’agirait par un mécanisme de “tiers investissement“ de financer les travaux en se rémunérant dans la durée, sur les économies d’énergie réalisées.
Ces “tiers-payeurs“ ne sont pas désignés. Il pourrait s’agir soit d’organismes publics tels que la Banque public d’investissement, soit des investisseurs privés (organismes financiers ou fournisseurs d‘énergie). Si le mécanisme de financement est séduisant, les propriétaires voient leur confort thermique amélioré sans bourse délier, il se heurte à la faible rentabilité de ces investissements. Selon le journal Le Monde, en date du 19 septembre, les exemples de pays voisins, belge et allemand, démontrent que le recours à l’action publique, en faveur des particuliers, est indispensable pour mener une politique volontariste soit par le biais de garantie de prêt, soit par le biais de prêt sans intérêt ou à faible taux.
Pour rappel, le précédent gouvernement avait fixé l’objectif de rénovation à 400 000 logements par an, notamment grâce à l’éco-prêt à taux zéro ; seuls 100 000 l’avaient été chaque année. 

[N° 582] - Ils ont dit : Conférence de presse de l’Union de la propriété immobilière

par Edilaix
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«Les propriétaires doivent se saisir des incitations fiscales en faveur de la réhabilitation thermique des logements». 

Entendu lors de la conférence de presse de l’Union de la propriété immobilière qui s’est tenue lors de son 101ème congrès. La politique visant aux économies d’énergie dans le logement pourrait-elle prendre un caractère obligatoire et non plus incitatif ?